マンション買うなら60m2にしなさい　後藤一仁

読み終えて大事だと思った部分や自分の中で響いた部分をまとめていく。少し不足しているように感じた部分は随時自分で情報を調べて記載していく。

「この著書の最も伝えたい点」は「60m2」付近（正確には55〜64ぐらい）「利便性の良い」「2001年以降」という3点が満たされている物件が買うのに適している可能性が高いと説いている。もちろん注意したいのが、この条件を満たしているから絶対というわけでもないし、この条件を満たしていないからダメな物件というわけではない。

「60m2」にこだわる理由

なぜ、60m2付近が最も良いのか・・・それは可変性が最も高く、多くの需要を満たす可能性が高いから。「リッチな一人暮らし」。「快適な二人暮らし」「ファミリー層でも住むこと」が可能であるという点である。そして今後の需要の変化は世帯構成の変化に近似していくことが想定できるので、「単身」「子供と夫婦の3人暮らし」「共働き」といった世帯構成の割合が高いし、今後も高くなる。逆に大規模ファミリーそうなんて減少の一途を辿っていくから70m2以上の大きな物件の需要は減っていく可能性が高くなることを語っている

「利便性」にこだわる理由

これについては、都心エリアの公示地価や路線価を見ていけば、自明だと思う。コロナウイルスの影響でも結局人はターミナルスポットに集まる東京なら「渋谷、新宿、池袋、表参道、代官山、恵比寿、、、」どんなに快適で広々とした閑静な郊外の需要が生まれたとしても、友人と会う集まりを行うとなった場合は結局、都心の主要都市に集まってくるので、その周辺の需要が落ち込むことはまずないだろう。

「2001年以降」にこだわる理由

「品確法」というものが施行されたのが2000年4月でそれ以降の物件の方が安心だからというもの（1981年の新耐震も意識しておいた方が良い。）品確法については下記にまとめていく。簡潔に一言で言うと、建物の10年間の菓子保証がついてくると言うこと。

大まかに3つの新たなルールが作成された。

①新築住宅に対しての10年間の瑕疵保証

②住宅性能表示制度
「耐震性能00等級」、「防音の関しての重量床衝撃音対策等級」などができた。

③住宅の紛争に関しての相談センターの設置

資産価値に影響する要因

資産価値が下がりにくい要因（これについては、一街に正しいとは言えないので、色々な考え方を知っておくことが必要になってくると思う。）

①教育計画地域
付近に人気の高い学校があったり偏差値の高い大学、高校のあるエリアは値下がりが起こりにくい。また、消費行動に於いても、若者が一定数集まることが確約されているので、ビジネスも集中しやすく、生活も便利になりやすいので、資産価値は安定する

②災害の危険のないエリア
これについては必ずハザードマップを見るようにしたい。
「洪水（外水）ハザードマップ」「内水ハザードマップ」そのほかに自治体によって作っているkは異なってくるが、「土砂災害ハザードマップ」「地震による危険度マップ」「津波ハザードマップ」「高潮ハザードマップ」もチェックしておこう。「浸水実績図（地名）」「過去の水害記録（地名）」も把握しておこう

2022年問題

確実に意識しておきたい問題。2022年とは「生産緑地制度」が廃止になる年です。「生産緑地制度」とは緑地を推進するため農家の税金を軽減させる制度。この制度があることによって税金が優遇されるので、農家を続けるという人も少なくない。逆にこの制度が廃止されると税金がかなりの金額掛かってしまうので、農家たちは莫大な土地を売り払うという選択を取る。

そうするとどうなるのか・・・

多くのディベロッパーが新たに住宅をその土地に建てようとします。

供給＞需要の構造が出き上がってしまえば、価格下落が起こってくる。近隣で商業施設や緑地の整備などの開発はとてもいいことだが、マンションが乱立していくことは、簡単に言ってしまえばライバル（供給）が増えるということなので、価格競争が起きてくる可能性がある。

東京都の23区内での生産緑地は「下記6区」に多いので、要注意

「練馬区（豊島園がハリーポッターを誘致するので少しは回復するかもしれない）」「世田谷区」「杉並区「江戸川区」「足立区」「葛飾区」

適切な修繕計画か？？

外観や共用部の修繕のために住民から集められるお金が修繕積立金。新築当初は低く設定されていることがあるので、注意する必要はある。「長期修繕計画や」管理会社が発行する「管理に係る重要事項調査報告書」などをよくみて確認しておく必要がある。それを踏まえるとタワーマンションは絶対に買ってはいけない理由が見えてくる。「大手ディベロッパーの友人」に聞いた話だが、未だに日本の国内で、タワーマンションの大規模修繕が行われたことはない。そしてそれがどれくらいの費用になるのかまだ把握しきれていない。確実にかなりの額になる。そして、大手のディベロッパ所有の賃貸専用のタワーマンションがないことからも構造が見えてくると思う。修繕にお莫大な料金がかかってしまうので、早く売り払ってしまって、修繕費用は所有者個人に負担させたという思惑も見えてくる。

以上、少しバラバラになってしまったけど、要所をまとめました。
不動産関連の書籍4冊目だったけど、かなり読みやすく分かりやすい上に参考になるポイントが多くありました。オススメです。