パークビレッジ南町田がイチオシな理由
いつも神奈川東部をメインにマンションや戸建て、街並みなどの魅力をツイートしている、コイルです！
今回はパークビレッジ南町田について、個人の偏見を交えてメリットデメリットを軽くお伝えできればと思います。
普段は基本ツイートのみなのですが、このマンションには140字では語り尽くせない魅力があり、最終期に入り残り戸数も限られているため、情報を多く盛り込めるnoteでご紹介したいと思います。
概要
物件名: パークビレッジ南町田
アクセス: 東急田園都市線 南町田グランベリーパーク駅 徒歩12分
所在地: 東京都町田市鶴間4-18-1
総戸数: 582戸
階数: 10階建
敷地面積: 28,080.69㎡
竣工: 2022年1月竣工済
引渡し: 2023年8月下旬(予定)
売主: 名鉄都市開発(主なブランドはメイツ)、東レ建設(主なブランドはシャリエ)、東急(主なブランドはドレッセ)
設計: 長谷工コーポレーション
施工: 長谷工コーポレーション
管理会社: 長谷工コミュニティ
駐車場: 443台(自走式259台、平置184台)
月額使用料: 3,900~12,000円
駐輪場: 1,164台(平置582台、ラック式582台)
月額使用料: 200~500円
バイク置き場: 41台
月額使用料: 1,000円
立地
この章は長いので、飛ばし読み推奨です
最寄り駅
当物件の最寄り駅は、田園都市線の急行停車駅、南町田グランベリーパーク駅です。
近年になって全ての電車が停車するようになりました。
グランベリーパークの開業後から利用者数が急増しており、2022年度は1日平均42,591人。コロナ前の2019年度の数値を2,500人も上回っており、ここ数年の南町田駅の発展具合がわかります。
路線
東急田園都市線は東京メトロ半蔵門線と直通運転を行っており、渋谷、表参道、永田町、大手町等の主要駅まで乗り換え無しでアクセスできます。
急行で渋谷まで35分、大手町まで50分という距離感です。
朝のピーク時間帯は乗客が多いため準急と各停のみで、ノロノロ運転と混雑も常態化しています。そのため、ピーク時は渋谷駅まで50分前後、大手町駅まで65分前後かかります。
3駅渋谷寄りの長津田駅は始発電車が多く、朝は長津田まで各停に乗り、長津田で始発の準急に乗り換える人も多いです。
その他の交通
駐車場出入口は1つが国道246号線に面しており、車移動はすごく便利です。
近くに東名高速の横浜町田ICと保土ヶ谷バイパスがあります。都内方面、横浜中心地方面、静岡名古屋方面と多方面へのアクセスも容易です。
また、駅北口バスターミナルからは、羽田空港へ直通のリムジンバスが運行しています。成田空港便は現在運休中ですが、廃止とはしておらず今後の需要回復次第では復活も考えられます。
周辺立地
当物件の建設地は、南町田駅から南へ12分歩いた国道246号線と境川に挟まれた場所にあります。
最短ルートで通る道はほとんど歩道が整備されていますが、一部幅がとても狭くなっている場所があり、100mほどの間だけ歩道が途切れています。また、メインエントランスではなく西側のサブエントランスから出入りする場合は、境川沿いの歩道を経由することもできます。
徒歩7分の距離にグランベリーパークがあり、日常の買い物に困ることはほぼないです。
食料品や飲食店から、アウトレット系のお店や映画館まで、本当に何でもあります。
そしてグランベリーパークと一体的に整備されたのが、鶴間公園です。
敷地面積は約7.1haと、当物件の約2.5倍の敷地を有する超巨大公園です。
森をイメージした散策路や、大型遊具のある広場、ピクニックのできる大きな芝生、水が出る遊び場、クラブハウス併設の事前予約制グラウンドが2か所にテニスコートが3面と、遊び場には生涯困らないレベルで充実しています。
お子さんがいらっしゃる方は是非一緒に足を運んでみてください。
教育環境
東京都は今年10月から第2子以降の保育料が無償化されるのがうれしいですね。
しかし、子育て世帯の割合が高い地域で、マンションの建設も進む地区ながらも、市内最南端に位置するため保育園が少ないです。そのため保留児童数がかなり多く入園は激戦のようです。
通学校は、鶴間小学校→つくし野中学校です。
鶴間小学校は当物件のすぐ北側にあり、歩道も完備されていて安心感があります。
つくし野中学校へは大人の足で徒歩20分と距離があります。しかしながら、町田市内ではとても人気のある中学校で、都立トップ校の日比谷高校への進学者が多いことで有名のようです。
余談ですが、町田市は「町田市新たな学校づくり推進計画」を行っています。これに伴い、市内では大きな学区変更や統廃合が行われる予定です。
南町田駅周辺は、駅北側での地区で変更がありますが、駅南側の鶴間地区は変更の予定はありません。
マンションについて
おそらくほとんどの方にとっては、ここからの話が本題ですね
大規模らしさと川沿い
当物件は総戸数582戸の大規模マンションなので、スケールを活かした魅力が数多くあります
①駐車場のゆとり
駐車場設置率は76％で、全てが平置きまたは自走式です。ハイルーフ車や幅がある車でも停められます。自走式駐車場は2階建てで、上階へのアクセスは階段のみです。
駅近ではないので設置率100%だとなお良かったですね。グランベリーパークが近く車持たない方も多いという判断だったのでしょうか…
②エントランス別棟
屋根付きの車寄せがあるエントランスは、住戸棟と独立しています。ガラス張りのラウンジはとてもかっこいいです。
③中庭
駐車場やエントランスで土地を贅沢に使いながらも、中庭を設ける余裕まであります
④リバービュー
敷地の西側には境川があります。
残り戸数が少なく完売している可能性もありますが、境川ビューの棟が2棟あります。川向かいにある東急の戸建て群を抜ける階を購入すると、抜け感ある景色がゲットできます。
設備と価格
ディスポーザーや食洗機はあるものの、ウォールドア上部垂れ壁あり、タンク式トイレ、直床、低い隔て板など、ごくごく一般的な郊外のマンションと同等の設備仕様です。
60㎡台後半から70㎡前後のお部屋がメインで、廊下側はインフレームなどゆとりは感じられません。
ただ、バルコニーガラスの色を変えたり、エレベーターホールを独立して設けていたりなど、デザイン面には気を遣っているように感じます。
価格ですが、周辺の築浅中古マンションと大差なく、駅前物件は新築中古共に当物件より高いです。
当物件は新築マンションとしては優しめの価格設定だと思います。
前面棟/中庭向きのC棟、南向き、9階のお部屋です。
70.80㎡で4,768万円(坪223)です。
外向きのE棟、南向き、4階のお部屋です。
68.70㎡で4,368万円(坪210)です。
〜このお部屋を購入したケース〜
ローン: 113,386円 (35年ローン、金利0.5%で計算)
管理費: 11,900円
修繕積立金: 5,910円
ネット使用料: 2,530円
その他費用: 2,700円
〜駐車場1台(3900円)、駐輪場2台(200円/500円)を借りた場合〜
合計: 141,026円
駐車場代込みで14万円台はかなりインパクトある価格ではないでしょうか。
一番高い駐車場区画を借りた場合でも15万円前後です。
デメリット
・南東側に国道246号線
二重窓の部屋があったりなど対策は講じているようです。騒音や排気ガスの感じ方は人それぞれで、現地に行って体感するのが手っ取り早いと思うので、気になる人は現地モデルルームに行きましょう(※営業ではないです)
・給湯器がリース
月額2,200円かかります。
・洪水ハザードマップで色が付く
境川の氾濫と内水氾濫の想定最大被害では、エントランス付近で5m~10m、敷地全体で3m~5mの浸水が予測されています。
また、約50年前に台風で浸水被害を受けた地区との記載があります。
周辺との比較
新築マンション
東急が駅直結の「ドレッセタワー南町田グランベリーパーク」(70年定期借地権)を建設しています。
3LDKで6000万をしっかりと超えてきますし、維持費も高額なマンションです。詳しく知りたい方は公式HPやマンションマニアさんのブログなどをご参照ください。
中古マンション
駅南側には大規模マンションはなく、駅北側にある大規模マンションは
「ザ・ブルームテラス」
駅徒歩14分、築7年、373戸
現状の学区: 南つくし野小学校→つくし野中学校
2033年以降: 統合新設小学校→つくし野中学校
「ガーデンセシア」
駅徒歩4分、築22年、686戸
現状の学区: 南つくし野小学校→つくし野中学校
2030年度: 南第一小学校→つくし野中学校
2031年度以降: 南第一小学校→南中学校
の2つで、どちらも坪200強の売り出しが多いです。
ほかにも中小規模のマンションがありますが、全般的に似た価格帯です。
このように周辺物件と比較すると、当物件の価格に割高感は感じませんでした。
特に自走式駐車場ありの大規模物件が多く、車移動が多いエリアでは自走式駐車場が強みになると思います。
どんな人におすすめ？
下記の"おすすめしない"に該当しない方、全員におすすめできます！
なかでも、特にこの3タイプの方にはとても相性が良いと思います。
①田園都市線検討でご予算5000万円の方
田園都市線で5000万円を切るファミリータイプの新築マンションはここだけです。また中古にシフトしても、築浅×駅徒歩圏×5000万円以下の売り出しはとても少ないです。
そのため、田園都市線×新築マンション3LDK×5000万円でお探しの方にはとてもハマると思います。
②日常利便性と遠出の利便性を両立したい方
買い物利便性が極めて高く、横浜町田ICへのアクセスも抜群です。神奈川県内では、当物件がこの2つを一番両立できてると私は感じます。
③大きな公園と商業施設を家の近くにほしい方
田園都市線沿線は比較的公園が多いエリアですが、駅近の大きな公園はほとんどありません。利便性と公園の豊かさは同じエリアで叶えることが難しく、当物件の立地はとても珍しいと思います。
どんな人には向かない？
・駅近にこだわる方
・水害を気にする方
・246沿いを避けたい方
・資産性優先の方
市況次第なので何とも言えませんが、資産性の観点ではもっと優れているエリアが他にあります。
・ご予算が6000万円を大幅に超える方
ランニングコストは違えど、駅直結のドレッセタワーが購入できます。駐車場も自走式です。
また同じ沿線でも、より渋谷に近い青葉台、あざみ野、たまプラーザ、鷺沼などの新築マンションも購入できるかもしれません。
※勿論、ご予算がたっぷりある方でも、当物件をとても気に入ったのならば購入をやめる必要はないです。
まとめ
・グランベリーパーク側で徒歩7分
・鶴間公園徒歩5分
・小学校すぐ近く
と、日常利便性はとても高いです。都心通勤には時間がかかりますが、通勤事情よりも日常利便性を優先したい方にはとても魅力的な立地だと思います。
マンション自体はスケール感を活かしたつくりになっています。高級マンションのようなスペックではありませんが、南町田物件としては違和感ない水準だと思います。
〜所感〜
日常利便性や公園事情など、総合点がとても高いです。月14万円の支払いで住める新築マンションは田園都市線沿線では滅多になく、それでいて住んだ後の満足感も担保されていて、とてもコストパフォーマンスに優れていると思います。おすすめです。
最後に、当物件をきっかけに南町田に興味を持たれた方は、是非グランベリーパークと鶴間公園を訪れてみてください！
なぜここまで僕が推しているのか、着いた瞬間分かってもらえると思います笑
最後のひとこと。
すんで多摩「南町田、発展してるたま」
-Fin-
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？