相続した不動産の家賃収入の帰属のこと1/2

遺産に不動産がある場合で、その不動産から賃料収入がある場合、1軒であろうが1棟であろうが、その賃料が誰に帰属するのか、誰がその賃料を取得できるか、という問題があります。

この問題は、遺言がある場合とない場合で局面が変わります。

1．遺言がある場合

遺言がある場合は、その遺言によって、不動産を取得することになった人が、相続開始以降の賃料を取得することができます。これは、遺言の効果としてそうなります。

2．遺言がない場合

遺言がない場合、相続財産は、遺産共有と呼ばれる状態になります。法定相続人が相続分に応じて共有しているということです（民法898条、899条）。
この場合は、①相続開始後、遺産分割協議が整うまで、と、②遺産分割協議が整った後、とで状況が異なります。

①相続開始後、遺産分割協議が整うまでの期間については、最高裁判例があります（最一小判H17.9.8民集59ｰ7ｰ1931）。

「遺産は、相続人が数人あるときは、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人の共有に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。」

このように、相続開始後、遺産分割協議が整うまでの間の期間の賃料は、各相続人が相続分に応じた金額を取得します（相続人が子2人であれば1/2ずつ、配偶者と子2人であれば、配偶者が1/2、子は1/4ずつです。）。このため、各相続人は、入居者・テナントに対し、相続分に応じた賃料の支払請求をすることができ、入居者・テナントは、この請求に対して支払う義務を負います。分割して支払義務を負う入居者・テナントの立場からは、手間という意味でも、振込手数料が余計にかかるという意味でも、面倒です。
相続人の代表者を決めて、代表者の口座へ賃料全額が支払われるように管理できればよいですが、相続人間にその程度の信頼関係も保たれていないなどの例では、入居者・テナントは、分割して支払うしかありません。

また、前記最判は、次のようにも判示しています。

「遺産分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるものであるが、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。」

このため、分割して取得された賃料は、あとで遺産分割協議が整った場合でも、整った遺産分割協議の結論に従ってさかのぼって精算する必要は必要ありません（何かの事情で精算することになるとするなら、それはそれで構いません。禁止まではされていません。）。
そうすると、不動産を取得したい、取得することになりそうな相続人は、早く遺産分割協議を整えたほうが得で、不動産を取得しない、取得することになりそうにない相続人は、いつまでも遺産分割協議が整わないほうが得、ということになりそうです。

②遺産分割協議が整った後の期間は、その遺産分割協議によって不動産を取得することになった人が、遺産分割協議が整って以降の期間の賃料を取得することができます。特に問題はありません。

3．周辺的な問題

上記の2．遺言がない場合①相続開始後、遺産分割協議が整うまでについては、固定資産税や修繕・管理にかかる費用は、相続人が相続割合に応じて分担することになります。修繕の実施については、保存行為であれば、各相続人が単独で実施できます（民法252条但書）。

入居者・テナントとの賃貸借契約の解除については、持分の過半数で決することになります（民法252条。最三小判S39.2.25民集18ｰ2ｰ329。）。

収益物件ですと、空室が出れば新たな入居者・テナントを入れたいところですが、これに関しては、全員の合意で（全員の委任を受けて）進めることが望ましいということはできます。次の下級審判決があります（東京地判H14.11.25判時1816ｰ82）。

「一般に、共有物について賃貸借契約を締結する行為は、それが民法六〇二条の期間を超える場合には、共有者による当該目的物の使用、収益等を長期間にわたって制約することとなり、事実上共有物の処分に近い効果をもたらすから、これを有効に行うには共有者全員の合意が必要であると解されるのに対し、同条の期間を超えない場合には、処分の程度に至らず管理行為に該当するものとして、持分価格の過半数をもって決することができるというべきである。しかし、仮に契約上の存続期間が同条の期間を超えないとしても、借地借家法等が適用される賃貸借契約においては、更新が原則とされ事実上契約関係が長期間にわたって継続する蓋然性が高く、したがって、共有者による使用、収益に及ぼす影響は、同条の期間を超える賃貸借契約と同視できると考えられる。したがって、借地借家法等の適用がある賃貸借契約の締結も、原則として、共有者全員の合意なくしては有効に行い得ないというべきである。」

そうはいっても収益物件ですと入居者・テナントを入れてこその収益物件ですし、賃料収入が下がると維持管理費用が圧迫されるということもあり得ますから、現実的には、他の相続人の同意がなくても入居者・テナントを入れたいという局面はあります。この点に関して、前記東京地裁判決では、次のように判示されています。

「本件賃貸借契約は、もともと予定されていた本件ビルの使用収益方法の範囲内にあるものということができ、原告（甲野太郎の相続人）及び補助参加人が予定していた本件ビルについての共有権の行使態様を何ら変更するものではない。そして、原告は、自己の持分権に基づき、補助参加人に対する求償権を有すると考えられるから、本件賃貸借契約を有効としても、原告の利益に反するものではない。
　このように解した場合、賃借人の選定及び賃料の決定に関して原告の意に添わない賃貸借契約が締結される可能性もあるが、不動産の有効な活用という観点からすれば、賃借人の選定及び賃料の決定は、持分権の過半数によって決すべき事項であると考えられる。
　したがって、本件賃貸借契約の締結は管理行為に属するというべきであり、これを行った補助参加人は本件ビルにつき四分の三の持分権を有しているから、本件賃貸借契約は有効に締結されたと認められる。」

このように、もともと収益物件なら、持分の過半数で入居者・テナントを導入してもよいでしょう（共有物の管理行為）、と言っています。もともと収益物件でない場合、相続人の一人が、やむなく新たに入居者・テナントを入れて、賃料はきちんと分配する、ということであれば、結果オーライになる可能性もありますが、推奨はしにくいところで、リスクの理解と進め方の工夫が必要だと思います。こういった物件に関わる宅建業者も注意が必要だと思います。

また、遺産分割が整う前に入居者・テナントを導入している場合には、後日の遺産分割協議で、当該入居者・テナントの賃貸借契約の帰趨（賃貸人の地位が不動産取得者に集約されること、過去の賃料の精算の有無・方法など。）についても言及しておくのがよいです。

以上本項の記述はすべて、2．遺言がない場合①相続開始後、遺産分割協議が整うまでの間の話です。

（続く）