ep9 ランドバンキング投資での注意点

9回目の投稿となります。今は世界中で外出の自粛が行われているおりますのでおひとりの時間が増えているのではないでしょうか。このような状態ですと気持ちも落ちることかと思いますが、このような時間に自分を磨くことが重要ではないでしょうか。私自身も自身の経験をこちらでアウトプットすることによって自分磨きに力を注いで参りたいと思います。皆様もこちらをご覧頂きインプットを増やして頂ければ幸いです。

今回は海外不動産投資の内、ランドバンキング型の投資についての注意点についてお伝えいたします。注意点は大きく分けて3つに分かれます。

①税金について把握する
②相場を把握する
③パートナーを吟味する

こちら最初の2つについては当たり前のことかもしれませんが各国でルールが異なるため確認を怠らないようにしてください。それでは各項目について詳しく説明いたします。

①税金について把握する
不動産の取得や売却を行う際には多くの場合税金が発生します。日本でも契約などを行う際に収入印紙が必要であったり、不動産取得税、毎年の固定資産税の納付が必要かと思います。海外で不動産を取得する際や売却する際にも税金が発生するケースがあります。私の知る限りでは、固定資産税や不動産売却益に関する税金があります。ただし、新興国では法律はあっても実務上は税金がほとんどかからない場合や税金を徴収する手段がないこともあります。例えば、実際は1000万円の土地取引を行うものの、契約書上は100万円の取引として税金が実質1%も発生しないことがあります。役人も実状は把握してますが個人的にお小遣いを貰うことで目をつぶるのです。このような運用が行われるケースもあるため、どのような税金が存在し、実際にどのような運用が行われているかの両面を把握する必要があります。

②相場を把握する
こちらも当たり前のことかもしれません。買う前に周辺の土地がどの位の金額であるか把握をして下さい。この投資の場合、ほとんどが信頼できる方からの紹介を通じて取引が行われます。信頼できる方の言葉を鵜呑みにして投資することもいいかもしれませんが、信じすぎることはお勧めしません。パートナーも自分に利益があるから物件を紹介しているからです。例えば、相場が1平米10ドルの土地があり、そちらが1ヘクタール単位で売りに出ていたとします。しかしながら、パートナーから1平米12ドルで提案を受けたらどうでしょう。2ドル×10,000平米=20,000ドル、約200万円超が余分にかかっていることになります。こちらがパートナーの懐に行くこともあれば、その他のブローカーの手に渡るかもしれません。一度このような事が起きるとその後もパートナーやブローカーは味を占めて同じ行動をとる可能性が出て参ります。このような事が発生しないよう、ご指針の手で相場を把握する手段を見つけて適正価格で取引が行えるように仕組みづくりをすることをお勧めいたします。

③パートナーを吟味する
こちらがランドバンキング型の投資において最も重要な点となります。理由としてはこの投資は数年間の期間が必要なことに加え、投資期間中の情報更新も重要だからです。さらに、状況によってはパートナーの名義を借りて投資を行う必要があることも理由に挙げられます。
ランドバンキング型の投資については、その期間は最低でも2～3年の期間を見込んで投資を行います。また、投資を判断にあたっては周りがどのように発展していくかを予測する必要があります。具体的には、周辺地域において行われる政府の開発計画や民間企業の開発計画情報を参考にします。分かりやすい例でいうと、政府の開発計画では新しく道路を建設する計画や港湾を作る計画などが挙げられます。民間の場合では、集合住宅を作る計画や工場を建設する計画などが挙げられます。これらの情報を他の不動産業者よりも把握仕入れることが重要なのです。このような計画は発表されてから完成までに数年の期間を要するため、周辺の土地の値段が上昇するのに時間がかかります。このような理由につき、少なくても2～3年の期間を想定して投資を行う必要があります。
投資後においては売却の判断を行うための情報の更新が必要となります。具体的には周辺で行われている開発計画が順調であるかどうかの確認や、相場がどのように動いているかという情報となります。このような情報を把握した上でブローカーなどを通じて売却が進められます。そのため、パートナーが定期的に情報を更新して継続的に連絡してくれる信頼できる方かどうか吟味する必要があります。また、状況によってはパートナーの方の名義を使って土地の購入を行うケースも必要となります。多くの国では外国人が不動産を取得することは難しいからです。そのようなときに、勝手に売却されてお金を持っていかれることが無いよう、信頼できる方を見つけることがとても重要となります。このようなことを避けたいと考えてらっしゃる場合は弁護士事務所などを通じて取引を行うとリスクを下げられる可能性があります。

以上がランドバンキング型の不動産投資における私の目線での注意点となります。ご参考頂けたのでしたら幸いです。

最後までご覧頂きありがとうございました。次回は飲食店投資のメリットについて投稿したいと思います。フォロー＆支援頂けたら励みになります！