物件への投資

【投資】・・・主に経済において、将来的に資本(生産能力)を増加させるために、現在の資本を投じる活動を指す

コロナ前まではフィリピン経済も好調で、様々な投資案件を聞きました。

その中でも不動産については、自身が業界に身を置いているためか、

とりわけ多かったように感じます。

実際、土地の値段は1〜2年で倍の価格になったりと多くの人が不動産売買にを行っていました。

外国人は基本、土地の購入ができませんが、コンドミニアムなどは購入することができます。

そしてこのコンドミニアムも多くの不動産会社さんが投資物件として販売をしていました。

冒頭にも書きましたように投資は「将来的に資本を増加させるもの」と定義されています。そのため、物件販売時には運用利率については、みなさん熱心に話をされますが、僕はその前の段階がもっと重要だと考えています。

それは「現地の状況」です。

もっと詳しくいえば

「どうやって物件を貸すのか？」「どうやってバイヤーを探すのか？」

ここをよく知らないまま進める方が多いのではないのでしょうか。

いくら利回りの計算をしても「貸し出すこと」「販売すること」ができなければ机上の空論。

もちろん、不動産会社さんからは販売時に「借りたい人は山ほどいますから、すぐ客づけできますよ！」、「景気がいいですから、バイヤーはすぐ見つかります！」と説明されることもあるでしょう。

また「少し時間が掛かるかもしれませんが、大丈夫です！」と言われることがあったかもしれません。

ここで物件購入者の方には確認をして欲しいのです。

「大丈夫です」の「裏付け」を。

購入した物件の立地、価格帯からどのような人が住んでいるのか。そして販売会社はその客層にどのようにアプローチして客づけをするのか、バイヤーはどうやって見つけてくるのか？

その「裏付け」が本当かどうか判断をするのは自己責任。はっきりとした裏付けを取ることは無理ですので、最低限ご自身が納得できるような内容であれば良いと思います。英語が得意でしたら、外国人で形成されている投資グループなどで話を聞いてみるという手もあるでしょう。

物件を購入後にもオーナーにはやらなければならないことがあります。

テナントが入居するまでオーナーがしなければならない事。

1. 毎月の管理費や電気水道代を払う。

- テナントがいる、いないに関わらず、基本的にオーナーが支払うことになっています。電気水道を止めることもできますが、内覧時に暗い印象になってしまうので、多くの物件は電気を通しています。

2. 入居前には必ず　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「Aircon cleaning」と「General cleaning」、「Pest control」を行う。

- オーナーはテナント入居前にそれぞれの業者や連絡し、お部屋を綺麗にします。

これらは日本や外国にいながらではできないので、代行をしてくれる人が必要になります。おそらく物件を購入した会社が行う、もしくは紹介をしてくれるでしょう。

そして今度は「Property management fee / 物件管理費用」が掛かります。価格や費用は会社さん毎に異なると思いますが、僕が知る限り毎月費用が掛かるケースが多いようです。

次に「内装工事」です。

コンドミニアムでは部屋の形状により間取りが異なることはありますが、内装は全て一緒です。同じ内装の部屋が多くある中、選ばれるためにはどんな部屋にするのかが重要になります。

調度品を揃えるのか揃えないのか？

揃えるならクオリティーはどうするのか？

日当たりはどうか？

更に言えば、選んでもらうために内装工事を入れる方もいらっしゃいます。

最後におさらいをしましょう。

A. 購入前に現地の状況を勉強する。　　　　　　　　　　　　　　　　　　B. 客付などの裏付けを取る。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　C. 毎月の管理費や電気水道代を払う。　　　　　　　　　　　　　　　　D. 入居前には必ず　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「Aircon cleaning」と「General cleaning」、「Pest control」を行う。
E. CとDのために「Property management fee / 物件管理費用」を払う。
G. 必要であれば「内装工事を入れる」

折角購入された物件ですので、オーナーさんの将来の負担になるのではなく、利益につながるような形で資産を運用してもらえたらと思います。

それでは。

#フィリピン不動産 #コンドミニアム #資産運用 #物件管理