Ｑ＆Ａ 管理会社の選び方とは？不動産オーナーさん必見のポイント4選
マンションやアパートを取得して不動産オーナーとして運用していく際に重要なのが「不動産管理会社選び」です。
ひとくちに不動産管理会社といっても、業者によって業務範囲・委託料・集客力・担当者の対応に至るまでさまざまです。どの不動産会社に委託するかによって入居者の満足度だけでなく、空室率も大きく変化するため、慎重に比較する検討する必要があります。
そこで本記事では、不動産オーナーが管理会社を選ぶ際に着目したいポイントを、4つに厳選して解説します。不動産管理会社がどのような業務を行っているかも含めて理解し、不動産経営が軌道に乗るような業者選びをしましょう。
１．不動産管理会社の主な業務
不動産管理会社には、「入居者管理」と「建物管理」という2つの業務があります。
「入居者管理」には、新しい入居者を募集する業務や、入居者間で起きたトラブルへの対応、家賃滞納があった際の督促・徴収、退去手続きなどが含まれます。
「建物管理」は、建物全体の清掃や定期点検の他に、次の入居者が決まるまでの間のリフォーム工事などが主な業務です。
ここで注意しておきたいのが、ひとくちに不動産会社といっても、すべての不動産会社が上記すべての業務を行っているわけではないということです。
もちろんすべてを行う管理会社もありますが、入居者募集と契約締結のみを行うところもあれば、建物の維持管理のみを請け負っている業者もあります。どこまでを管理会社に委託するかは、不動産オーナーと管理会社との間で、どのような条件の契約を結ぶかにもよります。
できるだけ自分で手をかけずに不動産を運用したいという場合は、入居者管理と建物管理をすべて請け負っている業者を選ぶといいでしょう。
２．不動産管理会社を選ぶときのチェックポイント4選
不動産管理会社は業務範囲が広い分、比較する際にどのようなポイントに着目すればいいかわからなくなってしまうケースも少なくありません。
本記事でおすすめするチェックポイントは下記の4つ。
1.集客力の高さ
2.管理委託料が適切
3.業務の範囲と内容
4.対応の早さ
１つずつ詳しく解説していきます。
１）集客力の高さ
管理会社に入居者募集を委託する場合に重要なのが「集客力の高さ」です。投資用不動産を運用するにあたり一番大切なのが、いかに空室を作らないかということ。客付け（入居者を募って契約してもらうこと）を行う不動産会社の集客力次第で空室率が大きく変わると言っても過言ではありません。
集客力を見極めるポイントの1つに、店舗数の多さが挙げられます。複数店舗を展開する不動産会社は、店舗間で物件情報や顧客情報を共有していることが多く、新しい住まいを探しているお客さんに積極的に提案してもらえるチャンスが多いと言えます。
また、店舗数は少なくとも、同じ地域に長い年数店舗を構える地域密着型の不動産会社も、高い客付け能力を持っています。周辺の賃貸物件の相場を熟知しているため、お客さんに適切な賃料で提案できるだけでなく、地域の環境やアクセスといった住みやすさの視点からアピールしてもらえるため、成約につながる確率が高いのです。
不動産会社の集客力と会社の規模は、必ずしもイコールではない、というのが大切なポイントです。
２）管理委託料が適切
「管理委託料」は、不動産会社が管理会社に賃貸物件の管理を委託した場合に支払う報酬のことを言います。管理委託料の金額は法律上の制限がないため、不動産会社ごとに設定されている金額が異なります。しかし、あまりにも高く管理委託料を設定すると、不動産オーナーから管理を委託されないため、家賃の3～8％程度に設定している不動産会社がほとんどです。
管理委託料が適切に設定されているかを判断するには、複数の管理会社に見積もりを出してもらって比較することが大切です。毎月支払う必要のある費用なため、家賃収入を圧迫しないか、管理委託料に見合った業務をしてくれそうな管理会社化を見極めるようにしましょう。
３）業務の範囲と内容
冒頭で説明したとおり、不動産管理は業務の幅が広く、不動産会社によって請け負っている業務の範囲が異なります。入居者募集のみ任せて他の管理はオーナー自信で行うのか、入居者募集から建物の管理まですべてを一括で依頼したいのかによっても、委託すべき不動産会社が違ってくるのです。また、ゆくゆく建物全体の修繕や改修も検討しているのであれば、コンサルティングもできる不動産会社を選ぶと安心です。
４）対応の早さ
管理会社の担当者が、丁寧かつ迅速に対応してくれるかどうかも着目したいポイントです。
例えば、入居者から水漏れなどのトラブルの連絡があった場合、管理会社がすぐに対処してくれないと、建物だけでなく他の入居者に被害が及ぶ可能性もあります。また、管理会社の対応スピードは入居者の満足度に直結するため、適切な対応がされないと空室ができる原因にもなりかねません。
スピード感のある対応をしてくれる管理会社かどうかを見極めるには、管理委託の相談をしたときに素早く対応してくれるかや、定休日でも対応してもらえる窓口があるかどうかを見ておくことをおすすめします。
信頼できる不動産管理会社を慎重に選ぼう
不動産管理会社は、不動産オーナーに代わって建物の維持管理を行うだけでなく、空室を埋めるための入居者募集と契約業務、入居者トラブルや滞納家賃の回収など、不動産経営に必要な要素の大部分を担ってもらう重要な存在です。
信頼できる不動産管理会社に委託できれば、不動産全体の質や価値・入居率を維持しながら、入居者からの高い満足度を得られます。逆にトラブルへの対応が遅い・集客力が低い管理会社に委託してしまうと、空室がいつまでも埋まらないだけでなく、最初は小さかった設備の不具合が、結果的に建物自体のダメージにつながる可能性も否定できません。
特に居住地から離れた場所の不動産を経営する場合は、現地に足を運ぶ機会が少ない分、管理会社に自分の分身となって業務を行ってもらう必要があります。不動産管理を行っている業者は数多くありますが、できるだけ多くの業者を比較し、安心して管理を任せられる業者を慎重に選ぶようにしましょう。
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