狼旅団的不動産投資初心者論

昼間にTwitter上で

「俺の方が経験値は上」だと思う方はどうか私のような初心者のために発信してください

と言う書き込みを見つけたので僭越ではありますがワタクシ森野が「狼旅団的不動産投資初心者論」を書いてみようと思います。（あくまでもワタクシの持論ですので間違ってたら申し訳ありません）

まず初めにお聞きしますが、
「あなたは不動産投資をやるのに必要な情報をどこで集めていますか？」

こう聞くと大抵の人は「ネットから」と答えるんじゃないかと思います。

その次が「不動産投資に関する書籍」、、でしょうか？（ここから進化すると大家友達になるんですが最初はそんな人もいないでしょう）

当たり前です。初心者の人ってのは最初はそれしか情報収集するルートが無いんですから。

不動産投資を知るきっかけ

そんな不動産投資初心者の方にとってこういう見出しを見つけるとなんとなく読みたくなりませんか？

初めての不動産投資で成功するために必要なこととは？
ゼロから不動産投資を勉強したい方に最適です！

・不動産投資で絶対に失敗しない方法とは？
・不動産投資って何から勉強したらいいの？
・不動産投資で利益を上げるにはどうしたらいいの？

これはネットで見つけたとある不動産コンサルさんの無料セミナー募集ページに書いてあったことを丸パクリしたものですが、恐らくは不動産投資初心者さん（以下「ひよこ大家さん」と呼ばせていただきます）から見たら「ゼロから不動産投資について教えてくれる」と思い「無料だから聞いてみようかな」と思うんじゃないかと思います。

しかし、この手の話は大抵の場合ネットに載ってる初心者向けの話を丸パクリして我田引水しようと肝心なことは一切教えず「ここから先は有料になります」と勧誘するためにやってることが多く、殆んどのケースでお金を取られるだけ取られて大して実にならないまま終わってしまいます。

それでもひよこ大家さんからしたら初めて見聞きする事なのでさぞかし貴重な情報に見えることでしょう。

でもダメなんです。。それじゃ。。

不動産投資をやって成功したければこんな話の入り方しちゃダメなんです。

いつまでnoteが書けるかわからないので先に答えを書いてしまいますが、不動産投資で成功したければ「この人が集客する目的」を先に知った上で先に進まないと痛い目に遭うんです。（あ、「タダで教えるっていうんだからなにかウラがあるに違いない」なんてふわっとした次元で考えちゃダメですよｗｗ）

今回はそんなお話を過去にワタクシのセミナーでやった時のレジュメを再利用して当時迷えるひよこ大家さんに話したことを文字にしてみようと思います。（かなり話は長くなりますが頑張ってお読みください）

序章　ひよこ大家さんに知って欲しいこと

このレジュメは去年のモノ（2019年6月）なのですが、去年の今頃はこんな話がありました。

「トヨタ終身雇用は難しい」
「金融庁　年金依存だと2000万円不足」

こんなニュースを見たら大抵の人は
・ますます老後が不安になる
・なんとかして副収入になるもの探さなきゃ
・いい投資はないものか？
・そうだ！ネットで見た不動産投資があるじゃんｗｗ
と思うはずです。。（どうかな？）

斜め上から穿った見方をすれば「これって国が国民に金融商品を買わせたいから言ってんじゃねーの？」とも思うのですが、
実際平均寿命は80歳から20年延びて100歳になりつつあるので年金じゃ賄いきれない可能性があるのも事実です。

そんな折、ネットで「不動産投資」を検索すると「不動産投資は融資で物件が買えるのでレバレッジが効くし上手くやれば失敗しない」と書いてあるので「ヨシ！俺も私も！」と思い始めます。

実はこれネットの「第一の罠」なのですがネット上の大家さんは儲けている人ばっかりで中には1年で10億の資産形成出来たって人もたくさんいます。

また資産1億超えと豪語する人はたくさんいても「不動産で損したので死にたい」って人は見かけません。

これが株式投資などでは瞬間的にロスカットされた人が自殺をほのめかしたりしますがなぜか不動産投資ではほとんどいない・・。不思議ですね。

実はこれ、不動産投資で失敗した人はほとんどネットでは発言しなくなるからなんです。。

理由は簡単です。
①株式投資では一瞬で刈られるのでその瞬間ネット上に存在している
→だからその時の気持ちをネットに載せられる
②不動産投資では長期間モガいてから刈られるのでその瞬間にはネット上に存在しない
→刈られる時なんてネットどころじゃないしｗ

不動産投資でデフォルトして死を迎える場面なんて実際にコトが起きてから金融機関が融資を引き剥がしに来るまで相当時間も掛かり実際は持ち金が0になることも少なく（株式は画面で所持金が消える場面を生中継で見れますが不動産はそんな場面は画面上では見れないんです）不動産以外の本業収入がある人は細々とでも生きていけるんです。

また最初の頃「俺様は不動産で資産〇億になってセミリタイアして悠々自適に暮らしてます」と宣言しちゃってからどのツラ下げて「ボクちゃん不動産投資で失敗して慎ましく生きてます（シオシオ、、）」なんてネットで言えますかっての？ｗｗ

実際ワタクシ10年くらい不動産ブログを書いててその手の「儲かってると豪語してたのに知らないうちにそっと消えて行ったブロガー」というのは数えただけで50人くらいはいたんじゃないかと思います。

もちろん中には「儲かってるとネットで豪語しちゃうと税務署に捕食されるのでブログはやめよう」と思って消えて行った人もいるんでしょうけど大家業界というのは広いようで狭い業界ですｗ

「〇〇さんは〇〇の物件が埋まらなくてブログどころじゃないみたいだよ」とか
「返済比率がお高め物件が埋まらなくて銀行にリスケ頼んだみたい」
とか
「あの物件買ったのが命取りだったみたいだね・・・」
なんて噂はあっという間に出回りワタクシなんざ全国にたくさんの読者がいるので自分ではまだ会ったことも無い人の懐具合まで聞こえて来てしまいます。（地方の大家の会に出入りしてると世の有名大家さんの話はほぼ筒抜けで聞こえて来ますｗ）

ま、直接本人に聞ける話でもないのでその話がどこまでホントなのかは定かじゃないですが、、そういう「ケツに火がついてしまった有名大家さん」というのは不動産投資でコケてもそこそこうまく行っても当時の地位を名声を使ってそれを換金しようとするものです。（ワタクシだってそうしたいけどブログの特性上どうしても出来ないので最初からそっちに振っておけばよかったとずっと後悔してるんですよｗｗ）

と言っても最近の有名大家さんと言うのは「時間」と「それまでに得たスキル」という武器があるので昔は情報商材ビジネスに手を染めたものの今では不動産投資も順調に儲かり出して（返済が進んでいるのでかなり楽になってるようです）今頃になって「情報商材ビジネスには注意しましょう」なんて言ってるようですがどんな手法でも成功した人と言うのは「成功者」として崇められるのもこの国の特徴でもあります。

さてそんな成功者の「成功した部分」だけを見ると影でどんだけ苦労したかについてはほとんどわからないでしょう。。

当然ですがそんな湿った苦労話はすでにカリスマと化した人はそうそう発言しないものですからｗｗ

そうこうしてるうちに不動産投資業界を取りなく環境は変わり今では不動産投資をやる上で欠かせない「銀行融資」の水門がすっかり閉じてしまいました。

ひよこ大家さんでもこの理由はご存知ではないかと思いますが（ってか不動産に詳しくなくてもいいですがこれ知らないってレベルだと不動産投資なんて手を出さない方がいいと思いますが）一番の理由は先般のかぼちゃの馬車の融資問題からの金融機関の融資厳格化です。

経緯については文字数の問題もあるので割愛しますが、不正融資でバンバン融資してたらさらにエスカレートして業者と銀行がグルになってやりたい放題やり始めてそれで被害者が暴れ始めてどこの金融機関も「フルローン、オーバーローンなんて融資はやりません（やりたかったら自己資金2割入れてください）」って言い出したんです。（物件価格1億で2割の2000万をポンと出せる人は意外に少ないですからあっという間に融資が渋くなったと感じるんはこのためです）

元々不動産投資の美味しい部分は「少ない手金と融資の組み合わせ（下手したら持ち出しゼロｗ）」で資産として不動産を買いそこで得られるお家賃（キャッシュフロー）で収入が増えると言うのがウリでしたが、

融資が出なければ物件が買えませんから最近の不動産投資家は融資を受けなくて（受けても極めて少額で）も買える物件を探すようになりました。（築古戸建ては大流行りしてるのはそのためです）

フルローン全盛時代はそんな物件はあまり見向きもされてませんでしたが億単位の不動産が買えなくなった今はこの築古戸建て投資がブームにまでなっておりしもセルフリノベ（自力でクロス貼ったりする手法）の大家さんも増えて来たので近年は新築系の大家さんと宗教対立みたいな様相にもなっております。

さて、話をちょっと戻しますが、
今から不動産投資を始めたいと思う人はとてもたくさんいると思います。
皆さん、さっき書いた「老後資金」や「本業以外の副収入を得てより上質な生活をしたい」ってところが根幹ではないかと思いますが、

そんなひよこ大家さんがニワトリ大家さんにならないうちに仕留めようと虎視眈々と狙ってる集団の存在はご存知でしょうか？

ちなみにこんな集団の人達が良く使うフレーズと言うのを先に書いておきます。

「時間に縛られない自由な生活」
「貴方の夢はなんですか？」
「副業」
「人脈」
「出会いに感謝」
「家族に感謝」
「この人に出会って人生が変わった」
「そのまま組織の歯車になるの？」　
「社畜」
「脱・雇われ脳」
「人生の価値を最大化」
「まだラットレース続けるの」
「はい、今から隣の人と1分間スピーチしてください」
「考えるよりまず行動」
「権利収入って知ってる？」
「めちゃ汚れが落ちる洗剤」（ま、最後の方はギャグですけどｗｗ）

俗にいう自己啓発ってやつなのですが、要するに「貴方が貧乏なのは行動しないからだ」とか「自由な時間が欲しければ行動せよ」とけしかけ
まだそれほど知識の無い投資家さんを洗脳し己の塾なりサークルなどに取り込み、ちょこちょこと課金して養分にしようって考えてる人達です。

とにかくこの人達は中身が薄っぺらいわりに発信力が強力なのでネットで「初心者　不動産投資　成功　条件」なんて検索すれば普段から金掛けてSEO対策してるだけに真っ先に検索上位に登場します。

①検索上位に登場する
②言ってることもマトモに聞こえる
③下手したらテレビ、雑誌にも出てる不動産文化人
④しかもこの人本まで書いてるじゃんｗｗｗ

大変申し訳ないのですがこの①～④に当て嵌まる人の8割は不動産投資ビジネスという鉱山でスコップを売る人で鉱山で実際に採掘してる人ではありません。

また採掘しててもその活動量は少なく、我々不動産業者から見るとお話にならない薄っぺらさでございます。。

実際、ワタクシもこの不動産投資業界に10年ほど滞在して連日不動産ブログを更新してたのでこの手の人の書籍やネットでの発言を細かく見て来ましたが正直「この人、これで不動産のプロって言っちゃあかんやろ」って人はとても多いです。

ただ不動産投資のことを教えるのに膨大な専門知識を知らなければダメというわけではありません。

しかし初心者相手って条件なら薄っぺらい知識でも充分通用するんです。。（なので今回の初心者ネタのnote書く時間なんてここまでで1時間くらいで書いてますｗ）

初心者相手ならそれほど膨大な知識が要らないってのは聞き手がまだひよこだからであり「どんな話を聞いても全部吸収すべきこと」だと思っているからだということをまずは覚えてください。（ひよこ大家さんが最初にコケるかコケないかはここでの選択で決まると言っても過言じゃありませんｗ）

えぇ、、彼らの狙いはまさにここでございますので。。。。ｗ（その先に彼らの課金ポイントが隠れてることが非常に多いんです）

あ、でも課金そのものは悪くは無いと思いますよ。（自分で考えて作ったモノならなおさらです）

ワタクシが嫌だなと思うのは「最初に小さく課金してあとから思わせぶりな内容でガッツリ課金するタイプ」。。（しかも「この話、どこからパクってきたんだよ」ってあからさまにわかるタイプ）

なんか目的が丸見えで個人的にはどうしても好きになれません。
ただひよこ大家さんはこの手の撒き餌を見るとなんでも吸収しようとするのでもしこれで続けるならどこかのタイミングで情報の取捨選択して「なんかこの人の話は聞きやすい」なんて理由で選択するのではなく内容の本質の優劣で選んでください。（ここで選択を間違えなければ当面は無事に成功者への道をひた走ることが出来るはずです）

さて、
恐らくちょっと頭のいい人だとこの辺で「初心者が聞きたい知りたいことを教えてくれるのにそれのどこが悪いんだ」と思う人も多いんじゃないかと思います。

しかしここで気付かずに先に進んだ人を待ってるのは大抵の場合、我田引水で引き込まれたその人の塾とか商材あたりです。（そんな塾とか祝賀イベントなんかの集まりとかで集合社員なんかに映り込んだら最後、その画像は別のPRイベントでも集客目的に利用されてしまいますｗ）

それでもお金を払って短時間で知識を習得出来るってメリットがあるといわれればその通りですが大抵の場合は以下の通りです。

・時間を掛けて説明するので聞いた方はお得感一杯ｗ（教える人の不動産取引経験が薄っぺらく本来得てないといけない確信部分には触れられない）

・しかし塾の内容は過去に出回った初心者向け不動産投資論の焼き直し（しかし教えるボリュームだけはハンパない）

・登録することで資産背景を吸い上げられる（物件の目利きより買う術を叩きこまれる）

・担当コンサルの裏営業開始（横繋がりの仲介を紹介される、他の投資に勧誘される）

・物件数が増えると「広告塔」に使われ晴れて仲間入り（コンサル収入の方が儲かると悟る）

・やり方の不満を持ち脱藩（しかし在籍していた経歴は消えない）

・コンサル大家として活躍　or ただの養分として末永く吸われ続ける　or 途中で気が付き自然退会

・払ったお金は戻って来ない（そのお金を物件買うお金に使えてたらボロ戸建て1戸くらい買えます）

・得られた知識は素人に毛が生えた程度（教える人のスキルがあれなんですから自然とそうなります）

まず今回、ひよこ大家さんに言いたいのがここで、彼らは間違っても「貴方を不動産投資で儲けさせます」とは思ってません。（ま、これは不動産屋さんも同じですけどｗ）

今までにも散々この手の話を相談されてきたのでよーくわかって書いてますが、彼らの収入源は不動産収入ではなくこれらひよこ大家さんが払う高額な会費です。（なので有料参加人数×参加費で見てるはずです）

え？なんでそこまで言い切れるのか？ですって？

簡単です。。
10年不動産投資業界の表と裏を見続けて来て悪知恵の付いたワタクシであれば絶対こう考えるからですｗｗｗｗ（今になってこれやったらせっかく知り合った友達無くすので出来ないだけですｗ）

と、ここで格言です

「取引相手の収益構造が理解出来ない中で取引に挑むのはただのカモネギである」

今まで散々業界を見て来て間違いないなと確信して書いておりますので大きく外してはいないと思います。ご参照ください。

と言うことで序章の話はここで終わります。

次は第一章「不動産投資業界のウソ・ホント」に続きます。。
（この続きは投げ銭の金額で書くか書かないか決めますｗ）