狼旅団的不動産投資初心者論　3

不動産投資の世界は投資対象になる不動産物件を買い、その家賃で得られるCFと売却時にプラスであれば得られる売却益の２つであることはご存知ではないかと思います。

当然のことながらその買う物件が安く、得られる家賃が高ければ高利回りとなりさらに売却時に安く買った分、高く売れて潤沢な売却益が得られるはずなのですが、世の中そううまくは出来ていません。

例えば物件になんらかの傷や問題があり元付業者さんの物件査定で発見されれば「この物件、ここが〇〇だから高く売れないよ」と言われて査定額も下がってしまうでしょうし、家賃に関しても「相場と同じような家賃じゃ貸せる物件じゃないよ」と言われればその分下げて募集しないと埋まらない物件かもしれません。

そうなれば売り出し利回りは下がってしまい自然と売値は低くなり下手すると買った時の物件価格の方が高かったなんてことも起こりますし、「そんなに安い値段でしか売れないなら売らない」と売却をやめて保有するも家賃下落に対応できず保有していながら収益が悪くなるなんてこともあり得ます。

結局、これは買う時の目線というか「買った後のことをちゃんと考えずに買ってしまった」という事例で多い話なのですが、ひよこ大家さんでやらかしがちな事例の最右翼なので今日はこれを回避できるようなスキルについて書いてみます。（セミナーレジュメの第二章と第三章は飛ばしていきなり第四章になります）

第四章　ひよこ大家に身に付けて欲しいスキル

1.情報収集スキル

以前にも書きましたが一般のひよこ大家さんに限らず世の大抵の不動産投資家さんがネットのポータルサイトやお気に入りの不動産屋さんのHPなどでぐっけん検索し物件情報を得ています。

それを各々で投資分析し自分の投資手法や考え方に合致した物件に買付けを入れ物件を買うことになります。

そう考えると不動産投資ってとてもシンプルで融資を引くにも融資属性が高ければ物件買うなんてのは誰でも簡単に出来てしまいます。

しかもひよこ大家さんってのは真っ先に見るのは利回り。。。

投資ですからどれだけ利回って毎月お金が入って来るかってのは非常に重要な指標なのですがこの利回りに注目して物件を買おうと考えるのは意外に早計なんです。。

と言うのもこの利回り、、
売れないと元付仲介さんが思えば自然と高くなり、「こんなのこんな利回りで売り出しときゃ誰か買うでしょ？ｗｗ」って時は低めに設定されます。

Twitterで昼間聞きかじった都内港区東麻布の一棟物件で売り出し利回り１％台（多分1.9％とかだと思いますが）なんて銀行の貸出金利とそう変わらない利回り設定でもなぜか売れてしまうのは港区アドレスでそこそこ見栄えのいい物件で環境もバッチリだからじゃないかと思います。（現金持ってる富裕層が「ま、国債買うよりこっちがいいんじゃね（麻布に一棟マンション持ってるって言えるのってステータスだし）」

しかしこれを不動産投資と考えたら罰ゲームに等しい話なので大抵の人はここに指値（このくらいで売って欲しいという買値）で買付け入れて「は？アンタ場所どこだかわかってんの？」と嘲笑われてしまうのがオチなのですが、最終的に高利回りなものを求めてしまうと首都圏で言うと国道16号線の外側と言うことになってしまいます。

何が言いたいかと言うと、「不動産投資を志す投資家全員分の優良物件は数的に足りないってこと」です。（投資家全員に行きわたる数の優良物件は無いんです）

しかもこの優良物件は己の持つ情報収集能力の腕の差と物件を見つけた時の判断力・スピード感でハッキリ分かれてしまいます。

ネットに載ってる情報はネット見ている人に同じチャンスで渡りますからこの腕の差で買えたり買えなかったりしますが誰が見ても優良物件だと思えばその売値に指値なんか出来るわけも無く、下手すると買い上がり（これだけ売値に載せるから俺様に売ってくれ）なんてことも起こります。（こんな一連の動きを「瞬間蒸発」と言います）

反面、ネットに晒しもののように長期に渡って売り出し広告で載ってる物件ってものあります。

余程のことが無い限り「タダ」で売る必要もないですから一応プライスが付いてるわけですが、この手の晒しもの物件のほとんどは買主が求めるマーケット金額に遠く及ばない高値で頑張ってる物件であることが多いです。

と言うことで昨年の今頃の狼セミナーではこんな風に説いてました

ネット情報での物件の探し方

その１　ポータルサイト編  
普通の投資家さんはネットに載ってる物件タイプを見て「一棟売りアパート」「一棟売りマンション」「投資用マンション（区分）」「一戸建て」あたりを見て自分の買えそうな価格帯と利回りで検索してる（はず）。
※大多数の投資家と同じところを見て同じように探すので出てくるのは残りカスみたいな物件ばかり（時々、その見た瞬間に掲載されることもあるが載った瞬間にも気が付かずスルー、、、）

お宝物件はそういう人が見えないところに眠っている・・・。

そこで・・・
物件タイプを「売地」で検索
（但し、その際「古家付き土地」をピックアップする）
※出来るだけ土地勘のあるところ、駅力の強いエリア、自分ならなんとか出来そうなエリア
※不慣れな担当さんが古家と全空アパートの見分けがつかず間違えてこの「売地」に「古家付き土地」掲載するという凡ミスが稀にありますｗ

次に「店舗付き住宅」で検索
（自力で居住用にコンバージョン出来るか、引き続き店舗賃貸で貸せて賃料の値上げが出来そうなのをピックアップする）

次に「賃貸併用住宅」で検索
（住宅ローンが使えて将来的に広いオーナーズルームみたいな大部屋がいくつかに割れそうなものをピックアップ）

次に「自分が一番使いにくい（検索しにくい）ポータルサイト」で検索
（自分が使いにくいサイトと言うのは他人も使いにくいものですｗ）

と今になって書くと「なーんだ、、そんなことかよｗ」と思う人も多いですが当時これ教えて一般の不動産投資家が気が付かなかった売り物件を見つけて買ってたひよこ大家さんは結構多かったんですよｗ（特に一番最初の「古家付き土地」って話をセミナーでしてからなにやら世の中がボロ戸建てブームになった気もするし・・・ｗ）

その２　業者さんHP編
まだ経験値の低い不動産投資家さんは「不動産投資物件」で検索していくつかあるポータルサイトを見つけてそこに適当な検索条件を入れて検索していますがもう一つ、この検索をすると検索上位に「広告」として登場する「業者さんHP」が出てくるはずです。

扱い物件数も多く、写真なんかもキレイに乗せているので一見良さげに見えますが彼ら業者さんの真の目的は「売り出し物件を見せることでネット顧客としても囲い込み」です。

要するにこのHPに載ってる物件のほとんどが一度売主様から物件を預かった元付業者の手でレインズに載せられて「元付に広告掲載の許可を取ってる物件」であることが多いです。

レインズに掲載されてしかも他業者によって広告掲載になるって物件で安く売られるケースはそう無いので（だってそんな広告掲載するまで時間もあるのに売れてないってことは、、わかりますよねｗ）ここに「専任媒介」だの「売主」「代理」なんて書かれているならいざ知らず、「媒介」「仲介」なんて書いてあったらそういう物件だと思ってください。（その物件はいわゆるサキモノ物件です）

ただ物件によっては専任媒介の元付さんがエンド顧客の相手をするのが嫌と言ってサキモノ業者に「この物件、エンド客付けてよ」ってやってる場合もあるので念のためここは確認してくださいｗ

次にお宝物件が載ってそうな業者さんHPについて書きますがこれはもちろん「両手仲介狙いの業者さんHP」です。

不動産物件と言うのは面白いもので売主の時は片手仲介有利で買主の時は両手仲介が有利なんです。（ま、そう言われると売主の立場で業者に囲い込みされちゃたまったもんじゃないってもがお分かりいただけると思いますがｗｗ）

当然ですが仲介業者と言うのは一度の取引で仲介手数料をいっぱいいただきたい生き物です。当然、毎回この心理が働き心の中では「どうやったら両手取れるかな？」と考えます。

これをレインズに載せた瞬間、片手仲介がほぼ確定してしまうので（レインズにはエンド客がいませんのでこの瞬間、サキモノ（客付け）仲介さんがエンド客に客付けすることになるからです）宅建業法で制限してるレインズに載せて広く売り出す期限の5日～7日間（専任、一般媒介でレインズに載せるまでの期間が決められています）の前に直接のエンド客（買い客）を付けてしまえば「レインズ載せる前に弊社に登録された顧客が買うって言ってるんですよ」が通用しますｗ

特に両手仲介の囲い込み営業で有名は大手さんは仲介業務はやりますが買取転売ということは滅多にしませんのでこの大手仲介さんのHPを定点観測し、新規物件が載ったらすかさず担当者に電話するという条件反射を身に付けていただきたいと思います。（と、このネタ、10年前の一番最初の狼セミナーのネタなのですがこれを愚直にやってる大家さんはホントいい物件買っておりますｗ）

ただ気を付けていただきたいことが一点あります。

この大手さん、、
連日ポスティング広告の絨毯爆撃を繰り返してるので知名度はトップクラスで集まる売り物件物件も（これをブツ上げと言います）魑魅魍魎です。。（えぇ、、10億超えの売りビルから100万円の再建築不可＆借地＆全員滞納者なんて物件まで幅広くブツ上げされてらっしゃいますｗ）

なのでこの業者さんのHPを見る時は買って自分で料理できるか？ってことと最低限融資は自力で付けるくらいの気持ちで接してください。（月間取引件数も桁違いなのでトロトロしてるとすぐに買い手の番手飛ばされますｗ）

また大手仲介さんが火・水休みのところが多くネットで物件見つけるのが月曜の夕方なんてパターンだと休みの火・水で買付けがバンバン出ていて木曜日に買付け入れたら買い付け順位5番手なんてことがよくあります。

業者系HPで物件を探すときはその業者さんの動きにシンクロするように接してください。（物件担当の人がいつのタイミングでネットに物件上げるかを把握してこそ勝者の道でございますｗｗ）

ちなみによくドヤりながら「は？俺様買ってる物件は全部ネット経由だぞｗｗ」と豪語してる人は意外にこの辺で買ってんじゃないかと思います。（それか単にロットが低い16号の外で築古アパートを「ターミナル駅徒歩圏（なんだよ、、ターミナル駅ってｗｗ）」と言って買ってるかのどっちかじゃないかとｗ）

と言うことで今日はこのくらいにして次回は「2.指値のスキル」について書いてみようと思います。。。（次回のnoteはすごく長くなる気がします。。。）