投資は自己責任！ワンルーム投資の事例

こんにちは！香織です。
今日は『ワンルーム投資で失敗してしまった事例』を紹介します。わたし自身は投資用マンションは所有しておりませんが、実際にワンルーム投資をはじめたＡさんに伺ったお話を紹介します。
投資は自己責任。自ら手足を動かし自分の力でしらべて、良し悪しを判断することが重要です。他人からくる話にいい儲け話はありません。



────ワンルーム投資をはじめたきっかけはなんでしょうか？

Aさん：信頼していた先輩の紹介で新築ワンルーム投資をはじめました。何の知識もなく、自分で調べることもせず、はじめてしまいました。
「信頼していた先輩からの紹介」っていうのが、一番油断してしまったポイントかもしれません。会社での仕事はできても、投資の知識があるとは限らない。そして投資は自己責任なので、もちろん先輩のせいではく自分で考えるべきでした。こんなかんじでいろんな人が、何も考えずに始めるんだと思います。「あの人がやってるなら大丈夫だな。」って、気軽に決めっちゃったんです。

それから、紹介すると紹介料がもらえるようなので、そのインセンティブも働いてるかもしれないですね（笑）今思うと、僕は誰にも紹介してないことが唯一、心の救いです。

👆別件で聞いた話によると、ワンルーム投資会社の営業マンとタッグを組んで、1件あたり数十万〜数百万円という紹介報酬をもらっている人もいるようです。その100万円近くのお金はどこからくるかというと、相場よりもはるかに高値で売りつけられたあなたの物件価格の一部です。。。

────なるほど・・・あるあるですね^^;

Aさん：当初はなんで新築ワンルーム投資がダメと言われることがあるのか、いまいちピンときていなかったものの、結婚の予定もあったので、実需用マンションの購入にも踏み切りたく、香織さんと吉久さん（@mac10log）にお会いする機会があり聞いてみたんです。

↓↓↓当時の会話↓↓↓↓

Ａ「たとえキャッシュフローが少々マイナスだとしても、節税にもなりますし、現時点であんまり被害を受けているという認識がないのですが、ワンルーム投資の何が問題なのでしょうか？ここ2年で2軒購入しています。」

吉久「１つめの理由は、節税のために確定申告で年収を下げてしまっている場合、住宅ローンを組めない可能性があるということです。ローンは”額面”がすべてなので。今回の場合は2軒買っているとのことで、そもそも融資枠を食いつぶしてしまっている可能性もありますね。」

吉久「２つめの理由は、相場より高く買っていることがほとんどなためです。そしてワンルームは景気による上がり幅も少ないんですよね。」

香織「そもそも、相場を見ずに高値で買っていることが多いので、たとえ不動産価値が上がったとしても、相場がその金額に追いつくことがなく、エリアも変なところで買っちゃってることが多いので、買った金額からは値下がりしていく一方･･･ということもあるんですよね。」

・・・・・・・。

Aさん：結婚する彼女と一緒に住む家を探しているところなのにも関わらず、自分は住宅ローンが組めないかもしれないことがわかりました。。。そして実際に銀行に相談しても難しいことが判明しました・・・。
彼女に話すと、仕方ないわね・・・と言ってくれ、結果的には彼女のローンで組んで家を購入することができました。優しい彼女でよかったです。。。

👆今回、Aさんは問題なく奥様のローンで家の購入ができましたが、このようにワンルーム投資のやり方次第では、住宅ローンが組めなくなり、自分が住む家を買うことができず、夫婦間でもめることがあるようです。今回は奥様がそれなりの企業に勤めていたのでよかったですが、そうでない場合は、たとえ自分が大企業に勤めていたとしても住む家を買えないのですから･･･。今回は、奥様の年収にあわせて、物件の希望価格を下げての購入となったようです。

────無事住む家が買えて、一安心ですね、奥様ありがたい

Aさん：無事に家を購入できて楽しく暮らしているものの、今後もし家族が増えて、もっと広い家に引っ越しとなったときには、自分の住宅ローンで家を買いたいです。そのためにもこのワンルームと決着をつけたく、どういう方法があるのかを調べ始めましたが、かなり高値で購入してしまっておりまして･･･。

────以下、具体的な資料や金額は個人情報のため掲載できませんが、ざっくりと記載します。

＜物件①😨＞
エリア：神奈川県　駅徒歩10分以内
物件価格：約3300万円　
融資金額：約2900万円　35年ローン　
広さ：ワンルーム　約25㎡

👆まず神奈川県の物件①について
●金利・管理費などもろもろの諸費用込みで、毎月のローン返済や支出が10万円に対して家賃収入は8.9万円とのこと！月々約△1万円はマイナスとなっています。エリアも、JR主要駅までは徒歩30分程度かかりますし、京急線の普通列車しか止まらない駅なので、イマイチな気がします。

●物件価格と融資金額に差額がありますよね。な！なんと！購入時に、「物件価格と融資額の差額400万円＋諸費用を、業者が出してくれる」という謎のシステム！！お得！・・・いやいや、ちょっとまて、なぜ400万円超もの大金をあなたに出してくれるのでしょうか･･･？本当は3300万円も価値がない物件だからってことですよ😨よく考えてみてください！！物件価格の一部を他人が出してくれたら、物件自体があなただけのものではなくなってしまいますよ！お得に買えたと錯覚させられているようなものです！

●相場をしらべてみてください。ちょっと調べただけでも同じ駅で30㎡でも築10年ですと2200万で出ています。築20年こえると50㎡で2000万円前半！今回のワンルーム25㎡は3300万円とのことですが･･･新築とはいえほど遠い金額。仮に融資額の2900万円を物件価格としたとても、素人がちょっと調べただけでも500万円は上乗せさせられている印象😨
そして、築年数が経過すると下落してしまう可能性が高いということもよくわかりますよね！

●さらに！業者からの資料をよく見てみると・・・「売却時の予想金額」が記載されているんです！おそらくこの業者が、万が一買主から解約の申し出があり買い取りが発生した際、この金額なら買い取ってもいいよ～っていう金額が記載されている！
その売却時の予想金額の記載はなんと約1300万！え！？築年数の経過を加味したといえ、「この物件は1300万円ですが、あなたに2900万円のローンを組んで買ってもらいます」と言っているのも同然！？

＜物件②😨＞
エリア：渋谷区　駅徒歩10分以内
価格：約3900万価格
融資金額：約3700万円　35年ローン
広さ：ワンルーム　約25㎡

👆つぎに渋谷区の物件②について
●こちらは収支計画表をみると、想定家賃収入12万円、支出11万円ちょっとで、8000円ほどプラスな様子。立地もまぁよさそうです。

●しかし、実際に物件をマンションレビューで検索してみてください・・・12万円で賃貸に出されている形跡はありません！10～11万円台ですね。この物件と同条件の周りの物件をみるともっと低い賃料で貸し出されています。
収支がプラスに見えるように収支計画表が作られているんですね・・・。
家賃保証があるといっても、金額の見直しも入りますし、そもそも永遠に保証してくれる契約ではないです。そして保証がなくなったとしても収支計画表通り、20年後30年後もずっと12万円で貸せるはずがないのです。
もし貸せるとしてもどこかのタイミングでリノベーションが必要で、それにはまた数百万と費用がかかるでしょう。

●それに、3700万円のローンを組む勇気があるなら、がんばって探せば、都心に１LDK以上の物件買えますね。。。ワンルームで月々8000円のプラスでも、1か月でも空室が出てしまうと、1か月の空室期間の費用11万円分すら、1年間で回収できません。
サブリース契約でご自身の痛手は現状はないかもしれませんが、保証をつけないと空室が出てしまったときに対処できないような物件を、買うべきではないとわたしは思います。（すべてが悪いわけではなくあくまで私の見解です）

●こちらも想定の売値が記載されていますね、約1540万円と記載されております！ゆくゆく1540万円になる物件に対して3700万円のローンを組んで買ってね！しかも節税になるよ！とおすすめされる・・・もう一体どうゆうことなんだ！？めちゃくちゃだ～！

Ａさん：そうですよね･･･。相場とかけ離れた金額で購入していることはわかっています。今となっては、なんで調べなかったんだろうとショックです。しかも、ローンの不正が発覚したんです😢

────えぇ！？たしかに、①2900万+②3700万ですと、合計6600万円ですね。大企業とはいえまだ社歴が浅いので、年収が仮に700万円だとしても年収の8倍を超える融資金額なので、融資おりなそうだ・・・。

Ａさん：そうなんです。組めるはずがないローンを別の銀行で、うまく組んでいたんです。「大丈夫です、問題ありませんから」と言われるがままに、いろいろと書類に印鑑を押したんだと思います。その時は、それが悪いことだと認識できていませんでした。

────こちらの知識がなかったとはいえ、そこまでして買わせるとは･･･。結局、どうされるんですか？😢

Ａさん：本気になれば解約もできるようなのですが、相当な体力とお金を消費しそうです。売却するにしても、かなりの高値で買っている分、その価格では売れないため持ち出しが数百万円発生してしまう。なので、そんなお金も出せないので、このまま耐え忍ぶしか現状はない状態だと思っております。自分の知識をつけて、二度とこのようなことがないようにすることを前提に、まずは目の前の仕事を頑張ってお金をためて、いい方法で決着できるようにしたいと思います。

👆中には、売却時に持ち出し金額が発生したとしても、「高値で買った物件をずっと所有している」という事実があるだけで夫婦の関係性が悪化してしまい、4-500万円の持ち出しが発生しても売却した、という方もいらっしゃるようです。
👆また、空室が一度出たタイミングで一度自分が居住し、自らの家賃はおさえ、投資用のオーナーチェンジ物件としてではなく実需用としても売る。ワンルームマンションのような狭い物件は住宅ローンが通りづらいのですが、現金で購入してくれる購入者に売却できた方もいるようです。（←2022年7月追記）

ワンルーム投資は、「好立地」に、相場よりも「割安」で買っていれば、リスクを最小限に抑えられる投資であるかもしれません。
しかし、ワンルームを本当の割安で購入するのは、業者に直接話がいったり、市場に出ても業者が秒でかっさらっていくので、難易度が高いです。（ワンルームに限らず1LDKや2LDKでも割安な物件は一瞬でなくなりますが(笑)、ワンルーム のほうが見つけるのは難しい印象）

大企業勤めのサラリーマンやお医者様は、カモ🦆の対象にされやすいです💦💦そして、男性だけでなく女性も･･･。
売っている業者さんも、全員が悪意があるわけではなかったりするのです。
業者さん自体が相場を知らなかったり、知識がない場合は、本当にいいものとして思って売っているケースがあります。そして、「安く仕入れ、高値で売ること」自体は商売の基本ですので、なんとも言えないところでもあります。やはり最終的には買う側の判断で、自己責任となってしまうものです。

～営業マンのセリフ～
👨‍💼「資産形成になりますよ！」
→月々の収支マイナスなのに！？場所も微妙で値下がりしてるのに！？だったら貯金や別の投資をしたほうがマシ！
👨‍💼「空室保証します！」
→会社が30年間存続する可能性は0.02%！かなりの確率で保証してもらえない！そしてサブリース契約では不動産会社が借り上げて契約を行うため、物件の評価額を吊り上げてローンを組ませることが可能！なので高値で買ってしまう事件が発生！
👨‍💼「物件の一部も諸費用も負担するよ！」
→そんなはずない！負担してもらった費用分、購入する物件価格に上乗せされてるよ！
👨‍💼「節税対策になります！」「東京に資産持てますよ！」
→住宅ローン組めなくなってもいいんかい！！近々家を買う予定がある方は要注意！自宅を購入して自分の家賃をなくすことが初心者にとっては一番の資産形成だと思っています！

ブランドものを買うときには、店頭で見てからBUYMAでも検索したりしますよね？メルカリでモノを買うときも、少しでも安くて質が良いものを探しますよね？まずはそれと全く同じ「比較」をしてみたらよいのです。そしてしっかりと判断していきましょう。
わからないから・めんどくさいからといって、「儲かるよ」と、いわれた通りにするだけですと、一生搾取され続けてしまいます。不動産の中では、ワンルーム投資の被害が本当にひどいです。

（すべてのワンルーム投資が悪いわけではありませんが、東京のワンルーム投資でほんとうの投資と呼べるものを探すのは難易度高いです）

おしまい
☆☆☆☆☆☆

@ol_buys_2ldk
自分が住むマンションを購入してリノベーションする際の話をまとめています☆投資用物件は持っていないのですが、今回はフォロワーさんご協力のもと、このnoteを書くことにしました。投資は自己責任。投資を検討している方はしっかりと見極めてから購入するようにしましょうね。