ついに決着！持ち家か賃貸か？

こんにちは。りろんかぶおです。

私は31歳でFIREを達成し、
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では、ここから本題です。

今回は世紀の大論争

「持ち家 vs 賃貸」

に終止符を打ちます！

この議論ていつの時代も話題になりますよね。

そして結局いつまでたっても答えが出ない。

理由は簡単です。

前提条件があやふやだからなんです！

前提条件をかっちり決めれば意外と答えは簡単に出ます。

ということで今回は、
答えを出すために前提条件を決めます。

それは

”35年間同じ家に住み続ける”

という前提です。

この前提条件の場合、
持ち家と賃貸、どっちが得か？
を考えていきたいと思います。

まあこの前提の置き方がそもそも気に食わない賃貸派の人は多いと思いますが、前提条件を決めないと答えが出ないのでぐっとこらえて最後までお付き合いください。

結論から言います！

持ち家の方が得です！

理由は単純！

投資用不動産ローンより
住宅ローンの方が
”金利が低く”
”融資期間が長い”
”税制優遇がある”
からです。

賃貸の場合、
実質的に大家さんが負担している投資用不動産ローンを
賃貸者が代わりに返済してあげてることになります。

つまり、
持ち家の人は住宅ローンを返済し、
賃貸の人は大家さん経由で不動産投資ローンを
返済していることになります。

よって、
「持ち家 vs 賃貸」を考える場合、
住宅ローンと不動産投資ローンの条件を
単純に比較するだけでいいのです。

こう説明すると、

「賃貸の場合、大家さんの利益も払ってあげなきゃいけないよ」

というコメントあると思います。

まさにおっしゃる通り。

但し、これは以下のように考えると
基本的には無視できます。

例えば、4000万円の家を例に考えてみましょう。

大家さんはこの物件を、
500万円を頭金、3500万円は投資用不動産ローンで買ったとします。

大家さんは当然頭金500万円の部分に対して
リターンを求めます。

都内不動産だとだいたい年率4~5%と言われますね。

但し、これは持ち家でも同じなんです。

持ち家の人は4000万円の物件を、
500万円を頭金、3500万円はローンで買ったとします。

この頭金の部分は、本来資産運用していればリターンを得れていたはずですよね？

仮に資産運用リターンが大家さんと同様に年率4~5%だとすると、
この頭金にもそれくらいのリターンを要求しないとフェアじゃありません。

つまり、賃貸の場合も持ち家の場合も、
頭金の部分にかかるコストは同等と見込むことができます。

すると、後は単純にローンの比較だけです。

では実際に
投資用不動産投資ローンと住宅ローンを
比較してみましょう。

以下はざっくりの相場です。

＜投資用不動産投資ローン＞

• 金利：約2.5%

• 期間：約20年

• 税制優遇：なし

＜住宅ローン（フラット35固定の場合）＞

• 金利：約1.5%

• 期間：35年

• 税制優遇：毎年のローン残高の1％分を10年間所得税控除可能

だいたいこんな感じです。

これを見ればわかる通り、
投資用不動産ローンよりも住宅ローンの方が、
金利も安く、期間も長く、税制優遇がある、
つまり条件がいいのです。

ではなぜ、住宅ローンの方が
条件（金利、期間）がいいのでしょうか？

これは、ローンの返済原資の違いです。

住宅ローンの場合、
返済原資は購入者の給与収入です。

銀行は購入者の属性をチェックすることで
無理のない融資額を決めることができます。

よって比較的リスクが低いです。

一方、不動産投資ローンの場合、
返済原資は不動産収入です。

銀行からしたら
大家さんが誰に貸すかはわからないですし
空室リスク等の事業リスクもあります。

よって比較的リスクが高いです。

以上のような理由から、
相対的にリスクの低い住宅ローンの方が
条件が良くなるということです。

また、住宅ローンには税制優遇があります。

毎年のローン残高の1％分を、中古の場合は10年間、新築の場合は13年間所得税控除可能というもの。

これは、経済成長期に国民の各自が持ち家を立てることを奨励するために、
導入されたものです。

家という大きな買い物をすれば経済が活気づきます。
また、激増する人口を賄うための住居の供給が追い付いていなかったのも理由です。

ちなみに、

「持ち家は35年後に資産が残ってるけど、賃貸の人は35年たっても何も資産が残ってない！」

ってよく言いますよね。

これも実は無視して大丈夫です。

例えば4000万円の物件の場合、
35年後には資産価値は大体4割くらいになります。

つまり1600万円。

一方、賃貸の人も仮に持ち家の人と同じように
最初に500万円を投資し、35年間資産運用していたらどうでしょう？

仮に4%で運用できたら35年後に1973万円になります。

初期投資の条件を揃えれば賃貸の人も、
ちゃんと35年後に同じくらいの資産を持っているわけです。

なので、この点に関しては
持ち家も賃貸も大差ないと
考えることができるでしょう。

ということで、ここまでを総括すると、
”35年間同じ家に住み続ける”という前提の下では、
賃貸よりも持ち家の方がお得ということが言えます！

ちなみに私はというと賃貸派です（笑）

なぜなら”35年間同じ家に住み続ける”つもりがないからです。

賃貸のメリットは、
いつでも自由に引越しができるという点です。

家族のサイズに合わせて
家のサイズも選べば、
家賃は最適化できるでしょう。

子供部屋が必要なのも
せいぜい15年くらいです。

また、
持ち家には最大のリスクがあると思ってます。

それは地震です。

今後20年以内に、かなり高い確率で
南海トラフ地震や首都直下型地震が来るといわれていますよね。

今の住宅はある程度、耐震性能がよいといわれますが、
それでもどうなるかはわかりません。

賃貸であれば、
地震で家が壊れたら
他の家に引っ越せばいいだけです。

このような理由から、
私は賃貸を選んでおります。

ただ、これらのことを数値に落とし込むのは
きわめて難しいですよね。

なので、今回は前提条件をかっちり決めた場合にどうなるかを見てきたわけです。

ご参考になれば。

P.S. ちなみに、不動産投資家の大部分の方は賃貸派みたいですw

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