中古マンション　価格を決めるときの絶対的なポイント

おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。

オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。

最近、私が住むマンションで、
久しぶりに販売チラシが入っていました。

総戸数が1000戸近いマンションですから、
頻繫に売りに出す部屋があっても
良さそうなものですが、1年ぶりくらい
ではないでしょうか。

コロナ影響で、転勤や引っ越しなど、
動きが制限されていたのも影響して
いたのかもしれませんね。

少し前に、不動産売買においては、
中古マンションの価格は、
コロナ禍でも高くなっているという
話をしました。

そのため、
今から売りに出す部屋も結構な金額なのかな？
と思いながらチラシを見ていたのですが、
これが意外でした。

自分も住んでいるので、
マンション名までは言えないのですが、
販売価格は70㎡で5000万円です。

周辺のマンションは、同じ年代の築年数で、
もう少し高い価格で売りに出ていることが
多く、なぜ、5200万円～5300万円くらいで
売りに出さないのだろう・・・という感覚
でした。

70㎡5000万円は、
ほぼ相場価格で、
高くもないが、低くもない、という
ところです。

不動産会社が査定する価格は5000万円でしょう。
とは言え、中古不動産は、最終的な販売価格の
決定は売主がします。

そのため、
売主が置かれている状況によっても
価格設定は異なってきます。

大きく分けると３つです。

１， すぐに現金が必要な方

様々な事情でまとまった現金を必要とする方、
或いは、売却資金による買い替えなど、
いずれにしても、
現金化の必要性が迫っているケースです。

要は、
高く売りに出して様子を見ている余裕は
なく、そうなると早期に売却できる
金額設定をされます。

状況によっては、
水面下で、相場より低い価格で売りに
出すこともあります。

２， 期間に余裕がある方

さきほどの１とは異なり、
売り急ぐ理由はないけど、
いつかは売る必要がある方です。

例えば、
すでにご実家に移り住んでいる、
或いは売却資金に頼らず買い替え済の
方などは、このケースに該当します。

このケースだと、
少しでも高く売れる可能性があるなら、
そういった価格設定をされる売主が
多いです。

売る理由はあるものの、
あせってもいないからですが、
一般的には相場価格の５％～１０％プラスα
で設定をして、
反響の多さなどの様子を見ながら、
引き合いが少なければ、
徐々に価格を下げていくことが多いです。

３， 売らなくても良い方

根本的に、
１や２とは売却事情が異なります。

売却理由自体が、高く売れるようなら売る、
売れないならそのままで良い、
というスタンスです。

不動産が上げ相場のときに
よく見受けられます。

さきほどの70㎡5000万が相場の
マンションであれば、30％ＵＰの6500万で
売りに出すような売主です。

リノベーションなど特別なことは
していない前提であっても、
上げ相場だし、売れたらラッキー、
みたいな感覚で出されています。

ただ、
都心の億ションなどにあるのですが、
滅多に市場に出ないような希少性の
あるマンションだと、
1億の物件が1億2000万円～3000万円で
売れることはありえます。

そういった事例もあるため、
高く売れるなら売る、というお考えの方も
いるのが現状ですし、
それ自体が悪いという行為でもありません。

さきほどの、
私が住んでいるマンションの、
70㎡5000万円の物件は相場くらいと
お伝えしましたが、
実際にどうなったか・・・

すぐに売れるだろうと思ったのですが、
そのとおりで、チラシは2度と郵便受け
には入りませんでした。

後日、不動産業者間の情報システムで
確認したところ、
私がチラシを見た1週間後には成約済に
なっていました。

売主は、
もしかしたら、さきほどの１に近い、
買い替えなど、売却期間に余裕がない
事情があったのかもしれませんね。

そして、
ここでもう一つポイントがあります。

それは、
チラシの物件価格は、
相場より高くはないが、
決して低くもなかった、という点です。

相場価格のまま売りに出して、
1週間後には成約になっているという
事実です。

相場に近ければ近い価格設定ほど、
早期成約になる確率は当然高いのですが、
それが見事に表れていました。

相場以下になるのは嫌だけど、
売却に時間もかけたくない、という
場合だと、価格設定の参考になると
思います。

以上となります。

最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。

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おかげさまです。蔭山達也でした。

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