オフィス形態の変化

おかげさまです。蔭山です。
オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。

コロナ禍の現在、
不動産市況においては二つの特徴があります。

１つは、実需や投資用の売買市場は、
価格上昇が継続している

１つは、オフィスや店舗の賃貸市場は、
賃料が下落している

リーマンショックの際の市況は、
不動産全体が下げ相場でしたが、
今回の市況の特徴としては、
売買は上昇、賃貸は下落という、
やや変わった構図になっています。

オフィス仲介大手の三鬼商事さんが
インターネットで出されているデータでは、

8月時点での都心5区の空室率は
6.3％です。
昨年の8月は3.4％ですから、2倍
近く空室率は上昇していることに
なります。

実務上の肌感で申すと、中小ビルに
おいての空室率はさらに高いように
感じます。

そういった状況ですから、オフィスは、
解約や賃料減額の相談は多いです。

とくにオフィスの場合、
リモートワークの影響もあります。

これまで100坪あったオフィスが、
リモートワークで、そこまで必要
なくなった、極端に言うと、３分の１、
30坪くらいで良いという状況となって
いるテナントは非常に多いです。

密を避けるという点では良いことですが、
使わないスペースにも賃料はかかりますよね。

その場合、貸手市場であれば、そのまま
解約を受け入れて、新規募集でも良いの
ですが、現在のような借手市場だと、
一旦空室になると、なかなか埋まらない、
空室期間の長期化というリスクに対抗する
必要があります。

そうかといって、一時しのぎの、
多少の賃料減額でテナントを
引き留めても、長くは続かないでしょう。

なぜなら、3分の１の面積で良いと
いっているテナントは、賃料も3分の１を
求めているからです。

100万円の賃料を30万円に出来るかと
言えば、さすがにオーナーもそこまでは
対応できません。

そこで有効的な方法があります。

それは、テナントニーズに面積を
合わせることです。

こちらをご覧ください。

当社が以前に行った手法です。
ワンフロア60坪です。

ワンフロア貸しをしていたテナントから、
大きすぎるため解約相談がありました。
人員が少なくなり、結果、使わない
スペースが多くなり、賃料負担が重く
なってきた、という状況です。

しかし、ビル自体は気に入っているため、
本音としては移転したくない、今の自分
たちに合う面積があればビル内で移転
できるのが一番の希望、というものでした。

そこで、ビル内フロアをA、B、C　と
それぞれ面積の異なるオフィスにしたのです。

このうちのＡは
相談のあったテナント用にして、
残り2区画を、新たな貸室として、
外部募集をしました。

賃料単価は既存のテナントに対しては
同一にしましたが、残り2区画は、面積が
小さい分、単価を上げて募集をしました。

スモールオフィスのニーズとマッチして
いたので、その条件でもすぐにテナント
がつき、3区画総合の結果としては、
既存ワンフロアのテナントのときより
数万円アップすることになりました。

ここでのポイントは、賃料UPよりも、
空室期間がほとんどなかったことです。

仮に、
区画分けをせずに、ワンフロアでの退去、
ワンフロアでの新規成約となると、
原状回復工事期間とコロナのオフィス
市況を踏まえると、最低でも6ヶ月以上
はかかるでしょう。

賃料100万円と仮定すると、
どうでしょうか。

・区画割　空室期間は工事期間のみで1ヶ月
空室1ヶ月×100万円＝100万円

・ワンフロア募集
空室6ヶ月×100万円＝600万円

その差500万円です。

ここで、よく心配されるのは、
オフィス面積が小さくなると、
テナント属性にも関連するのでは？
ということです。

100坪のオフィスと20坪のオフィスは、
そもそもテナント属性は異なってきます。

しかし、
必ずしも良くないわけではなく、
事例のケースは、結果的には、
税理士や弁護士の士業の方が
入居されました。

このあたりは、
審査を慎重にされることで、
そのリスクは回避もできます。

そして、大切なのは、
今後は集合体の組織から、
より少人数の組織が増えていくで
あろうということです。

例えば、
シェアオフィスは10年以上前から
ありましたが、ここにきて、
大手不動産会社がこぞって参入
しているのも、その象徴です。

リモートワークというものを
見据えているのもありますが、
これからの時代、
個人や少人数でのスタートアップ企業が
さらに増えていくということも想定して、
そういったニーズに合うスペースを
作っているのです。

今回は、
シェアオフィスまで細分化は
していないものの、目指すべきところは
近いものがあり、これからの時代にも
あった方法です。

ぜひ、参考にしてください。

今回は以上となりますが、
最後までご覧いただき
ありがとうございました。

よろしければ、
チャンネル登録と高評価のほど、
よろしくお願いします。

お陰様です。蔭山でした。
ありがとうございました。

https://www.youtube.com/watch?v=AIN2pPLW6dA