賃貸借契約書にはこの特約を！
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収益不動産専門家の蔭山達也です。
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最近、ビル経営管理士という資格取得を目指して勉強しているのですが、結構、実務的なことが問題に出てきて、面白いです。
そのなかで、今回は更新についての内容を改めてお届けします。
ビルやマンションの賃貸借契約においては、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約のどちらかで契約をされていると思います。
普通建物賃貸借契約の場合、更新があります。2年期間や3年期間など、期間満了ごとに更新契約書や覚書など取り交わして、更新になります。これを合意更新と言います。
では、期間満了が過ぎて更新契約書を取り交わすのを失念していた・・・ということがあった際どうなると思いますか？
これは、法定更新となります。
合意更新と何が異なるのか・・・法定更新になると、期間の定めがない契約となり、更新という概念がなくなります。
仮に2年経過しても期間の定めがないため、厳密には更新料の請求はできなくなります。
仮に借主に請求をしたとしても、支払い義務がないという捉え方をされる可能性が高くなりますし、判例でもそのような例があります。
それでは、これを回避するためにはどうすればよいのか・・・
賃貸借契約書にこのように記載してください。
「法定更新の場合にも2年ごとに更新料を支払う」
このような内容の記載がある場合、法定更新によって更新されたとしても更新料の支払い義務は発生します。
契約書には、更新についての記載欄があります。
更新については借主が貸主に賃料1ヶ月分の更新料を支払う、などは一般的に記載されますが、それだけでは合意更新なのか、法定更新なのか明確ではありません。
そのため、法定更新になった場合、更新料を請求しても無効と判断される可能性があり、注意が必要です。
いずれにしても、法定更新についても契約書に触れておくことで、万が一、更新手続きを失念した場合のリスク回避になりますので、ぜひ実施してみてください。
本日は、以上となります。
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