普通賃貸借と定期建物賃貸借

おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。

オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。

今回お届けするのは、
「定期建物賃貸借契約」についてです。

活用されているオーナーは多いと
思いますが、今一度、メリットや
デメリットをお伝えして、ご自身が
保有されている賃貸不動産に活用さ
れることをお勧めしたいと思います。

賃貸不動産において、民法の特別法
である借地借家法が適用される賃貸
借契約は、「普通建物賃貸借契約」と
「定期建物賃貸借契約」の二つがあり
ますが、借地借家法が適用されない
ケースというのも存在します。

それは、

・「建物の所有を目的」としない　　駐車場賃貸借契約
・賃料をもらわない＝無償　　　　　使用貸借契約
・一時使用目的で貸すもの　

などです。

これらいずれかに当てはまる場合は、
借地借家法の適用対象外となります
ので、借主保護の対象から外れます。

今回お話する定期建物賃貸借契約は、
借地借家法の適用となりますが、
貸主観点でのメリットは次の３つです。

１，契約終了が確定されるため、
       建て替えや大規模なリニューアル
      への備えが可能
２，不良テナントの円滑な退去
３，現在の市場賃料と継続賃料
      との乖離防止

この３つの共通点は何か・・・

それは、いずれも、テナントに
退去していただく必要性がある
ケースです。

定期建物賃貸借契約には、
更新という概念はなく、契約満了日の
1年前から6ヶ月前に再契約をしない旨
を借主に書面で通知することで契約が
終了できます。

再契約をするか、
或いは契約満了により終了するか、
どちらかになります。

この契約が終了できる点、
これがポイントです。

物件によっては、
オーナーにメリットとなるからです。

普通建物賃貸借契約の場合だと
どうでしょうか。

貸主からの解約には正当事由が
必要になってくるため、簡単には
貸主からの解約はできません。

借主に、賃料不払いなどの、何かしら
重大な契約違反があれば契約を解除で
きますが、ここで言う「正当事由」と
いうのは、借主に契約違反はないけれ
ども、契約を終了させても仕方がない
という理由です。

単に建物が古くて建て替えたい、
更地にして売却したい、市場より
賃料が低いからテナントを入れ替
えたい、自分が使用する・・・

これらのみでは正当事由としては
認められないのが現状です。

貸主側の一方的事情だけでは
決められないのです。

なぜなら、
借主にとっても、借りている物件は、
生活の拠点だったり、営業の拠点だ
ったり、通常、その物件を借りてい
なければならない都合があるからです。

そのため、普通賃貸借で退去を
促すときに出てくるのが、
立ち退き料です。

立ち退き料は、
貸主側の「正当事由」を「補うもの」
となります。

「補うもの」ですから、
単に、立ち退き料を払うから
出て行ってくれと言っても、
裁判所は認めてくれません。

貸主側にそれなりの事情は
あるものの、その事情だけでは
借主への解約には至らない点を
補足するものが「立ち退き料」
であり、同時に借主の経済的損失
を補償する意味合いもあります。

私の知り合いであったケースですが、
人気のある飲食店で、立ち退きの問
題が発生したことがありました。

賃料100万ほどの物件ですが、
1億円以上の立ち退き費用で
まとまったケースがあります。

住宅の場合、
賃料の6ヶ月分から1年分くらいが
相場として言われます、
事業用のテナント、とくに店舗だと、
テナントの個別要因で変わってくるため、
立ち退き費用の相場はありません。

そのため、建て替えを想定している、
或いは、不良テナント対策として、
トラブルなく退去できる定期建物
賃貸借契約のメリットが大きいのです。

一方で、デメリットもあります。

普通建物賃貸借契約の賃料より、
低くなる傾向がある点です。

居住用か事業用によっても若干は
変わってきますが、5％～15％くらい
低くなるのが一般的です。

借主側としては、期間終了後に、
再契約できる保証はないため、ずっと
その物件に住み続ける或いは使用できる
ことが確約されません。

普通建物賃貸借契約に比べると、
あきらかに不安定な状況になり
ますので、それを補完する意味も
あって、賃料相場は必然的に低く
なっているのが現状です。

それでも、築年数が古く、数年後には
建て替えを想定しているのであれば、
5％～10％程度賃料が低くなっても、
契約終了が読める定期建物賃貸借契約
のほうが、メリットは大きいです。

なぜなら、
貸主にとっては、立ち退き費用のほうが、
明らかに金額負担が大きいからです。

定期建物賃貸借契約にする際
どうすればよいのか。

新規募集であれば問題ないのですが、
普通建物賃貸借契約で契約中のテナ
ントがいるときが難しいです。

この場合、
更新を境にして定期建物賃貸借契約へ
切り替える交渉が必要ですが、かなり
早い段階で行っておくことがポイント
です。

それは、テナント側、借りる側から
すると、デメリットの面が強い契約
形態ですから、賃料など条件面と合
わせて交渉を重ねていく必要がある
からです。

経験的に言うと、
普段から管理会社を通じ意思疎通を
図っているテナントの場合、賃貸条件
の見直しは前提になりますが、結構な
割合で応じてくれます。

しかし、それは普段からのテナント
との関係性も大きいため、その点も
踏まえて、事前に準備をしておくの
がポイントです。

事務所や店舗などは、
更新時期の1年前から交渉を開始する
くらい、前もって準備しておくべきです。

定期建物賃貸借契約への切り替え
交渉について詳細をお聞きになりたい方は、
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

本日は以上となります。

最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。

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おかげさまです。蔭山でした。

https://www.youtube.com/watch?v=j_W-n5m_hI8