入居審査をクリアするための方法

おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。

オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。

コロナ影響で賃貸市場は冷え込んでいる
感があることは以前にもお伝えしました。

一方ではそういった市場を逆手にとって、
希望の物件への移転や増床を図りたいと
いうテナント候補者もいます。

今回は、
そんなテナント候補者が、
どのようにすれば審査を通過しやすいか、
という点をお届けしていきます。

借り手市場という現状ですが、
それでも、賃貸においては、
借主が誰でも良い、
というわけにはいきません。

知り合いのオーナーや、
同業者も、申込みが入っても、
審査で断るケースが増えた、
という声はよく聞きます。

保証会社審査が落ちてしまったので
あれば、それは仕方ない側面はありますが、
保証会社は関係なく、いわゆるオーナー審査
で落ちるケースも増えています。

これはなぜか。

借り手市場のなかで、借り手からすると、
これまではハードルが高かった物件でも、
借り手市場の現状であれば、借りられる
可能性を踏まえて申し込みしているケース
が増えているのでしょう。

とくに、
住居系というより、
事務所のほうでそれが目立ちます。

コロナ影響は、住宅賃貸市況では、
それほど影響は大きくありませんが、
オフィス市況では事情が異なります。

テレワーク、リモートワークなどで、
大型のオフィスは空室が目立ちます。

そんな中、表立っては、
極端に賃料を下げて募集はなかなか
出来ません。

これは、店舗ビルも同じですが、
他の既存テナントとの関係があるからです。

例えば、
坪単価2万円で借りている同じビル内の
テナントが、他のフロアでは、坪単価
15000円で募集しているのを知ると
どうでしょうか。

貸主の事情は分かるにしても、
やはり、それを知ると、
自分自身のフロアの賃貸条件も
見直してもらえるのではないか
という交渉のきっかけになります。

そのため、多くのオフィスでは、
表立っては極端な値下げで募集はせず、
水面下で条件提示をして進めている
ケースが多くあります。

例えば、
私どもがいる赤坂のあるビルでは、
表立ってはコロナ影響前の賃料のまま
フリーレントを付けなく募集していましたが、
水面下では、
フリーレント6ヶ月を付けていました。

こういったケースは珍しいことではありません。

そういった貸主側の事情も知って
テナント候補者は申し込みをするのですが、
冒頭で申し上げたとおり、審査は別物です。

オーナー審査では、
当然、その企業の内容を見ます。

中小企業の場合、
決算内容まで開示されているケースは
稀ですから、決算書を提出いただきます。

原則は3期分ですが、
スタートアップ企業などは、
1期分ということもあります。

決算内容の審査基準は
オーナーそれぞれですが、難しいのは、
判断に迷う微妙な決算内容のときです。

3期連続赤字など明らかに
お断りする内容ではなく、
当確線上、ギリギリ、どちらに
判断するか迷う内容です。

しかし、
こういったテナントである場合、
ここからがポイントです。

決算書という過去の内容を判断材料
にはしますが、同時に、貸主は、
未来も見たいのです。

例えば、
前期は黒字ギリギリであっても、
今期は好調で推移しているのであれば、
月ごとの決算データを提出する、
或いは、
今期から○○との提携を開始したので、
提携により何パーセント売上が上昇する
など、プラスになる材料は、決算書とは
別に追加で提出もするべきです。

また、
ビルの貸主が個人オーナーやそれに
近い資産管理会社であるなら、数字以外の
アプローチも大切になってきます。

それは何か・・・・

なぜ、そこのビルに入りたいかという
動機とビジョンです。

移転するにはそれなりに理由はありますが、
当確ラインギリギリのテナント候補者が、
単に今のオフィスが手狭になった、
或いは、
駅からの距離が近いから、というだけでは弱いです。

例えば、
メインの取引先や開拓すべき取引先が、
ビルの周辺に集中しており、移転することで、
事業拡大のチャンスが広がり、その結果、
自社ブランドを確立させていきたい、
などであれば、前向きで、且つ、エリアや
ビルとの関連性が強いです。

貸主からすると、
自身のビル内のテナントが、
事業で成長していくというのは、
とても嬉しいものなのです。

ましてや、ブランドが確立して
有名にでもなるのであれば、
ビルにとっても付加価値になります。

或いは、ビルの外観や立地が
本当に気に入っての申し込みであれば、
それを具体的に、レポートのようして
提出するのも良いかもしれません。

そういった人の感情というものも
踏まえて進めていくことは大切です。

そして、
ビルのオーナーが未来ビジョンを
共有できるように、熱意を伝えていくことです。

それらを踏まえて進めていくのと、
そうでない進め方では、結果が違ってきます。

以上となります。

最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。

ぜひ、チャンネル登録もよろしくお願いします。

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おかげさまです。蔭山達也でした。

https://www.youtube.com/watch?v=fk1LdLtg64c&t=311s