不動産は買い時なのか

おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。

オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。

こちら、
読まれた方も多いと思いますが、
8月21日号の週刊ダイヤモンドで、
不動産特集を組んだ記事が掲載
されています。

週刊ダイヤモンドは、
定期的に不動産特集をしていますが、
今回は、コロナ過、そして、オリン
ピック後におけるマンションの高騰と
下落についての特集でした。

今回は、これを踏まえて、
今後の不動産市況を読み解いていきたいと
思います。

記事では、湾岸エリアにおける
タワーマンションの売れ行き動向や
騰落率を中心に掲載しています。

新築は売れ行き好調で、並行して
中古のタワーマンションも価格は
高騰している現状のなか、
湾岸エリアの中古タワーマンションの
多くは価格が上昇しています。

それではこれがいつまでも続くのか、
というと私は疑念を持っています。

記事においても、
同エリアは今後も再開発での
新築の大量供給を控えているのと、
オリンピック選手村であった晴海
エリアの晴海フラッグも売りに出
されます。

晴海フラッグは、コロナ禍で販売
中止をしていて、分譲戸数4,145戸
に対して3,000戸以上はまだ残って
います。

そうなると湾岸エリアにおいては、
大量の新築供給による売却物件の
増加で、需給が緩み、バランスは
崩れるのではないか、

それはイコール、

中古不動産の価格を押し下げる
要因になるのではないか、
という推察です。

さらに、リモートワークも浸透
してくると、居住地を都心にこ
だわる必要性がなくってくると
いう要因もあります。

そういった実需のニーズが縮小
しても、タワーマンションの場合、
相続対策のシニア層や投資家に
向けて需要があるのではないか、
という見方もできます。

相続対策というのは一定の効果が
期待でき、それなりに需要は維持
すると思います。

しかし、
投資家に向けてというのは、
私はどうかな、と思っています。

記事では触れていませんでしたが、
不動産の投資は、その前提として、
賃貸需要があるかどうかです。

投資の場合、マンションからの
賃貸収入を前提とします。

さきほどの晴海フラッグを引き合いに
出すと、分譲以外で、賃貸もあり、
その戸数は1487戸です。

さらに湾岸エリアのタワーマンション
供給が増えるほど、分譲だけではなく、
賃貸としても市場に出る物件数が多く
なってきます。

それだけの受け皿を埋める賃貸需要が
今後もあるのか・・・そのあたりが、
投資に向くかどうかの分かれ目ですが、
私は難しいと思います。

マンション物件を多く管理しているなかで、
今、ワンルーム需要は少ない現状です。

コロナ禍の人の移動が極端に減少
しているためです。

ディンクスやファミリー物件は
さほど影響は受けていないものの、
今後、リモートワークや働き方の変化、
それらが浸透すればするほど、あえて
都心部にこだわって住む必要がない
環境になる可能性が高いからです。

そういった点では、
投資の観点のみで湾岸エリアの
タワーマンションの購入を検討されて
いる場合は、静観しておいた方が良い
と思います。

では、都内における湾岸エリア以外の
タワーマンションはどうかという点で
すが、こちらも価格は上昇していますが、
高止まりしている感があります。

実際に現場で携わるなかで、
確かに売り出しは高い物件が多いです。

ただ、残念ながら、
極端に高い設定の物件は売れていません。

とくにマンションの場合だと、同じ
マンション内でも売り出しが多く、
直近の成約事例が多いため、極端な
価格設定は難しいということもある
かもしれません。

総括すると、
中古マンションは高止まりしており、
このまま並行するのか、下落に向かう
のかという過渡期です。

湾岸エリアなど、
明らかに供給過多の点では、
いずれ価格は下がってくる可能性は
高いとは思いますが、
今現在においては、売却する方は
タイミングとしては良いでしょう。

購入される方は、
少し静観をすることをお勧めしますが、
ご自身が住む目的で、
且つ、
ずっと住むことを前提にするので
あれば、良い物件との縁があれば、
マンション騰落率は気にされる
ことなく、購入しても良いと思います。

以上となります。

最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。

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よろしくお願いします。

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いたします。

おかげさまです。蔭山達也でした。

https://www.youtube.com/watch?v=kVUgrplhP6M&t=404s