民法改正のまとめ

時期＝2020年4月1日に施行されることが決まりました。

1⃣
・賃借物の一部が使用及び収益をすることが出来なくなった際、当然に減額される。
　（受忍限度を超えていることが必要。賃借人に落ち度がない場合に限る。）

・賃借の目的を達することができない場合、減額、もしくは契約解除できる。
　減額例：雨漏り、漏水、カビなど
　減額否定例：エアコン不具合、照明故障

・民法改正により、賃借人は通常損耗（通常の使用によって生じた傷みや経年劣化）については原状回復義務を負わないことが明記されました。

・鍵の交換代、蛍光灯、畳表替え、襖、クロス張替えなどの交換費用を契約時の特約で記載したい場合　→　民法改正で賃借人は通常損耗（通常の使用によって生じた傷みや経年劣化）については原状回復義務を負わないと明記されたことにより、居住物件には消費契約法が適用されるため、過度なものはトラブルが発生しそうです。

借主が交換費用を支払った鍵　＝　鍵自体は借主の所有物になるため、貸主へ譲渡する旨の記載が必要です。

2⃣
「連帯保証人について極度額の設定が義務付けられたという点」です。（改正民法465条の２）
土地賃貸借契約書や建物賃貸借契約書の雛形の変更が必要になる重要なポイントです。＝「極度額を定めていない連帯保証条項は無効とされます。」

例文：第●条（保証）
丙（保証人）は、甲（賃貸人）に対し、乙(賃借人）が本契約上負担する一切の債務を極度額●●●万円の範囲内で連帯して保証する。←　家賃の何か月分などの記載は無効。

※既に契約済みで自動更新の場合、更新時に極度額を定めなければ保証契約は無効になる。
これからは更新時の連絡保証の取次が大変になります。

極度額が高額になりすぎると、連帯保証人が尻込みし、連帯保証に応じないということもあると思います。
保証契約については、主債務者の死亡後についての保証は対象外。
（根保証契約の打ち切りについては、全ての根保証契約に適用。）

店舗物件やオフィスの賃貸借など「事業用の賃貸については、民法改正により、新たに賃借人から連帯保証人に賃借人の財産状況などを情報提供することが義務化」になりました。
ケース1：個人事業の飲食店が店舗を借りる場合に、事業主の家族を連帯保証人とするケース
ケース2：法人がオフィスを借りる場合に、連帯保証人をつけるケース

賃借人が連帯保証人への情報提供義務を果たしていない場合、家主としても連帯保証人から連帯保証契約を取り消され、
滞納家賃等を連帯保証人に請求できなくなるという重大な問題が起こりますので注意が必要です。

賃借人から連帯保証人への情報提供が義務付けられた項目
項目1：賃借人の財産状況
項目2：賃借人の収支の状況
項目3：賃借人が賃貸借契約の他に負担している債務の有無並びにその額
項目4：賃借人が賃貸借契約の他に負担している債務がある場合、その支払状況

項目5：賃借人が家主に保証金などの担保を提供するときはその事実および担保提供の内容

民法改正後は、事業用の賃貸借については、これらの「5項目」について、賃貸借契約書に記載欄を設けて、賃借人に記入させた後で、連帯保証人に署名、捺印を求めることで、賃借人に連帯保証人への情報提供義務を確実に果たさせることが必要になります。

「連帯保証人からの問い合わせに対する家主の回答義務が新設されたという点」です。
敷金について、賃貸借契約が終了して明け渡しを受けたときに、家主は、敷金から賃借人の債務を差し引いた額を賃借人に返還しなければならないことが法律上、明記されました。＝こちらはすでにフォーマットにも記載がございます。

※売買については、資料を添付、研修を実施致します。
不動産公正取引協議会の研修　＝　宅建協会加盟の業者は公取の適用を受けます。

不当表示の禁止への違反　＝売上に対して課徴金
また公正競争規約違反への厳重注意・違約金　＝　ポータルサイト掲載停止
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（警告の翌月に１か月停止）

契約済み物件の掲載　→　無過失責任　＝　過失の有無は問わない。
１日、２日のタイムラグは仕方ない、、、。ただし、１週間、２週間程度以降はおとり広告。

・面積が実際より大きく記載　・著しく不整形地　・再建築出来ない。
・小学校までの距離が徒歩○○分のみでmがない。
・リフォーム時期、リフォーム内容が不明
・パース図は、隣地を空地の様に見せるのはNG
・A物件とB物件を間違えて記載しない。
・賃料相談可能　→　値引き交渉ができそうな記載はNG
・賃料５万円（賃料３か月半額キャンペーンつき、終了後は１０万円）
→　ネット広告、広告には、賃料１０万円（賃料３か月半額キャンペーン）と記載。

・写真を別の部屋と間違わない。同じような部屋でも、流用しない。
・ハイグレード、高級など　＝　誇大表示

・間取り表示間違え
間取りによって表記できる帖数が違う

　１DK　＝　DK　は　4.5帖以上から
　２DK以上　＝　DK　は　4.5帖以上から

　１LDK　＝　LDK　は　8帖以上から
　２LDK以上　＝　LDK　は　10帖以上から