韓国江原地域 2020年12月の各経済指数発表 -- 雇用、消費者心理下落も不動産は高騰
二つの記事の組み合わせで、韓国の首都圏近くの状況が少し見えてきたので書いてみます。
https://www.yna.co.kr/view/AKR20210115148200062?section=economy/consumer
韓国銀行江原本部の江原地域の実体経済の動向を見ると、先月の消費者心理指数は85.8で、前月（91.9）と比較して6.1ポイント下落した。
また、消費者物価指数は、前年（2019年）のような月と比較して0.4％上昇した。
都内の大型小売店の販売額は、昨年11月基準で前年同期と比べて6.6％減少した。
特に先月の就業者など雇用も下落が続いた。
先月の基準就業者数は72万8千人で、前年（2019年）のような月より3万2千100人減少したと集計された。
雇用率は55.5％で、前年同月比2.7％ポイント下落した。
政府が昨年末規制地域を拡大した後、地方のアパート売買市場の過熱が波折れうち非規制地域である江原道に需要が集中し、申告が取引続いている。
最近江原道の住宅価格の上昇率が高騰し、京畿道を除く8つもの中で最も高かった。
17日、韓国の不動産ウォン（旧韓国鑑定院）によると、1月第2週（11日基準）江原のアパート売買価格が0.30％上昇し、先週（0.24％）より上昇幅を育てた。
関連統計を作成し始めた2012年5月以降、歴代最も高い上昇率である。江原道マイ周（0.65％）、江陵（0.23％）、春川（0.13％）などが大きく上昇した。
首都圏に近い地方でも景気悪化
江原道は地理的には首都圏の隣になります。北朝鮮との国境線38度線に面して日本海側にある地域。北のリスクが高いのであまり住みたくない場所だけど、首都圏に近いだけでそれなりに人は多いみたいですが。
昨年12月の消費者心理指数が85.8で前月比で6.1ポイントの下落。けっこうな下落ですね。直接の比較はできませんが、韓国全体の昨年4月の消費者心理指数が70.8で金融危機以来の低水準になっていましたが、そこまでではないものの、景気が悪いと感じる人が非常に多い数値になっています。
その反面、物価指数は前年同月比で0.4%上昇。大型小売店の販売額が減少、雇用も就業者数も減少…つまり、職を失ったり雇用がなくなって景気が悪くなって人が物を買わなくなっているのに物価は上がっているという嫌なパターン。
それでも江原道の不動産が上がっていて取引が好調なのは、首都圏が不動産取引の調整対象地域に指定されて、ソウルに近い対象地域外の物件に人気が集まっているからで、おそらくその辺の物件を買える層はそこに住んでないことが多い。江原道に住んで働いて家が必要な人が買える住宅の供給数が減り、あっても価格がどんどん上がる。でも景気は悪い。最悪だ。
そんな地方でも不動産だけ取引好調で値上がり
地理的にソウルと近い円周はまだ住宅価格が手頃な価格の味方上の規制がない融資等が難しくない。円周ムシルドンセヨンリチェル1次専用84㎡は5日、3億8000万ウォンで取引され、昨年11月に取引（3億1900万ウォン）より約6000万ウォン上昇し届出を書いた。
円周は昨年12月、政府の調整対象地域が全国に拡大され、外部の人の投資が予想された地域である。
原州市した公認仲介業者社長は「先月、政府の規制地域の発表以来、アパートギャップ投資（チャーターはめ家を買う投資方式）問い合わせが多くてきた」と述べた。
不動産投資の標的にされている話は上記の引用でしっかりわかりますね。アパートギャップ投資ってのは、所有している物件を賃貸に出し、チョンセで預かった保証金と追加の融資で別の物件を買い、さらにそれを賃貸に出し…の繰り返しで不動産物件の所有数をどんどん増やす投資法。
金融緩和で低金利になり、政府の多住宅所有者への不動産規制が厳しくなって少なくなってきたと聞いていますが、逆に調整対象地域で人気地区の物件の取引が難しくなったことで、それまで低価格だった対象地域外の物件に注目が集まり、投資の目も向いたということになります。
ただ、ギャップ投資では不動産が上がり続けることが不可欠なので、今はまだ需要に供給が追いつかず値上がりし、調整対象地域外は取引も多いので期待はできるけど、どこかで逆ギレした政府の強引な規制が全国規模で行われたらわかりません。その時になって保証金（チョンセ）が返せないとか、ギャップ投資という自転車操業の行き足が止まれば…パタッと倒れる。債権として放置される物件があちこちに点在する可能性も否定できません。
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