韓国 賃貸料5％ルールを覆した判決？ -- 賃貸物件まで値上がり住宅不足深刻

最初に読んだ時には意味がよくわからなかった記事ですが、ようやく理解できました。

[ファクトチェック]裁判所が賃貸料5％ルールを覆したんですって？

[팩트체크] 법원이 임대료 5%룰을 뒤집었다고요?

韓国は賃貸料UPは5％までというルールがあります。上の調停和解に至った事例では5億ウォンで2年間借りた部屋を再契約しようとしたら8億ウォンを請求され、借主が5％ルールを逸脱するとしたものだそうです。

5億、8億って数字にビビりますが、チョンセなんでしょうね。保証金を先に一括で支払い、2年間は家賃なし。そして契約終了時に保証金を返してもらう韓国ぐらいでしか行われていない商習慣ですね。

最初に用意する金は大金ですが後で返して貰えるし家賃がかからないから、最悪、金融機関から借りても金利支払いと管理費その他の雑費で済む。家主も受け取った保証金を運用して運用益を得る仕組み。高金利時代にはうまくいっていたみたいですが、最近、低金利になって元本保証のない投資に突っ込んで保証金が返せないなんてトラブルもあるとか。

で、2年たって再契約を希望する時に、不動産価格の上昇にあわせて保証金も高くなって政府が規制に入ったのが5％ルールと契約更新要求権。

和解の事例は、よく読むと
「2019年10月23日以前に契約した物件で、再契約を希望した際に契約更新要求権を保留して次回の更新時に使用して長期間住むことを選択した。その結果、5％ルールも適用されず、5億→8億の請求は不当ではない」
…というもの。

これで大騒ぎするほうがおかしいんじゃ？

その他、ややこしいところでは、上記の中で当事者が賃貸事業者登録云々って出てくるので、日本の感覚だと不動産業者とかデベロッパーを思い浮かべて、2019年10月23日以前に登録された業者なら、扱う物件すべてで、契約更新要求権を行使しない契約は5％を超える増額ができるのか？って思ったんですが、韓国は個人の家主にかかる税金が重税なので、大抵の大家が事業者登録してたんだっけ。この場合、それぞれの契約＝事業者登録と読み替える方がわかりやすいのかな。

保証金増額で賃貸も厳しさが増す？

2020年7月31日に施行された住宅賃貸借保護法により、昨年8月1日からは2019年10月23日以前の契約でも借主が要求した場合には5％ルールが適用されるが、その場合には契約更新要求権を行使するのが条件になっている。
昨年8月1日以降の契約では今後、契約更新すれば5%ルールが自動的に適用されることになると。

と、いうことは「2021年10月23日までに契約更新する物件は、契約更新要求件を行使しないと増額は自由（もちろん借主と合意した場合）」ということになりますね。

現在、ソウル以外も不動産は軒並み値上がりし続けてますし、周辺地域の価格が上がったことでさらに首都圏が値上がりし、分譲が値上がりし影響から賃貸まで人気が高まって値上がりしている状態。ソウル市長選挙を控えて不動産規制緩和があるのでは？という憶測も飛び交って、今、あらゆる物件で投資や儲けを回収しようという思惑が錯綜している状態。

そんな状態なので家が必要な人は出物に飛びつかないと次がないかも…という不安がつきまとって需要が過熱しているのも値上がりを後押ししている。今、賃貸に入っている人も次が見つかるかどうかわからないし、保証金の値段も確実に上がっているだろうからおいそれと契約終了できない。

長期的な賃貸契約を希望して今回は契約更新要求権を行使しなければ、相場に見合うだけの増額を受け入れるでしょう。そしてさらに相場が上がる。10月まで賃貸の保証金相場上昇は避けられないかもしれないですね。5％ルールで相場並みに上げられないと家主も分譲に売り払うだろうし、需要に対して物件数が足りない可能性だって確実にあると。

大変ですねぇ。