韓国賃貸物件、2倍差の二重価格固定化 -- 文政権政策により新規と更新で極端な価格差

価格の上昇が止まらない韓国の不動産事情ですが、ソウルを中心に賃貸物件の価格差が大きく広がり、賃貸借保護法の上限で収まる更新契約と新規契約の価格差がついに2倍。不動産規制を乱発し、その都度、対処療法で当たった規制が、不動産市場の混乱を招いています。

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不動産費用が短期間に急騰し、ソウルを中心に同じだけのような平衡アパート不動産費用が最大2倍まで広がる「二重価格」現象が普遍的現象で固まっている。

再契約が可能な既存の入居者は、新しい賃貸借保護法に基づいて保証金を5％だけ上げてくれればされるが、新規入居者は大幅に走った不動産費用を待機ために信用融資など、あらゆる手段を動員して、ままならない場合は、より手頃な価格の家を訪ねて郊外に押し出されている。

～中略～

パク・ウォンガプKB国民銀行不動産首席専門委員は、「学区と職場などを理由に、ソウルにチャーター需要は相変わらずだが不動産費用は落ちない新しい借家を求める庶民の住宅私が懸念される。上がった不動産費用を大地ない場合、首都圏に目を向けてみる、首都圏も不動産費用が多く上がって容易ではない状況だ」と述べた。

更新請求権と保証金増額5％上限規制

文政権は不動産規制を乱発しているので、どこでなにが規制されているのかさっぱりわからなくなっているのですが、最近の規制で賃貸借への保護を目的として契約の更新請求権と保証金の増額は既存契約の5％が上限とセットになった規制が入りました。

これ、肝心なのはセットでひとつなんですね。韓国の賃貸物件はたいてい2年で1契約。2年間に物件価格の半額程度の保証金を前払いで支払い、月額の家賃を払う必要のないチョンセという特殊な契約が多いのです。最近は保証金を低額にして月額家賃を別に受け取るものや、日本の賃貸と同じように月の家賃だけってところも、最近は増えているようですが。

2年後に契約を更新する際、その時の不動産相場価格にてらして保証金を交渉して住み続けるか、保証金返金をうけて別の物件に移ることになるのですが、住宅の需要と供給のバランスが崩れて不動産価格が高騰、賃貸物件を分譲に回そうと契約更新せず売ってしまうため、賃貸も減っていたけれど、相変わらずソウルなどは賃貸の需要が高い。借りられる部屋が少なければ家主は高い保証金を要求してさらに周辺の物件価格が高騰するの悪循環。

借家人保護のために更新請求権で、特別な事情がない限り更新しなければならないとし、その際に保証金増額は5％以内に抑えるようにして対策は万全！と、思ったら…。

周りの相場がどんどん上がっているのに、借家人がいる限り5％UPの保証金しか請求できない。低金利で保証金を銀行に預けておくだけじゃ家主は儲けが出ないから必死です。

家主が住むという”特別な事情”にして追い出し、売ってしまうか、空き家にしてから新規契約を結ぶ際に、2年＋2年（更新請求権分）の4年後の相場を基準にして最初から高い保証金を請求するようにして、さらに相場ががんがん上がる悪循環（笑）。

それにしても、新規契約と更新契約で倍以上の価格差が生じるというのは、やっぱり異常ですね。分譲も賃貸も首都圏は需要に対して供給が足りないのと、これからも供給は安定しないという予想、さらには韓国内の経済がコロナと文政権の経済政策で疲弊しきっていて、そもそも地方では仕事がない。喰っていくために地方から首都圏に流入がどんどん続くということで、住宅の下がる要素がまったくない状況では、これからも異様な不動産市場が見られそうです。