韓国江南マンション坪単価1億ウォンでも需要が多い -- 文政権の政策が逆に値を上げる効果
「どこ借りて？」特別なことがない質問だとみなすことができる。しかし、ややもすると、相手は「身分が何なのか」という意味で受け入れることができますので、注意しなければならない。住宅市場の二極化に資産格差がさらに広がっながら「どこに住んで、どのように（自己・チャーター）に住んでいる」が身分（階級）の世界になったためだ。インターネットは、これを図式化した「不動産階級も「簡単に見つけることができる。住んでいるところ（自己基準）に基づいて皇族から王族、中央貴族、地方豪族、中、平民に分けられる。
皇族は断然、ソウル瑞草・江南区だ。皇族でも階級が分けられる、頂点（階級図上グランドマスター）円江南区鴨鴎亭洞現代アパートと瑞草区盤浦洞アクロリバーパークアパートがある。このような不動産階級は過去にもあったが、ムン・ジェイン政府が入り、さらに強固になった。2017年に発足しながら「江南の住宅価格」をジョブと言って出した各種規制策がかえって江南のマンションの希少性を高め、非（非）江南居住者のパニックバイン（恐怖枚数）をあおった結果だ。
韓国の文大統領が不動産価格を抑えて供給を増やし、不動産で儲けるようなヤツは叩き潰す！と躍起になっているけれど、やればやるほど逆に不動産が上がる皮肉というか当たり前というか、そういう話。
日本でもバブルの頃はどこに住んでるか…は大きなステータスだった（今でもそうか。でもあの頃はもっと凄かった）けれど、当然、韓国でも江南の高級マンションに住める者は皇族だと。ま、韓国のレベルで高級だから中身は大したことないかもしれないけどね。皇族の住まいと紹介されたものもこれが？…という感じ。
不動産取引規制が引き金
江南を中心に不動産取引の調整対象地域に指定して徹底的に取引しにくくした。一定以上の価格のマンションの住宅ローン比率を価格の40%しか借りられなくしたり、さらに上の金額以上はローン禁止。
そういった調整対象地域ができると、その周辺地域が値が上がるのが自然。利便性はあまり変わらないのに取引しやすいから当然。そうして周辺に焦点が移ると、そこも規制地域に指定する。そしてまた周辺へ…まさにいたちごっこ。その流れが広がりきると、同じ程度の利便性や不動産価値がある地方の不動産まで引きずられて上がる。そしてそこも規制の調整対象地域へ。
人気のある物件のレベルがほぼ同じように値上がりして行き渡ると、上昇した不動産と比較して最初の調整区域内の物件が割安になる逆転現象が発生しそうして値が上がって最初に戻る。
結局のところ、人気が出やすく住みやすい物件が少ない上に資産価値として人気が落ちづらい物件は人気が集中するわけですね。住宅を欲しい人というよりも資産として欲しい人が絶対数で多いのは変わらない。
韓国社会の価値観が問題かも
どうしてそうなんだろうな？って考えると、シンプルに「見栄と見た目」が大きいんだろうなと思います。韓国って分不相応なほど大きな車を欲しがり性能より見た目、新興メーカーよりブランド。それは、乗ってる車で社会的な地位が決まり、見た目で人の格が決まる社会だから。生きづらい社会です。
そのため、借金についても価値観が違います。韓国では、自分の格が上だから金を借りられる…と考えます。多額の金を借りられることは一種のステータスなんですね。だから借金にあまり抵抗がない。
そうして借りた金やローンで大きな車や高い家を持つ。
家を借りるのひとつとっても韓国じゃ保証金が不動産価値の半分以上の額を一括で要求されます（チョンセ）。その代わり月の家賃は請求されず2年で契約解除して出る時には返金されます。家主はその間、銀行に預けたり投資で増やしてその差額が儲けになるわけ。最も最近は金融緩和で低金利になってこの制度も保証金＋家賃や家賃の一括支払い（返金なし）といった物件も増えたみたいですけど。
とにかく住むにしても一括で大金が必要になるから、当然、借りることが多くなるわけですね。
逆に大家からしたら、一括で大金が入る（預かり金だけど）ので、リスクの低い投資に回しても稼げる金額が大きい。一度に預かるから夜逃げで取りっぱぐれることもないし不動産を資産として持つのが非常に魅力的なんです。
文政権のちょっと前ぐらいまでは、最初に手に入れた物件を賃貸にし、手に入れた保証金に借金を加えて2つめの物件を買い、それをまた貸し出す…そうやって不動産をどんどん増やす投資法が流行ったことがありました。もちろん、不動産価格が上昇し続けるのが前提で、いったん下がり始めたら資金繰りに行き詰まる。そうして保証金を返せずにトラブルになるケースも多かったと聞きます。
まぁ、そういうトラブルもあるけど、不動産を持っていることがステータスであり、不動産投資で儲けられるのが勝ち組だったわけで、少数が多くの物件を独占することが価格の高騰を招いている…と言うのが、文政権の理屈だったわけです。
なので、複数住宅を所有する者の総合不動産税（固定資産税みたいなもの）は以前の倍近くにしたり、住宅売買の所得税も複数住宅所有者は重加算の対象になったり…と、多住宅所有では損をするように仕向けました。
でも、実態は違ったわけです。
まず、多住宅所有者が独占しているから値が上がるというのは、多くの人が欲しがる需要が多いから高かったということだった。多住宅所有者が放出してもやはり人気の物件は高値のまま。
次に、あまりにも早急で過激な規制を次々とゲリラ的に浴びせすぎた。明日になったら規制で買えないかもしれない…という不安心理が、わずかに市場に出た物件にさらに人を集める結果になる。
実際、最近の規制では、公布当日から規制がスタートし、その日までに銀行からローン契約がとれていないと、例え分譲権契約が完了していても残金を入れられなくて泣く泣く手放すことになったユーザーも多い。予告して施行や、公布日以前の契約は除外といった甘い規制をやらないのは、高い不動産を買うような層は叩くのが基本姿勢だからです。真面目に働いて住む家を持ちたいと願った人でも容赦しません。
超高学歴社会と大卒就職難のダブルパンチ
不安心理が最も大きく作用する分野は教育である。江南円いわゆる「江南8学群（瑞草・江南区）」と呼ばれる名門が集まっており、江南区大峙洞は私教育1番地と呼ばれる。イ・グァンジェ加え、民主党議員室によると、2019年度の基準高校3年生1000人当たりソウル大入学生数は、瑞草区が28.3人で最も多く、江南区が27.1人で後に続いた。子供の教育のためにかなりの会社員の給料より多くの家賃を負担し、江南にとどまる事例は通常である。
大峙洞Aアパートから600万ウォンの家賃（敷金7億ウォン）を生きている医師ジャンホスン氏は「高2の第一との3人第二の大学に行くまで江南に住むつもりだ」と語った。昨年12月に、瑞草区盤浦洞頒布リーチェ84㎡（以下専用面積）借家は21億8500万ウォンで契約した。ソウルで申告された84㎡不動産費用の中で最高家だ。盤浦洞の不動産仲介業者社長は「家賃が上がる上がるほど経済力を備えた人だけ居住することができる「彼らだけのリーグ」になる」とし「江南でこのような欲求がもう一つの魅力になって、新たな需要を作り出す "と述べた。
韓国は大卒が8割を超える超高学歴社会と同時に、大卒ではほぼ希望する就職は望めない就職難の国。韓国の勝ち組になるには10大財閥に就職する必要があるが、休職者のわずか0.1%程度しか求人がありません。それ以外なら公務員。公務員は競争率が数百倍なのでバイトしながら勉強を何年もして公務員試験に臨む人も多い。大卒の初就職年齢が30歳を超える国です。男性は徴兵もあるので2年程度はロスするのでそうなりますけど。
で、上位を目指すなら大学は有名大学でなければならないし、となると高校～幼稚園からまさに勉強漬けの毎日。そして高校は学区制で、有名進学校に進学したいとなるとその地区に住んでいなければならないわけです。
時々、政府の高官や政治家が、子どものために偽装転入して住所を偽り学校へ入学させて捕まるなんてことも、韓国では手段と機会があればだれでもやることなんですね。
昔からの高級住宅地なので、江南の学校から有名大学への進学率が高いのは子どもの教育に金を使える親が多く住むからなんですが、他から転入してもそのメリットは計り知れない、子どもの未来のためならいくらでも使うという親がほとんどなので、その地域の不動産が高騰する。その金を払える層の家族が自然と集まるのでさらに進学率が上がる…の繰り返し。
首都移転の噂も
根本的にソウル江南の不動産高騰を抑えるのは、単なる制度では無理。狙い撃ちの目標になった層や不動産が例え消えても、その他の層がそこに参入して値が上がり続ける。
そのため、首都をソウル市から他の地方へ遷都しようという計画というか案もあったみたい。
その候補じゃないか…と噂の出た地域の不動産価格が50％といったレベルで一気に上がったりしてたから、不動産投資の熱は全然下がってない。
長期的に解決することができれば良いんですが、よほどの妙案でもなければ無理だし、そもそも長期とのんびり構えていられるほど韓国という国がもつのかどうか…怪しい。
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