譲渡所得は小さくなる📰＃不動産塾👔『＃家のトリセツ』
建物の価格が小さいほうが譲渡所得は小さくなります。
自宅の購入うした時の契約書から建物と土地の取得価格がわかると思います。
建物と土地の合計金額のみの記入しかされていないこともあります。
購入当時の消費税の記載があれば、逆算して建物の取得価格がわかります。
建物を取得した時の資料（請負契約書若しくは、不動産売買契約書）がないと建物の金額がわからず、減価償却費と取得費が計算できません。そこで合計金額をを建物と土地で按分にします。
もともと、自宅の原価償却費は経費として計上はされません。
合計金額を按分するときに、土地の取得価格が高くなるほど建物の取得費が低くなり、それで減価償却費が小さくなれば、売却価格から差引ける取得費は高くなります。
これで、売却益が小さくなれば、譲渡所得税は低くなります。
（建物と土地の取得価格に按分する）
自宅の取得価格（1億円）
【ケース1】7：3で按分した場合
建物 7000万円
土地 3000万円
35年後に1億円で売却した場合⏩譲渡所得税1,260万円
【ケース2】5：5で按分した場合
建物 5000万円
土地 5000万円
35年後に1億円で売却⏩譲渡所得税900万円
【ケース1】と【ケース2】では、360万円の差がでます。
(建物と土地の合計額を、それぞれの取得価格へ按分する方法があります)
①区分された過去の売買価格があれば、それで按分する方法
②類似の不動産で区分された売買価格があれば、それで按分する方法
③建物の標準的な建築価額表と購入時の路線価格表で調べた価格で按分する方法
④購入時の固定資産税評価額により按分する方法
※価格に不安がある場合には、費用は少しかかりますが不動産鑑定士に依頼することを検討してください。
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