【物件価値編 第２話】区分マンションに土地はついているのか
おはようございます。豪雨の被害が続くなかtwitterでは緊急速報がトレンド入りしていました。なかにはうるさくて寝れないので消したといった意見もあり、自分の中にも少しあるこのサイレンに慣れてしまってる感覚がいつか悲劇を生まないか、ふと心配になりました。
昨日は物件の価値を知るための評価基準として、積算価格と収益価格があることが分かりました。きっかけになった路線価は積算価格を調べるためのもので、積算価格は土地の値段と建物の値段を合わせたものでした。
ここでふと思ったのですが、区分マンションに土地はついているのでしょうか。限られた土地の上に部屋が積みあがる形でできているマンションは一棟を購入する場合はともかく、一部屋に投資する区分マンションだと土地の価格はどうなるのでしょうか。
そんなに必要な情報かとも思いますが、減価償却する際に購入価格のうちいくらが建物価格なのかわからないと正確に計算することができません。
今日はその点を調べてみようと思います。
「区分マンション 土地はあるのか」「区分マンション 土地 建物 割合」と検索してみます。
すると「敷地権」というものをテーマにしたサイトがたくさん出てきました。
区分マンション所有者は建物については、専有部分については単独の所有権、共有部分については共有持分権を有しており、同様に土地についても権利を有しています。
土地に対する区分マンション所有者の権利が及ぶ範囲を「建物の敷地」といい、その敷地に対する権利を「敷地利用権」といいます。
この建物についての区分所有権と土地についての敷地利用権が一体化されたものを「敷地権」といい、別々で売るなどはできません。
この敷地権は所有者で分けて少しずつ所有するのではなく、所有者みんなで共有しているという考え方がなされているそうです。
そのため、買主は売主との契約内容に基づいて専有部分は自由に利用できますが、その他の領域に及ぶ利用に関しては他の住民との交渉が必要になります。
土地ではなく敷地でしたが、区分マンションにも建物と土地のそれぞれに価格があることが分かりました。
減価償却は建物の価格で計算されますが、固定資産税がどれくらいかを知るには敷地権の割合が必要だそうです。
敷地権の割合は
各専有面積（部屋の面積）の壁芯面積 ／ 専有面積の総床面積（すべての部屋の面積）
で求めることができ、敷地権の割合が分かれば
税額＝（敷地全体の課税標準額×1.4）／（敷地権の割合×100）
で固定資産税額が分かるそうです。
また相続税を計算する際の土地評価額は敷地全体の評価額×敷地権割合で求めることができます。
調べてみると区分にもちゃんと土地があることが分かりました。物件価格のほとんどが建物価格なのかと思っていましたが、どうやらそうでもないようです。
明日は建物価格の計算方法についてみてみようと思います。
参考