【運用編　第２話】サブリースは本当に補償になるのか

おはようございます。今日は物件を購入する際の後押しに使われることが多いサブリースについて調べてみようと思います。

サブリースとはオーナーと入居者の間にサブリース会社が入ることで、収入額は減るものの毎月空室でも家賃が入ってくるという契約です。

空室リスクが何よりも怖い不動産投資からしたらまさに夢のような契約ですが、実はあまりいい印象だけではなかったりします。そんなサブリース契約は本当に補償となるのかどうかを調べてみようと思います。

「不動産投資　サブリース契約」と検索してみると”サブリースは怖くない”や”サブリースは要注意”などメリットとデメリットを教えてくれるサイトが多くヒットしました。

サブリースとは何か

サブリースとは「転貸し」という意味で、サブリースをする会社が不動産を借り受けて、オーナーに代わって入居者の募集から家賃の回収までを一括して行う仕組みのことです。

契約によって家賃の金額や保証する期間、家賃を見直す条件などを決めます。

サブリースのメリット・デメリット

メリット

・空室リスクや家賃滞納リスクを回避できる

→区分マンション投資では一番大きいリスクともいえる空室リスクを回避できるのは大きなメリットです。毎月決まった金額が保証されているのは精神的にもかなり安心材料になると思います。

・賃貸管理業務を一括で任せることができる

→入居者募集や家賃の集金、入居者対応などの管理業務もサブリース契約を結んでいればサブリース会社が行ってくれます。そのため副業で不動産投資を行っていても安心して本業に集中することができます。

・確定申告が簡素化できる

→賃貸経営にあたる収入は不動産所得となるため確定申告が必要になります。ここでサブリース契約を結んでいると管理業務はサブリース会社が行ってくれるため、オーナーは入退去時にかかる費用などの計上を任せることができ、収支管理が簡単になります。

デメリット

・家賃収入が最大じゃなくなる

→サブリース契約によるサブリース業者が保証する賃料は、本来賃料の80％〜90％とされているのが一般的です。そのため購入時にサブリースを想定して計画を立てていないと支出のが大きくなる可能性があります。

・サブリース会社が倒産するリスクがある

→ローンの返済計画は家賃保証の額を前提に立てることが多いですが、サブリース会社が倒産するともちろん保証がなくなります。空室リスクは不動産投資にはついて回る話ですが、保証をあてにしすぎるといざというときに注意が必要です。

・入居者を選ぶことができない

→サブリース業者は入居者の有無にかかわらず補償賃料を払う必要があるため、入居者が見つからないと不足分を業者が負担することになります。そのため入居審査のハードルを下げてでも入居付けをしようとし、結果オーナーにとって好ましくない人が入居する可能性があります。

・契約期間中は簡単に解約できない

→サブリースを使用しても経営がうまくいかなかったときに、家賃収入を増やすために解約を考えることもあると思いますが、一度契約すると正当な理由がない限りそう簡単に解約することができません。たとえ家賃保証の金額を大幅に下げられて納得いかなくてもです。

・家賃保証の見直しがある

→サブリースの謳い文句には「○○年補償」と書いてあるものが多いが、その下には「数年ごとの家賃の見直し」も書かれていることがほとんどです。経年劣化によって家賃を下げていかないと入居付けができないのは当然ですが、家賃の決定権はサブリース会社側にあるため受け入れるか、保証を切られるかの2択を迫られたという話も少なくありません。

また空室が発生してから当該期間は家賃は保証しない、と免責期間が設けられていることもあるため注意が必要です。

サブリースは「家賃保証」という非常に魅力的な仕組みですが、保証賃料の見直しなどむこうもあくまでビジネスということを忘れると痛い目に合いそうだと思いました。

家賃を下げるか保証を切られるかを迫られた時点ですでに失敗してしまっているのかもしれません。そのためにもやはり物件選びや会社選びは重要だと思います。

参考

サブリースにメリットがないって本当？家賃保証の問題点と落とし穴とは | 不動産投資ユニバーシティでアパート経営・マンション経営を学ぶ

5分で分かるサブリースとは？仕組みや注意点をわかりやすく解説！ | レイビー

サブリースは怖くない！上手に活用して賢い不動産投資を - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】