【基礎編　第5話】新築か中古かは目的次第で変わる

2020年6月19日 11:53

おはようございます。今日はユニクロの「エアリズムマスク」が発売ということで、この雨の中どの店舗でも行列ができているそうです。レビューを見ていると何でもこのマスク、メガネが曇ったりしないんだとか。運転時にメガネが必要な私としては非常に魅力的に感じます。

さて、昨日までは評判のいい不動産会社を探していましたが、会社が多すぎるため一度新築と中古のどちらがいいのかを調べていこうと思います。

まず「区分マンション　新築　中古」と検索してみると新築と中古の違いやメリット・デメリットを解説しているサイトが多くヒットしました。

いくつかのサイトを回ってみると、どうやら投資の目的によって新築が良かったり、中古が良かったり変わってくるようです。ひとまず新築と中古それぞれのメリットとデメリットを挙げていこうと思います。

新築のメリット

・運用できる期間が長い

・購入から10年程度は修繕や設備交換が起こる可能性が低い

・一般的に築年数が浅いほうが売却しやすい
　→購入する際の融資は耐用年数－築年数の期間で設定されることがあり、融資期間が短いほど毎月の返済額は大きくなります。そのためキャッシュフローに余裕を持てる条件の方が売却が成立しやすいようです。もちろん銀行にもよりますが。

・入居者が見つかりやすく、最初の家賃は高めに設定しやすい

・物件の評価が高いため、少ない自己資金で始められる

・減価償却できる期間が長い

新築のデメリット

・最初の入居者が退去すると中古物件になるので、周りの中古物件の家賃相場に合わせないと空室になりやすい

・本体価格に販売販促費が上乗せされているため、価格が高い

・資産価値や家賃の下落幅が大きい
　→一般的に不動産の資産価値は築20年くらいまで下落し続けます。下落率は新築時から数年感が大きく、次第に緩やかになっていきます。同様に家賃設定も下落していくと想定すると、5～10年の短期での売却は注意が必要。

・物件価格が高いため利回りが低くなり、初期投資が少ないとローン返済額が大きくなるためキャッシュフローが小さくなる

中古のメリット

・価格が安い

・価格が安いため、利回りが高くなる

・対象物件の過去の状況を把握できる
　→過去の入居状況や家賃設定、また建物の管理状況や修繕状況など空室リスクを下げるための情報が手に入る

中古のデメリット

・まとまった自己資金が必要
　→新築と違い物件の評価が低くなるため自己資金が必要になる

・管理費や修繕積立費が高くなる

・購入後すぐに設備交換などの出費が必要な場合がある

・修繕積立費など支出が大きくなるため、表面利回りと実質利回りの差が大きくなる

・出口が見えにくい
　→一般的に建物の価値は古くなるほど下がっていくため、立地の価値などがないと売却が難しくなる

・旧耐震基準のものだと敬遠されやすい

ざっとそれぞれのメリットとデメリットを挙げました。まず投資の目的が「将来への備え」「生命保険の代わり」だとすると、運用期間の長い新築が相性がよさそうに思えます。

一方、「現在の収入源」を目的とするなら高利回りの物件をじっくりと探せる中古の方が相性がいい気がしました。

しかし生命保険代わりだからと毎月持ち出しが出るのは違う気がするし、最後まで持ち続けるから出口は見えなくてもいいと考えるのも違うと思います。

そもそも需要のある立地ならば築古だろうと買い手は見つかるのではと思ってしまうと、昔調べた立地の話に戻ってしまいます。

現在の収入源を見込みつつ、出来るだけ長く持ち続けられ、いざというときには出口もある。そんな物件があるのかはわかりませんが、今思っているのは築浅の中古物件が良いのではないかということです。築浅で売却されている理由も大事になるとは思いますが。

築浅の中古物件とリノベーションした物件ではどちらがいいのでしょう。リノベーションでどこまで運用できる期間に変化があるのでしょうか。次回はその点を調べてみたいと思います。

参考

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