【基礎編 第2話】区分マンション投資はなぜ儲からない。要因となるさまざまなリスク。
昨日はマンション投資の種類について勉強して、私の考えていた投資は区分マンション投資であることがわかりました。
今日は区分マンション投資についてもっと詳しく調べてみようと思います。
「区分マンション」と検索すると検索候補には「区分マンション投資 儲からない」や「区分マンション投資 失敗」などマイナスの言葉が多く出てきました。
どうやら以下の点がマイナス意見の大きなポイントとなっているようです。
・家賃収入はほとんどローンの返済に充てられるので儲からない
・空室になったら収入が０なので自己資金からローンを返さないといけない
・ローンの残債を返せるほどの価格で売却することが難しく、失敗したから売ればいいやと無傷で終われるものではない
たしかに次の入居者を見つけるために家賃を下げる必要が出てきたり、ローンの金利が上昇して支出が大きくなることも考えられます。そうすると自ずと収支は減っていくのでしょう。
では、具体的にどんなリスクがあるのでしょうか。
①空室リスク
区分マンション投資で最も避けたいのが空室リスクです。いくらいい物件を購入できたと思っても、入居者がいなければ毎月赤字となってしまいます。
空室リスクを下げるためには利回りだけで判断せず、地域や立地、周辺環境、築年数などを考慮して物件を選ぶことが大切です。
②家賃滞納リスク
もし入居者がいても家賃を滞納されてしまうと毎月の収支は赤字となってしまいます。
家賃滞納リスクを回避するためには、賃貸契約の際に入居者に保証会社を利用してもらうことがあげられます。また家賃回収に強い管理会社を見つけることもひとつの手です。
③家賃下落リスク
周りの物件の相場と比べて家賃設定が高いと借り手がつかないため、家賃を下げる必要がでてくる場合があります。特に新築で購入した場合には、最初の入居者には「新築の価値」を家賃に上乗せして高く設定できますが、次の入居者にとっては築浅でも中古の物件です。そのため中古物件の相場にあわせる必要がでてくると、家賃の下落率は上がってしまいます。
④災害（地震、火災、水害）リスク
不動産投資では地震や火災、水害によって建物が損壊するリスクがあります。地震については、1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選びましょう。新耐震基準は「震度6強以上の地震でも倒れない住宅」とされており、大きな地震が発生しても、建物倒壊を回避できる可能性が高くなります。
火災や水害は購入する物件の地域のハザードマップを確認することが大切です。もしもの時に備えて、火災保険や地震保険にも加入しましょう。
⑤設備（クーラー、風呂）老朽化リスク
設備が老朽化すると、当然修繕費が必要となります。クーラーや給湯器は約10年が交換の目安になり、ワンルームマンションの場合でそれぞれ10万円程度かかります。
また入居者を探す際にも古い設備では難しく、新しくする必要が出てきます。
⑥流動性リスク
築年数が古い物件や空室が続いている物件などは買い手が見つかりにくく、売却できないといった流動性リスクがあります。また駅チカの物件であってもマンションの一階は日当たりやセキュリティの面で敬遠されたりします。
売却のことも考えて売却しやすい物件を購入することが大切でしょう。
⑦信用力低下リスク
ローンを利用して投資を行っていると、住宅ローンが組めなくなる可能性があります。不動産投資では、空室や修繕によって債務者に自己負担が発生し、住宅ローンの返済に影響が出る可能性が加味され、金融機関は信用力（返済能力）が低下したと見なすためです。
⑧金利上昇リスク
ローンを変動金利で借りていた場合、金利が上昇すると負担が増えてローンの返済が困難になることがあります。
金利上昇リスクに備えるなら固定金利も考えることが大切です。
⑨税金リスク
不動産は購入時や運用時の収益、売却時の売却益にも税金がかかります。それぞれの場合で税金について理解していないと思った以上に課税されてしまうので注意が必要です。
しかし上手に使うことで節税効果を生むこともできます。
⑩管理状況悪化リスク
マンションでは、共有部分の清掃や設備点検、大規模修繕への備えとして、毎月管理費と修繕積立金を支払います。しかし管理組合が機能していないと修繕費の不足などが発生する恐れがあります。
調べてみるとたくさんのリスクが出てきました。投資なのでリスクがあることは承知していましたが、始める前に考えなければいけないことは山ほどあるようです。
しかしそれでも手を出す人がいるということはリスクに負けないメリットもきっとあるのだと思います。
次回は区分マンション投資のメリットについて勉強したいと思います。
参考
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