【物件探し編　第3話】買うなら今のうち？期待の下町エリア

2020年5月29日 13:11

おはようございます。今日は絵に描いたような青空ですね。しかし急な強い雨や落雷の恐れもあるそうなので折り畳み傘を持っていったほうがいいかもしれないです。
ちなみに「絵に描いたよう」には美しいさまのほかに、型通りである、典型的なという意味もあるそうですよ。

さて、昨日は都心5区の特徴を調べてみて、賃貸需要は申し分ないものの利回りは低い傾向にあることがわかりました。
しかし執筆後に調べていると、都心5区はその家賃の高さゆえに空室率は高いという声もありました。
このことについてもいずれもう少し掘り下げたいと思います。

今日は城東エリアについて調べてみようと思います。

城東エリアとは江戸城、つまり現在の皇居を中心としてその東側に位置する地域のことを指します。城東エリアには「台東区」「墨田区」「江東区」「江戸川区」「葛飾区」が含まれます。ガイドブックでは下町と呼ばれることが多いそうです。

城東エリアの特徴は都心へのアクセスが良いことや再開発されているエリアが多いことがあげられるそうです。では具体的に特徴を見てみようと思います。

それぞれの区について「区分マンション投資　○○区」と検索してみました。

台東区

台東区は上野や浅草、入谷や蔵前などが位置しており、観光地としてだけでなく、スーパーなどの生活環境も充実しているそう。こじんまりとしたお店も立ち並び、古さと新しさが混在している地域ともいえます。

上野駅に近い入谷や浅草橋の隣の蔵前には新築マンションの建設も進んでいる一方、風俗街として有名な千束エリアもあり、こうした場所は賃貸にしても売買にしても敬遠されやすいそう。区内でもエリアによって賃貸需要は分かれるそうです。

家賃相場はワンルームで9.34万円、価格相場は去年の7月から上がり続けて2020年4月現在で1997万円となっています。また利回りは現在5.6％だそうです。

墨田区

墨田区はスカイツリーのある押上や錦糸町といった繁華街だけでなく、下町感を残した商店街や住宅街も並ぶ地域です。錦糸町は以前は「治安の悪い街」というイメージも強かったそうですが、現在は住みたい街ランキングにもランクインするほど「住みやすい街」へと変化してきているそうです。

特に錦糸町や両国の駅周辺は整備され、スーパーや立ち飲み屋なども充実しており、新たにマンションも建設されているそう。総武線や大江戸線によって都心へのアクセスも良いので賃貸需要は悪くないそうです。

家賃相場は9.91万円、価格相場は2020年3月まで下がり続けていたものの、ひと月で400万円ほど上昇し現在2135万円となっています。4月にかけて何があったのでしょうか。利回りは5.1％となっています。

江東区

以前は工業地帯として栄えた江東区でしたが、現在はどんどん開発され住宅街となりました。下町の商店街など昔の風情も残しつつ都心へのアクセスの良さからひとり暮らしの方の賃貸需要は期待できるそう。

また現在もJRやメトロ、地下鉄、ゆりかもめと様々な路線が通っていますが、有楽町線が豊洲から住吉まで通るようになれば東陽や千石、猿江、住吉付近などの需要はさらに高まると予想されているそうです。

家賃相場は9.80万円、価格相場は今年に入ってから下がり続けて現在2177万円となっています。利回りは6.7％だそうです。

江戸川区

江戸川区は23区で最東に位置し、千葉県と隣接しているため京葉線や都営新宿線、東京メトロ東西線など、東京都心と千葉県を結ぶ路線が多く走っています。都心へのアクセスの良さから賃貸の需要は見込めると考えている方も多いようです。

しかし小岩駅周辺では新築物件が供給過剰気味ということで、家賃相場は緩やかに下降していくのではないかとの予想もありました。再開発も話は出るもののあまり進んでる様子はないそうです。

家賃相場は6.43万円と今まで調べた中でかなり安く、価格相場は去年の12月から下がり続けて現在1056万円とこちらもかなり安くなっています。利回りは5.9％でした。

葛飾区

葛飾区は常磐線・総武線・京成電鉄本線・成田空港線・押上線・金町線・総北鉄道総北線などが走っており、新宿や池袋へは少々時間がかかりますが東京や上野へのアクセスは悪くないです。

他の区と比べて利回りが高いことが特徴といわれているそうですが、その分立地の悪さなどから空室リスクが高いともいわれているそうです。東京理科大学もあり学生の需要もありそうですが、近年多くのタワマンも建設されているそうで、安定した賃貸需要を見込めるかは疑問が残りそうです。

家賃相場は6.12万円と江戸川区よりさらに安く、価格相場は緩やかに上下を繰り返しているものの現在915万円となっています。利回りは7.1％と確かに他の区と比べて高くなっています。

都心5区と比べると家賃相場も価格相場も少し落ち着いたように思えます。下町といわれる地域は商店街などの生活の利便性を残しながら、再開発などにより交通の便もよくなっているところも多く、検討してみる価値のある地域だと感じました。

明日は都心、城東以外の地域を調べてみようと思います。

参考

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