【収支計画編　第6話】家賃下落と修繕積立金の上昇で手残りCFはいくら変わるのか

2020年7月28日 11:59

おはようございます。今日は投資計画を立てる際に頭を悩ませる不動産運用時の家賃下落と修繕積立金の上昇について調べようと思います。

収益シミュレーションツールではそもそも項目がなかったり、１%や0.5%とツールによって初期設定がバラバラな家賃下落率ですが、実際はどれくらいで、考慮するのとしないのとではどれくらい差が出るのでしょうか。

またもう一つの変動リスクである修繕積立金の上昇はどれくらい投資計画に影響を及ぼすのでしょうか。

「家賃下落　不動産投資　どれくらい影響」「修繕積立金　値上げ　影響」と調べてみました。

家賃下落について

まず家賃下落についてはいろんなサイトを回ってみた結果、年間1％前後家賃が下がるという記事が多かったです。これは総務省の研究で平均で0.8%ほど家賃が下がるという結果を参考にしていました。

もし家賃が年間で1％程度ずつ下がっていけば、10年後には家賃が約1割減っていることになります。現在8万円入っていたとしたら、10年後には7.2万円になっているということです。

月8千円の差を大きいとみるか小さいとみるかですが、年間で10万円弱の違いが出るのは個人的には大きいように思います。

家賃の下落は一般的に経年劣化による物件の競争力の低下によっておこるといわれています。そのためいろんなサイトを回って紹介されていたのは、物件の競争力を高めるために需要の高い立地を選定すること、またリフォームや設備交換などで需要のある状態を維持することでした。

家賃下落は無視するには大きい項目でシミュレーションをする際には年間で1％下落すると仮定するのがいいと思いました。またリフォーム代や設備交換代なども考えておくべきだと思います。

修繕積立金は長期修繕計画に基づいて決められており、一般的に5年ごとに見直されてその際に値上がりすることがあります。

修繕積立金の積み立て方式には「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があり、前者は必要となる修繕費を期間で割り毎月決まった額を支払います。対して後者は分譲時の初期価格を低く設定し、少しづつ値上げしていくもので、現状多くのマンションがこちらの方式を採用しています。

修繕積立金の適正価格は階数や建築延床面積などによって決まっており、初期価格が低いほど当然値上がり率は大きくなります。

例えば国土交通省が定めている「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、階数が15階未満かつ建築延床面積が5000～10000平方メートルのマンションの場合、修繕積立金の平均値は1平方メートルあたり202円となっています。

しかし仮に同規模のマンションで初期価格を1平方メートルあたり100円とした場合、本来必要な額の半分しか払っていないことになり大幅な上昇が予想できます。

売却を考えた際には修繕積立金が値上がりした後だと買い手がつきづらいため、長期修繕計画書を確認して、修繕積立金が高くなる前に売るのも一つの手です。

投資計画への影響を考える際には、現状の修繕積立金が適正価格なのかどうかを確認し、そこからどれくらいの値上がりが予想できるかを算出するのがいいと思いました。

参考

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