【物件価値編 第1話】積算価格と収益価格は何が違うのか
おはようございます。欧州では感染対策で使われるマスクやゴム手袋のポイ捨てが問題になり始めたそうです。市中でポイ捨てされたものが雨などで川、海へと流れ出てる例もあり、海洋生物への悪影響も懸念されているといいます。こういったごみは誤飲するとそのまま死亡してしまうケースも多いので本当に注意が必要だと思います。
さて、今日は路線価など建物の価値を測る際に必要な要素について調べてみようと思います。路線価以外にも必要なものがあるのでしょうか。
「不動産投資 建物 価値 測り方」「不動産投資 路線価」などと検索してみました。
いくつかのサイトを回ってみると、まず路線価とは積算価格というものを算出するために用いられるものだそうです。物件の価値を見極める指標には積算価格のほかに収益価格というものがあるそうです。
まず積算価格についてみていこうと思います。
積算価格とは「土地の価格」と「建物の価格」を足したもののことです。銀行から融資を受ける際に、その物件にどれくらいの担保価値があるかを知る目安となります。
土地の価格は「公示地価または路線価」×「土地面積」で算出します。
公示地価とは毎年国土交通省が発表しているその地域の土地の価格の目安のことです。
路線価とは毎年8月ごろに国税局や税務署などで発表される、宅地に接した道路に定められた評価額のことを言います。
ここで公示地価について調べたところ、土地の評価基準は公示地価、路線価のほか2つ、実勢価格と固定資産税評価額があり、「土地には4つの価格がある」ということで一物四価と言われているそうです。
実勢価格とは不動産取引が成立した時の価格のことをいいます。それ価値基準なのか？と思いますが、たとえ相場を無視してもそれを買いたいという人が現れれば問題なく、リアルタイムの需要が測れるため四価の中で最も重要と言われているそうです。
その性質から公示地価と大きな差が生じることが多く、人気の地域では実勢価格が高くなる傾向にあります。不動産取引では公示地価よりも実勢価格が一般的に使われるそうです。
固定資産税評価額は市町村（23区は特例として東京都）が固定資産税や都市計画税などを課すために決定しているものです。固定資産税は公示地価のおよそ70%の水準となります。
また固定資産税評価額は「税負担の公平を図る」という目的から、地価が下落しても評価額が据え置きになることが多く、需要をリアルタイムに反映した価格とは言えません。
建物の価格は再調達価格×延床面積×（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数で算出します。
再調達価格とはその物件と同じものを新しく手に入れるために必要な金額のことです。物件の規模や建材の種類、構造によって変化します。
一般的には1㎡あたり、木造軽量鉄骨造13万円、重量鉄骨造18万円、RC造、SRC造は20万円程度と言われています。
延床面積とは建物の床面積をすべて足した面積です。一階が100平米。2階が60平米なら延床面積は160平米となります。
法定耐用年数とは法律で定められたその建物の価値が続く期間のことです。木造は22年、S造は34年、RC造は47年と決められています。
こうして土地の価格と建物の価格を計算し足し合わせることで、積算価格は求めることができます。
そして物件の価値を測る基準として積算価格ともう一つ収益価格がありました。
収益価格とは、積算価格が物件そのものの状態から算出する指標なのに対し、収益価格は物件から得られる利益を考えて計算する指標です。
「運用純利益÷実質利回り」で求めることができます。
運用純利益とは年間家賃収入から年間経費を引いたものです。年間経費には物件の管理費、固定資産税や都市計画税、保険料などが該当します。
実質利回りとは（実際の年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋物件購入時の経費）で表すことができます。
積算価格は自分で使う不動産を買うときの目安や、銀行が融資を行う際の目安として使われます。一方投資用不動産の売却の際の物件評価には収益価格が使われます。それぞれ使い道を理解しておくことが大事だと思われます。
明日は積算価格を計算するのに便利なサイトなどを見てみようと思います。
参考
https://www.rakumachi.jp/products/words/glossary/%E5%86%8D%E8%AA%BF%E9%81%94%E4%BE%A1%E6%A0%BC
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