【収支計画編　第1話】正確な収益シミュレーションには何が必要か

2020年6月9日 12:07

おはようございます。今日の千代田線は西日暮里までギュウギュウでした。だんだんと以前の生活に戻りつつあるのでしょうかね。

さて、昨日は実際に物件を探してみていい物件かどうか全然判断できないことがわかりました。とはいえ投資用物件なので収益が出せないと意味がありません。

そこで物件を比較する基準の一つとして「どのくらい収益が見込めるのか」を確認するために収益シミュレーションについて勉強しようと思います。

昨日確認した東急リバブルの収益シミュレーションでは、

総投資額
・物件価格
・購入諸費用（仲介手数料、印紙、登記費用、不動産所得税など）

資金計画
・自己資金
・借入金（総投資額－自己資金）
・借入期間
・金利

賃貸条件
・年間予定賃料収入（満室時）
・稼働率
・諸経費（維持費）率
　→賃料収入に対する諸経費の割合(通常10%~20%が目安)
　→諸経費は固定資産税、都市計画税、修繕積立金など

を入力することで、年間手取収入がどれくらいあるのか、支出の内訳と利回りが分かるようになっていました。

この時点でわからないのは下の4つです。

・購入諸費用に必要な項目は何か

・借入期間と金利

・稼働率はどう決めればいいのか

・諸経費率はどのように確定すればよいのか

また、収益シミュレーションはこれで完璧なのか、売却のことは考えなくていいのかなど、まだわかりません。なので、ほかの収益シミュレーションも確認したいと思います。

楽待のCFシミュレーションは1年ごとのキャッシュフローがわかり、東急リバブルのものよりも入力する項目が多かったです。具体的には下記のものが挙げられます。

物件情報
・物件構造
・築年数
・建物面積

購入条件
・建物価格
　→減価償却費の計算に使われる
・個人か法人か

収入
・家賃下落率（１年あたりでどれだけ家賃が下落するか）

支出
・大規模修繕費
・所得、法人税率

また計算方法について下記の計算式が用いられていました。

・自己資金は物件価格の2割

・購入時諸費用＝物件価格 × 7%

・家賃下落率の目安は1%

・年間経費は固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、その他で計算
　→固定資産税は物件価格 × 70% × 1.4%
　→都市計画税は物件価格 × 70% × 0.3%

・実質年間収入＝｛想定年間収入－想定年間収入 ×（家賃下落率 × 経過年数）｝× 入居率

・支出は年間経費＋所得税等(法人税等)＋大規模修繕費＋ローン返済額

これに加えて楽待のCFシミュレーションには売却時にいくらキャッシュフローが出るかという項目がみられました。しかし売却価格が正確かどうかは判断できませんでした。

売却金額は、購入時の土地価格以上で売却すると仮定して、次のいずれか大きい方を選択

・売却時の実質年間収入 ÷ 購入時の表面利回り
・購入時物件価格－購入時建物価格（＝購入時土地価格）

ノムコム・プロも楽待と同じシミュレーション内容で、同じ結果が出ました。

CF = 年間収入－年間経費－ローン返済額－所得・住民税、法人税－大規模修繕費(※実施した年のみ)

ただ売却金額の計算方法が楽待の2つに下記のものを加えた3つの計算方法の中で一番高いものとなっていました。

・物件価格－物件価格 × 家賃下落率 ×経過年数

ここまでで、収益シミュレーションを行うには

・年間でいくら収益が入るのか
　→家賃はいくらで、稼働率はどれくらいか
　→家賃下落率はどれくらいか

・年間でいくら支出があるのか
　→年間経費＋所得税等(法人税等)＋大規模修繕費＋ローン返済額
　→ローンの借入期間や金利はどう計算するか

・売却価格はどう計算すればいいのか

の項目を不足なく埋める必要がありそうです。

まだいろいろな企業やブログの方が載せている収益シミュレーションがあったので、明日も引き続き調べてみようと思います。

この感じだとネットの物件情報だけで必要項目を埋められるのか不安になってきました。。

参考

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