地方一棟物件購入の注意点⑤「現地不動産屋への聞き込み（2分）」

地方一棟物件の購入は、投資家にとって魅力的な選択肢の一つとなっています。しかし、その投資に成功するためには、慎重な投資準備が欠かせません。この10回の連載企画では、地方一棟物件投資に挑戦する上で注意すべき点を分かりやすく紹介していきます。

今回は、現地不動産屋への聞き込みのやり方ついて解説します。このシリーズを通して、地方一棟物件投資の世界を深く理解し、成功に近づくヒントを得ていただけることを願っています。

いきなり飛び込みヒヤリング

物件の内見の後は、客付けが可能か否かの調査です。満室にできるか、できるとしてその賃料額は、どのくらいの期間かかるか等の調査です。この調査を省き、売主の言い分を丸呑みすると後で痛い目にあいます。次の点を留意しつつキチッと調査すべきです。

物件を調査したその足で、物件と同一エリアにある不動産屋さんを３店廻るようにしています。３店の選別基準は、直感でもかまいません。私は、当初、賃貸関係の募集のサイトで募集する数が、多い店を選んでいました。できれば、地域ナンバーワンの店を選びたいです。また、好みの問題ですが、町中の古くからあるこじんまりした不動産屋より、テレビで広告しているような、フランチャイズの店が私は好きです。

最初は、全く知らない、何の面識もない不動産屋に行くのです。多少の気後れを感じます。

店に入る際には、今度、アパートを購入することと、購入した際には、御社に管理を委ねたいと考えていることを伝えます。真摯に物件購入を考えていることを示すことが重要です。

ですので、私は、

「今日、物件を見て購入を検討しています。融資は、事前に了解を得ていますので、後は、私自身が購入の判断をするだけです。」

と、もう、購入直前まで行っており、堅い相手だと思ってもらえるとヒアリング相手も真剣になります。
 

３店はヒアリングしましょう

３店も廻るとおおむねエリアの特性もわかります。

そして、管理を委ねる可能性があることを前提に話をしていますので、意外と景気のいいことばかりを話しません。私の経験上、みなさん、マイナス点も正直に答えてくれます。

そして、だいたい、３店の答えは、若干の違いがあるものの同じ内容の話になります。エリアの特性、満室にできる賃料額、満室にできるまでの期間等が把握できます。 

本当の利回りを知ろう

これらの見解を踏まえて、果たして、利回りがいくらかを算定するのです。多くの場合、売主が主張する想定賃料より低くなるのが普通です。

私は、Sさんから、

「本当の一部を除いて、賃料を下げれば入らないエリアはないです。」

と教わりました。ですので、満室にするのは、賃料の設定如何です。ただし、まれなケースでは本当に、賃料を下げても入らないエリアがあります。賃貸需用が全くないエリアが存在します。そのエリアと分かれば、即、撤退しましょう。

この記事を書いた人

中島亮（なかしまりょう）

中央大学法学部卒。法務博士

主に地方の一棟アパートを購入する個人不動産投資家。
サラリーマン15年目にアパート投資を開始。
その後、6年間で10棟93戸を購入し、退職。

記事投稿時点で、39棟385世帯所有。年間賃料2億円。キャッシュフローは実質3,000万円を超えている。大家向けN塾主宰。