投資用新築マンションが無事？に売れたよ～～！！
はじめまして。
これは掲題の通りの記事です。
本日、投資用新築区分マンションの引き渡しが無事に完了したので記念に書きます。
ついでに、同じような境遇の投資用新築マンション売ろうかなって思っている方の参考になれば。
前提
まず前提として、私は全然新築マンション投資なんてしたくなかったし勉強もしていないのに、当時の知人に呼び出されたファミレスで5時間詰められてサインしてしまったタイプのいわゆる「カモ」です。
あと今の基準だったら融資おりないレベルの年収です。
ですので、きちんとお勉強している方からしたら本記事はおそらく時間の無駄だと思います。
ちなみに新築マンション投資の是非については、言及する気はありません。
関係ないんですけど私は面食いなので、どうせ詰められるなら顔のいい営業マンから買いたかったです。
顔のいい投資用新築マンション営業マンがいるのか知らないけど…。
どんな物件を所有していたか？
所有していた物件の条件は以下
・場所：都内 最寄り駅徒歩５分
・広さ：25㎡
・築6年
・購入時価格：約2200万
・表面利回り：4.5%前後
・サブリース有
サブリースの管理費とかで月々だいたい１万円と年間約７万の固定資産税で
年間20万円近く赤字になっていました。
売ろうと思ったきっかけ
物件所有して丸5年が過ぎてたため、地震保険の更新（5万）のお知らせがきました。
火災保険も同じかと思ったら火災保険は10年のため火災保険（5万）は別とのこと。
あと5年後に火災＋地震保険の10万と今の倍以上の修繕積立費があること考えると、改めて今後は相当お金がかかるなと認識したことがきっかけです。
私自身も都内で一人暮らしをしていますが、この物件スペックと家賃だったら高すぎて自分は住まねえなって思っていたので今後家賃下がる一方だろうなという気持ちもありました。
後でサブリース外してみたら思ってたよりもっと高い家賃で人住んでて、東京って住居にこだわらないお金持ちたくさんいるんだなって思いました。
上はきっかけで、「売りたい理由」は以下の通り。
・まずふつうに赤字。サブリース解約すれば黒字化できたかもだけど管理の手間暇考えたらそもそもこの投資むいてないなという気持ちが強かったので。
・物件買った頃と私自身の生活状況が変わってたので現況赤字たれながしているこれを切りたかった。
・物件の営業担当のことが嫌いだったため
・将来マイホームローンが組めない可能性があるため
売るために何をしたか？
①物件価格を調べる
査定依頼ださなくてもAIとかが物件価格算出してくれるサイトや直近の売り出し価格を確認してだいたいの金額の目安を付けました。 直近の売り出し価格を確認してだいたいの金額の目安を付けました。
少なくともローン＜売却価格である必要があったので、まあそれよりは高く売れるだろうなというであることを確認できたので②へ。
②見積もり & 相談
【相談】
某AIによるリアルタイム査定をしているサービスに無料相談サービスがあったためそちらを利用しました。
ここでアドバイザー様に結構厳しいことを教えていただき現実を知ることができました。
言われたことは、
・サブリース契約がついたままだと圧倒的に不利。確実に希望価格には届かない。サブリース外すにも、家賃6か月分の違約金やこちらの希望通りに解約できないケースが多いので難しいかも。
・AI査定金額や売り出し価格はあくまで目安であってこれより100～200万低い金額であることが普通。今回サブリース代や一括返済手数料、不動産屋の仲介料やその他費用を考えると手出し０円は厳しいのでは。
・面談後、通常4社仲介業者を紹介するが、今回は条件が厳しいためほとんど断られている。そのため、今回紹介できるのは1社のみ。
正直、2つ目は自社サービスで提示してる金額と乖離があるのはちょっとどうなの？って思ったのと3つ目は単純にこのサービス自体が投資用不動産にそんなに強くないってだけかもしれません。。
ただ、サブリースの話とか実際に売るときにかかるお金の話とか想定される需要の話とか私自身、想定や理解できていない部分が多かったので、とても参考になりましたし、最終的に査定金額から元に業者選定する際に納得感のいく選び方できました。
無料ですし、なにから動けばいいかわからない方にはおすすめだと思います。
後ほどアンケートが送られてくるからそれに答えたらあまぞんの商品券もらえるよって言われてたんですけど、アンケートが送られてこなかったのが唯一残念でした。。
【見積もり】
↑で紹介いただけたのが1社のみだったので、比較するために一括見積サービスで見積もり依頼をしました。
最初は匿名依頼をしていたのですが、希望金額の－800～－400万円くらいの金額しか出てこなくて絶望しかなかったため、そのあと記名式の見積もりを依頼しました。
このときにたしか依頼先を10社くらい選べましたが、あまりに多いと後からの選定が難しそうだったこともあり、投資物件と物件所在地に強そうな業者様に絞って4社に依頼しています。
③依頼先の決定
依頼した中で投資物件専門業者はわりと妥当な金額とこちらの要望に親身になってくれる業者が多かった印象です。
中には、最初に提示してきた金額からころころかわる業者もいたり、「XX日までなら客がいるので希望額での売却をお約束できます！」っていってたのにそのXX日が過ぎても同じ金額を提示してくる業者がいたりで、契約したらあとからいろいろ理由つけて値引きされそうな業者もいましたが（ほんとにその金額で売却してくれる可能性もあるかもですが…）、あまり怖い業者はいませんでした。
最終的に私は利益を出したい気持ちより、できるだけマイナスなしかつ早く手放したいスタンスだったため、最短かつ手出し０円を約束してくれた仲介業者様に決めました。
④サブリースの解約
サブリース解約できないと200～300万さがるって聞いてたので、仲介業者様と契約してから速攻解約しました。
今回はとくにもめることもなく淡々とお金払って解約できたので特に書くことないです。
売却結果は赤字？黒字？
先に結果だけ書くと仲介業者様の約束通り手出しは０でした。
これは仲介手数料と諸費用を融通してくれたのが大きいです。
ただ、最終的にほぼ余らなかったので、これまで支払った６年間分を考えると赤字ですが、物件の売却金額で全費用をまかなえたので個人的には満足です。
結果は上の通りですが、あとは無知ってこわいと思ったことを書きます。
まず今回売却にあたりかかった費用としては、以下の通りです。
・ローン残債返
・サブリース解約料
・一括返済手数料
・仲介手数料
・司法書士費用
・印紙代
↑は高かった順に書いてます。
今回まじで契約時にもっと勉強していればと思ったのは「サブリース解約料」と「一括返済手数料」の２つです。
これ馬鹿高かった。
まず、サブリース解約料。
私の契約していた会社ではこれが家賃の6ヶ月かかりました。
しかも、「解約は通常最速で6か月後、追加料金を払えばさらに3ヵ月なら早めてあげます」という条件でした。
（追加料金払いました）
これは契約時にいわれるがままにサインしてしまった私がもちろん一番悪いんですけど、契約時にサブリースの解約の条件なんて一言も説明せずに、オーナーに不利な条件結ばせてくるのは、
普通に怖いなあと思いました。この条件先に知ってたらサブリース契約しなかったですし。
やっぱ勉強して営業マンとバチバチできる人間しか不動産に手出ししちゃダメですね。
ただ、サブリースは契約会社によってはオーナーからの申し出で解約できないパターンがあると聞いて怯えていたので、普通にお金で解決できてまだよかったかもとは思います。
２つ目一括返済手数料。
これが私がローン借りてる銀行が返済金額の2%とかだったのでめちゃめちゃお金かかりました。
世の中には一括返済手数料が無料の銀行もある中で、一括返済のこと考えずに営業にいわれるがままにそこで借りてしまったのは、ほんとに無知で無計画だったなと思いました。
ちなみに金利も高い方だったので、いろいろここでもお金を無駄にしてしまったなという思いです。
そもそも、当時の属性的にここか下手したら銀行以外じゃないと融資通らなかったと思うので、当時もっと勉強してたらその時点でおかしいと思ってそもそも投資やめたんじゃないかなと思います。
せめてどっちか2つがなければ、もう少し手元に残ってたのにな～～って感じなので、知らないものに手を出すものではないなと学びました。ほんとに。
終わりに
今回結果として、手出しなしで売ることができたのが運がよかったのか、ほんとはもっと高値でか売れたのかはわかりませんが、
とりあえず現状年間20万赤字になっている投資を切ることができてホッとしています。
今回の件で決めたことは、
・投資は絶対に勉強したものだけやる
・断れないなら、勧誘の場にはそもそも行かない（多少不義理をしても）
の２つです。
無事の引き渡し終わった勢いでこれ書いたので、変なところがたくさんあるかもですが、記念として備忘録残せて満足しました。
以上！！
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