あと670万円/9年の住宅ローンをどうしよう？

☆2024年4月末のローン返済で丸11年を迎える。

2013年4月28日からローン返済を開始した時、変動金利で元金均等でローンを組んだ。
変動金利にしたのは、これから当分金利は上がらないだろうという方に賭けた。
元金均等は、とにかく若くて働ける初期に、しっかり元金を減らしていく方針にしたからだ。

現在毎月元金は61,700円に、（ちょびっとずつ少なくなる）利息を足して返済している。
ちなみに2023年12月27日〜2024年11月27日までの12ヶ月で、元金は740,400円＋利息合計は57,047円（大体7.7％/年）になる。

しかしここでとうとう利上げの噂が流れてきた。
2025年度から利息がドカンとアップするのか？かもしれない？
巷の予想では、いきなり大増はしないだろうということだが……。
そろそろ繰上げ返済を考えるお年頃のようだ。

1：「借金なんかするんじゃねえ！」

毎日聴いている某マッチョライオン学長様の生配信で、「借金なんかするんじゃねえ！」を聴いている。
他のローンはともかく、住宅ローンは別口だろうと思っていた。
なにしろ一括で払うには額が大きいし！

「途中で癌になったら免除されるしな！一括で払い終わった後に発症したらもったいない！」
なんて、せこい考えをしていた本音もある。

だけどやっぱりセミリタイアした今、今後手取りが半額になったため、
「これで住宅ローンが無かったらもっと楽なのに」
と、本気で思う。
その反面、
「資産が減るのは怖い！いつ辞めるか分からないのに！」
という心のせめぎ合いだった。

2：利上げが来るか……

利上げで利息が増えるならどうしよう。
現在のままローンを9年後まで返していくと、おおよその試算で利息が55万円くらいと予想している。
利上げがあったらもっと増えるわけだ。
60万円くらいになってしまうか？
今一括返済すれば、この60万円がお得になる。

3：現金か？高配当株の売却か？

現在の投資総額のうち、600万円ちょっとが米国高配当株である。
この高配当株で、年間10万円くらい不労所得になる。
ずっとキープしておけば、この先固定資産税分は絶対払えると思っていた。
しかしもし繰上げ返済するとしたら、これを一気に売却してしまおうかとも考えている。

現金を削るのはやっぱり生活防衛資金からになるので、それは怖い。
高配当株はどうしても配当に30％ほどの税金がかかる。
だったら今一気に現金に換えてローンを完済し、浮いたお金で税のかからない新NISAに入れた方がいいのではないか？

4：ローン完済のメリットデメリットを考察する

①メリットと生活の変化
ローン一括返済したら、その後の住居費は管理費のみになる。固定費は、
管理費：14,100円
光熱費：11,000円
通信費：3,500円
交通費：9,000円　　　　　　合計37,600円

生活消費関連で75,000円〜10万円としても、11万円〜14万円/月の収入で余裕である。
これは嬉しい！めっちゃ嬉しい！！
今の仕事量をさらに減らしても、生活に支障が無いって嬉しすぎる！

②デメリットと資産の変化
現在の高配当株を全部売却して、ローン返済分のプール資金を加えればローンの一括返済は出来る。
しかし残りの資産はどうなるか？

・特定口座の投資信託
・2023年度までの旧積立NISA
・2024年からの新NISA
・iDeCo
上記の枠で2400万円くらいになる。

残りの現金は400万円くらいの予想（＋受け取っていない退職金155万円）。
これでさらに円高に傾いてS＆P500の値動きが右肩下がりになったら、かなり焦ると思う。
いきなり減った660万円強の資産をどう取り戻すか？
と言うか取り戻せるのか？

5：資産形成立て直し計画

ローンを返済した後、手取りが16万円〜18万円/月と皮算用したとして。
固定費＋消耗費でギリ11万円として。
残り5万円〜7万円を月に新NISAとiDeCoへ入金するとしよう。
（新NISA5万円＋iDeCo2万円）
新NISAの年満額分までは、特定口座から取り崩しの入金補填。
この計算だと、5〜6年で投信の額が3,000万円まで戻せるはずなんだけど。

こう考えると、利息を払わないで良い分お得かな？
まだ働いているうちに、決断すべき問題ではあるな。
万が一衝動的に無職になった後、ローン一括返済の度胸はないだろうと思うし。

＜結論＞

ローン一括返済は夢物語で無くメリットもある話だと思う。
楽天証券内の資産が3000万円から2400万円に減る痛みはあるけど、今のままゆっくり仕事をしていけばなんとかなる事案である。

万が一今の職場から解雇とか、退職とか、倒産とかで職を失う可能性を考えても、ローンが無いだけでましと言える。
ローンがなければ手取りで月がカツカツでも、取り崩ししなければ老後資金として残るはず。
この希望に賭けようか？

ただし現在恐ろしいほどS＆P500の値がナイアガラフォールしているので、売却はちょっと待とうと思う。
円安154円でもカバーできないほどの値下がりで、とても口座の数字直視できない！
新NISA始めたばっかりの人、狼狽売りしてなきゃいいなあ……。