ポケカ勢へ贈る。家を買うなら、マンション❓一戸建て❓
住宅業界25年 49才ポケカおじさんの豆知識
いつも若い方に混じって、ポケカ頑張ってます😊ポケカはbw後期～息子と始めました。長くやってるだけのエンジョイ勢。
HNは庭師です。
「家を買う」って人生最大の買い物なんて言われてますが、ポケカでお世話になってる若い世代の方々には家購入の失敗はして欲しくない。家購入を検討する際に「こういうことなんだよ。」っていう話したいなぁ😏
一般的に住宅取得は第一子の生活環境の節目に行われる事が多いです。第一子誕生、保育園入園、小学校入学が該当します。只でさえ慌ただしい時期ですね。なのでかなり前から知識は貯めておくべきかと思ってます、
先に結論から言うと、家族が4人以下ならまずは資産としてマンション購入を検討してみて欲しいです。
条件の良いマンションは住んで10年～15年未満なら購入した時の値段からほとんど下がらず売却できたり、逆にさらに高く売却できたりします。将来の人生プランの変化にとって有利に働きます。
一戸建てが欲しい方も、まずは検討してみるだけなら損しないって話です。
せっかくなので記事を書いてる現在の環境に合わせてポケカっぽくカード画像まじえて解説してみます😖
家の種類をデッキ選択肢として仮に分けると
6種類。デッキタイプに例えてみた。
1.賃貸アパート(スタートデッキ)
2.新築分譲マンション(アルセウス系統)
3.新築一戸建て(ロスト軸)
4.中古マンション(サーナイト)
5.中古一戸建てリフォーム(LOデッキ)
6.豪邸、タワマン
(レアリティ最上級のエクデッキ)
ごく一部の方にしか所持できません。
1.スタートデッキ(賃貸アパート)
スタートデッキは賃貸アパートです。
多くの方が結婚や同棲でパートナーと一緒に住む場合選ばれます。問題はいつまで家賃生活を続けるのか？です。
私は結婚から長男の小学校入学まで、約12年賃貸アパートに住みました。
その期間中2箇所で生活。仮に家賃平均8万円/月として年間約100万円×12年で1200万円消えていった事になります。
勤める会社の確定、勤務地、家族構成がハッキリしないうちに持ち家へ踏み切るにはリスクが高いので賃貸で生活することは仕方ないですが、当然何も残りません。なるべく早い時期に持ち家に移行する方がローン返済を考えても有利と言えます。
ただ早すぎても住宅業界の事を何も知らない若い時期に大きな買い物をすることになります。知識を得るため自分の欲しい家の種類に近い業種の知人に事前に相談出来るならして欲しいと思ってます。
2.アルセウス系統(新築マンション)
アルセウス系統に例えた新築マンションは、ロスト軸やサーナイトデッキよりもプレイング難度は容易と仮にさせてください。つまりマンション購入は新築一戸建てや中古リノベーションよりも失敗が少なく、維持する手間も費用も少なく済みます。
さぁ本題です。最初にも書きましたが、ローン組んで家を購入する場合、家族が4人以下なら新築マンションをお薦めします、アルセウス系統はある意味別格なんです。
ある意味別格とは、条件の良い物件を購入さえ出来ればマンションなら10年後、20年後でも高く買取りしてくれる事があるからです。
ポケカでは古い使用済みのキズあり査定でも、びっくりするような値段で買い取ってくれたりすることありますね。家では普通そんなことおきません。
条件の良いマンションとは10年から20年経過しても、その時代の住宅購入者層にとって高くても購入候補になり得る物件のことです。
逆に条件の良くないマンションは一戸建て同様、家を手に入れる夢を叶える大きな買い物ということになります。物件ごとに価値の目減りの差は激しいのです。
条件の良いマンションは当然高いと思われるかもしれませんが、意外とそんなこともありません。
マンション価格は居室の面積、敷地面積と世帯数の関係、マンションの建つ土地の地価、販売会社のブランドが、大きな要素となります。
販売会社も投資目的者にしか購入時にこんな話はまずしません。投資目的購入者が存在するってことは適正な時期に売り抜けば儲かる可能性があるってことです。
最近この記事を書くのに自宅マンションの売却査定を簡易でやってみました。近年の建築費用高騰もあって購入時金額よりも11年経過した現在の方が査定値が10%程度高い状態でした。 査定額は最低売却価格になるので売却希望価格は120%を越えます。
分かりやすく仮定すると3000万円で購入したマンションが11年後売却すると3600万円で売れる可能性が高いということです。実は同じマンションで別の部屋の売却実績で120%が3年前築8年後で起こりました。
ちなみにマンションは20年以内に売却しないと査定大幅ダウンとなります。
購入した時期が良かったということももちろんあります。ただ昨今の職人さん不足でマンション建築費は今後も高くなり続けるはずなので、今の新築マンションを購入しても上がり幅こそ、ここまで期待できないかもしれませんが、一戸建てにはまず無いことです。通常家は古くなればなるほど建物の資産価値は急速に落ちていきます。
私が購入時に注目したのは、以下の3項目
学区好立地
将来的にも約束された眺望
外観デザイン
これらの項目はある程度価格に反映されるものの販売会社も高過ぎては売れないので、将来的な価値の割には値段にそこまで差が付きません。周辺のライバルマンションの相場を守るからです。この広さで駅から徒歩何分だから。土地分はこの広さが分配されて、じゃあ価格はこれだよね。ってなります。
つまりおまけでついてくるプロモみたいな物です。
１つ目、学区好立地とは、名古屋市内の人気中学校学区や、TOYOTAお膝元の通勤しやすさなどが見込める立地条件を満たしている点です。人気1位学区になると自然と高級住宅地になってしまうのでそこそこ人気の学区を選びました。子供のためでもありました。
名古屋市の人気学区ランキング10
２つ目、将来的にも約束された眺望とは、用途地域上の優位性になります。マンションは高層階の方が人気です。理由は景色が良い、虫が来ないからです。1階はマイナス査定、10階建て以上の10階以上はプラス査定になることが多いです。
まず、景色が良いために重要なのが南垂れの土地であること。南側に向かって土地が低くなってることです。平坦な土地では同じ高さ以上のマンションが、ある程度離れて建っていても景色の妨げになるからです。この南垂れ景色は相当違います。景色見るときに高いところに登るのと同じ意味になります。
但し景色の良さには大きな罠があります。新築当初は景色がよくても、向かいに同じ高さ以上のマンションが建てば景色は台無しです。実際このケースは多々あります。これを避けられる方法はただ一つ、敷地の南側が低層住宅専用地域であることです。(市街地の土地は基本的に建てられる高さが決まっています)
具体的には東西に走る広い道路の南側に建っていて、さらに南側が広い一戸建ての住宅地である場合はほぼ大丈夫です。自治体サイトで、都市計画図の用途地域を確認出来ます。
逆に東西に走る広い道路の北側に建つマンションは道路向かいも同じ高さのマンションを建築可能なはずなので将来向かいに突然同じような高さのマンションが高確率で建ちます。同じく南北に走る道路沿いでは、すぐ南側の土地に高いマンションが建たないことをお祈りターンエンドとなります。
３つ目、外観デザインはマンションは一戸建てと違い勝手に外観変えられません。将来高く売却しやすいのは外観デザインの優れたマンションです。個人的には特にエントランスがお洒落なマンションは長い時間が経過しても良い印象を購入希望者に持たれやすいと考えてます。
これら以外に駅近という条件も当然根強い人気理由ですが、駅近は新築当初の地価に反映されているので購入予算が合えば駅には近い方がベターとなります。名古屋市内の場合人気の東山線と名城線地下鉄駅徒歩10分圏内なら価値は下がりにくいマンションに入ると考えて良いと思います。
同じ理由で愛知県の場合、TOYOTAのある豊田市および近郊都市や人気の長久手市など一部エリアを除く郊外のマンションでは価値の目減りが、はっきり差として出易いのは否めません。
また大規模開発マンションも築年数が古くなればなるほど大規模改修の問題が世帯数が多いゆえに合意が難しくなる問題に直面しがちです。
マンション選びは、はなえらび…ではなく、じっくり時間をかけて将来の価値を見極める事が重要です。但しアルセウスなのでエネルギー加速はVポケモン限定、万能ではありません。広さを求めると値段はめちゃくちゃ上がります。あくまで家族構成が4人以下の場合はお勧めです。
この基準でマンション選ぶとなるとほぼ名古屋市内限定になります。勤務地が遠い場合現実的ではなくなりますが、将来の資産優位性と子供の教育環境を考えると購入時の勤務地は一時的だったりすることもあるので(転職とか)むしろ市内好立地を優先するのもワンチャンありかなと思います。
3.ロスト軸(新築一戸建て)
新築一戸建てのメリットは圧倒的な広さと自由度です。親世帯と同居も可能。大家族も可能。庭も屋上も可能で、設計とアイデア次第で可能性は無限大。ロストカイオーガ、ロスギラ、ロストヌメルゴン、ロストバレット。
一戸建てのメリットは土地が広いので、何年経過しても土地は資産として残ります。
土地の将来的な価格は将来の資産として把握しておくべきですね。(ちなみに家屋の価値は下がり続けます。)
ランニングコストはマンションよりは多く掛かります。(屋根、壁の塗り替え、機械物の交換など。)
他にも雑草処理や掃除の手間も掛かります。
それでも世の中多くの人はそれをわかった上で家族のために一戸建てを選んで購入しています。庭でのBBQやお隣近所との子供同士の交流、部屋数による子供のプライバシー確保など一戸建てでしか味わえない幸せなことも多くあります。
一戸建てはマンションより自由度が高いためアルセウス系統よりプレイング(家えらび)は難易度高めです。
新築一戸建てには2種類あり、建築会社が設計して完成した状態を見てから買う建売(たてうり)住宅と、設計担当者や建築家と住宅外観や間取り、内装までプランを一緒に考える注文住宅です。建築家依頼は費用が高いイメージがありますがローコスト専門家もいるので個性的な家が好みの方は要検討です。
建売り住宅にも購入検討時期によってはセミオーダー的な対応が可能な場合があります。
一戸建てで一番重要なのは建築会社選びです。最も不幸なケースは契約後手付金支払い済み、その後建築会社倒産です。安易には決められませんね。
無難なのは有名ハウスメーカーですが、価格はどこも高めです。ただ先進技術や環境性能自体が高いのでただ費用が高い訳ではありません。
それでも過去何百人とエクステリア担当者としてお施主さんと接してきて、大手ハウスメーカーを選んだ理由を聞くと、皆さんほとんど安心感があったからでした。
更に安心を得るために、良い方法があります。
ハウスメーカーには施工協力会社組織があり、各業者がお客様をハウスメーカーに紹介した場合それなりの評価を得ます。
受けたハウスメーカー側も紹介案件ということで営業、設計、工事管理に空き予定次第では優秀な担当者を付けることが多いです。知人の建築関係者を辿れば依頼したいメーカーにたどり着くのは以外と簡単です。是非チャレンジしてみてください。
次にローコスト系メーカーや地域の工務店ですが、企業努力と地域密着型で費用以上の満足度で家を建てる優良会社と巡り会えればwinwinですね。
残念なことに建てた後にしかその良し悪しは判断出来ないケースが多いように感じています。
この場合、絶対にお薦めしたいのが30万円程度費用は掛かりますが建築途中の監査を依頼できる第三者機関の活用です。建築工事の不備を素人が発見指摘するのはかなり難しいです。
あくまで最悪のケース、欠陥住宅にあたって訴訟問題を抱えるというのを防ぐためです。
どのロスト軸にするにしても、いくつかのパターンで一人回し(比較検討、相見積もり)は必須です。
4.外構エクステリアの話
ここからは私の専門分野のお話です。主に住宅の建物以外の場所の設計をしてます。
外構とかエクステリアって言います。駐車場や門、植木やフェンス、ウッドデッキとかのジャンルです。
土地と建物費用以外に一戸建て新築には諸費用(登記費用など)と外構費用が、最初の見積書に載ってこない費用として必要な場合が多くあります。(諸費用はざっくり200万円くらいです。マンションの場合は150万円くらいです。)
私の経験上、一戸建てのお施主さんが、当初提示された予算で収まった方は、ほとんど見たことありません。
みんな長ーい打ち合わせ中にタンデムショックで感覚マヒしてくるようです。他にも地盤改良費は契約後の地盤調査結果を元に発生する場合があり、いきなり高額な予算アップが発生することもあるので、周辺の高齢者住人にこの辺りの土地は大丈夫か聞いて見るといいでしょう。タンデムショックに警戒を。
一般的な外構費用は200万円くらいって最初に予算組みされて話が進み、建物で追加が出ればどんどんなくなっていきます。
建売り住宅では、当初から半額程度の約100万円の予算組みされている印象です。
外構は逆にこだわり出すと青天井パオジアンです。補足ですが、後で外構を壊してやり直す施主も多いため、駐車可能台数は最初から多く確保した計画にすることをお勧めします。
角地は道路に2面接するため費用が多く掛かります。また道路と家の建つ地面との高低差があればあるほど費用が掛かります。無さすぎると大雨の時に地域によっては浸水しやすいです。
接する道路の傾斜にも注意が必要。坂の途中にある敷地では、車の出し入れが大変になったり、車用のシャッター設備が、取り付けられないなどの問題が発生したりします。
多種多様なロスト軸だけに、プレイング難易度は注文住宅では、すごく高いので覚悟が必要です。
長ーい打ち合わせ地獄に耐えなければ勝利はありません。奥様(相手)がこだわり思考で優柔不断だった場合、時間切れ両者負けです。もう頭から煙出てる方を何度も見てきました。
でもそんなお客さんと打ち合わせして出来上がる一戸建てが、お庭が、私は好きですモココ。
僕のポリシーで趣味で知り合った人をお客さんにしないって考えでやってますので依頼は受けませんが一般的なアドバイスなら喜んでします。
ポケカ勢の方でお知り合いに限りますが、興味があれば声かけてください。
5.サーナイトとLO(中古リノベーション)
長くなり過ぎたので中古物件については少しだけ。政府や大手住宅メーカー団体は空き家問題を重くみて中古一戸建てや、リノベーションマンションに対して今後も政策面で後押しするでしょう。
海外では年期の入った古いアパートメントは逆に高い価値として受け入れられています。
日本もそんな素敵な価値観が定着するかどうかは今後住宅の購入層となる若い方に掛かっています。地震の多い日本では戸建ては柔軟な木造。マンションは鉄筋コンクリートがメインです。
海外の石造りや、レンガ造りの趣とは大きく異なります。
それでも優秀なリノベーションのデザイナーが手掛けたお洒落な中古物件も数多く存在します。ただ工事費の高騰でリノベーション物件は安いケースは少なくそれなりに価格はします。
リノベーション物件の2次売却の時期はまだまだ先なため、資産価値となり得るかは判断が難しいと言えそうです。
6.まとめ
このお話はこれで以上となります。
家は建築物なので、デッキと違ってテンプレートはありません。一件一件全く違う物件です。ボケカでは実績のあるプレイヤーに構築相談しますよね。私もいつも若い方に相談してます。
家を購入するっていう。
めちゃくちゃ大きな買い物なのに。
親の経験も時代が違い、あてになりません。
学校で習うこともありません。
私が書いたような概要や、税金のこと、ランニングコストのこと、もっと凄い専門家が解説した情報が書籍やネット上のコラムなどで見つかります。
興味を持てば知識は得られます。
一番言いたかったのは、
家購入は自己責任。
しかも高額。
ローンの年数は果てしなく。
無知のまま立ち向かっちゃダメです。
環境読まずに大会出るような物です☺️
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