老後資金の準備は大丈夫？【不動産投資】について！

こんにちは！MBrosのぽんたです！

「人生100年時代」と言われる昨今、老後の資金形成として皆さんはどのようなことをされていますか？

「老後資金のためにまだ何も始めてない…」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は「老後の資金形成を始めたい・何か資産運用を始めてみたい」という方へ向けて、【不動産投資】についてお話します！

そもそも不動産投資とはどのようなものか

まずは不動産投資とはどのようなものか、不動産投資の仕組みからお話していきます。

不動産投資とは、「不動産を購入して、それを活用することで収益を得る投資」のことです。

インカムゲインとキャピタルゲイン、2つの収益を得る方法があります。

インカムゲイン：不動産を購入し、人に貸すことで毎月安定して家賃収入を得る方法。

キャピタルゲイン：購入した不動産を、購入価格以上の価格で売却し利益を得る方法。 売却で得た利益に対しては、譲渡所得税を支払う必要がある。

1980年代後半のバブル期には短期的な視点からキャピタルゲインが主流でしたが、現在は長期的な視点からインカムゲインが主流となっています。

不動産投資のメリット

次に不動産投資のメリットについてご紹介します。

自己資金が少なくても始められる 

不動産投資は、不動産とそれから得られる収益を担保に金融機関から融資を受けることが出来ます。自己資金が少なくても、数千万円の不動産を所有してそれを活用し資産運用することが出来るのです。都内の区分マンションでも、諸々の経費なども融資を受けて10万円の手付金だけで購入可能というようなケースもあります。もちろん物件の評価や自身の属性にもよるので、一概に全てこのようなケースといえるわけではありません。

毎月安定して収入を得られる

不動産投資は、所有している不動産の入居者が払う毎月の家賃が収入となります。入居者が確保できれば、入居者が退去するまでの2.3年は安定して収入が見込めます。

生命保険の代わりになる

物件を購入する際に融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。融資の返済期間中に、住宅ローン加入者（名義人）が高度の障害になったりもしくは死亡してしまった場合、保証会社が代わりに残額を支払ってくれるというものです。つまり団体信用生命保険に加入すれば、生命保険としての機能を果たしてくれます。

節税効果が得られる

不動産を購入することで、不動産の仲介手数料や不動産所得税、管理費、修繕費などのあらゆる費用を「経費」にすることが出来ます。特にサラリーマンの場合、本業の給与所得と不動産投資での損益を合算できるので、この制度を上手に使えば所得税や住民税を減らすことが可能です。

不動産投資のデメリット

次は反対に不動産投資のデメリットについてです。デメリットはもちろん回避することが出来るので、回避策も一緒にご紹介していきます。

空室リスクがある

不動産投資において最も大きなリスクといわれるのが、入居者がつかない空室リスクです。入居者が居れば、物件購入の際い受けた融資を毎月払われる家賃で返済することが出来ますが、入居者がいなければそれを自身で負担することになります。

回避策

空室リスクを回避するには、そもそも空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。空室になりにく物件には以下のような条件があげられます。

・最寄駅から徒歩10分圏内

・人気エリア・路線またはその近く

・エリアの相場に合った家賃設定

また入居者がつくまでの間家賃を保証してくれる、家賃保証サービスを受けることも出来ます。

金利上昇のリスク

不動産購入の際に5,000万円の融資を受けたとして、そのままきっちり5,000万円返せば良いという訳ではなくそこに利息が上乗せされます。今は金利が2％でも、今後金利が上昇していく可能性は十分にあり得ます。つまり返済期間中に金利が上昇し、返済額が増えてしまうリスクがあります。

回避策

万が一上昇した時に備えて、「5年、1.25倍ルール」が適用されている商品を選ぶと良いでしょう。「5年、1.25倍ルール」というのは、もし金利が上昇しても5年間は返済額の変更がないというものです。5年経過して返済額を見直した時にも、返済額は1.25倍までしか上げられません。全ての金融機関で取り入れられている訳ではないので、きちんと確認するようにしましょう。

地震などの災害リスク

日本は地震大国なので、地震による物件の倒壊などのリスクも考えられます。1981年に耐震基準が改正され、それ以降に建てられた物件は新耐震基準が満たされる物件ではありますが万が一ということもあるのでしっかり頭に入れておかなければなりません。

回避策

新耐震基準は震度6強～7程度に適用してますが、絶対ということはないので地震保険に加入しておくと安心です。

不動産投資をしている人達

LIFULL HOME'Sが行なった「賃貸物件オーナーの経営実態調査」によると、不動産投資をしている人達のうち43％は、会社勤めの方です。年齢構成としては40代が約35％と最も多く、30代も約20％と比較的若い30・40代が積極的に不動産投資を行なっていることがわかりました。

不動産投資は「若いうちは無理」「お金がなくちゃ出来ない」というイメージを持たれがちですが、実際は不動産投資の敷居は徐々に低くなってきています。

資産形成のために不動産投資を

不動産投資についてざっくりと解説しましたが、いかがでしたか？不動産投資は昔と比べて若い世代の人達、もちろん女性も男性も関係なく始めやすいものになりました。もちろん老後資金のための資産形成にとてもおすすめです。スタートが早い方がその分受けられるメリットも多いので、お気軽に不動産会社などに相談してみてください！