NAV倍率とJ-REIT市場の動き

今年ももう年末の時期に差し掛かり、一年を振り返る時期ですね。
私の中で今年一番パフォーマンスが高く安定していたのがJ-RIETだったので2019年のREITの話をしたいと思います。

2019年のJ-REITの動き

2019年のJ-REITは過去５年を見ても圧倒的にパフォーマンスがよかったと言えます。東証リート指数を見てみると、年初の1,750ptを底値に10月の2,260ptまで右肩上がりで値を上げてきました。

この１年で見ると、10月まではほぼ右肩上がりで2,260ptに到達するなど30%近くの上昇を達成しました。全てのJ-REITの上場銘柄を対象とした東証リート指数がここまで上がるのは、いかにJ-REITのパフォーマンスが際立っていたかを示しています。
ちなみに日経平均は、年間最低20,000pt、最高24,000ptと20%の上昇でした。

ではなぜJ-REITのパフォーマンスが良かったのか

REITは投資家からの資金と銀行などからの借入金を元に不動産を獲得し、その運用益（家賃収入）で収益を得ています。
投資家としては自分で不動産を獲得しなくても、REITの証券を獲得できれば運用益から分配金を得ることがメリットとしてあります。
会社株の配当と比べると、REITの分配金は利率が高く、年間4%前後あります。

今年のJ-REIT好調の要因として、5月〜9月の経済が調子よくなかったことが挙げられると思います。日経平均を見てみると、5~7月と8~9月で底を迎えている印象です。投資家としては企業の調子がよくない時期に代替となる金融商品を探しますが、その代表として利率が高く比較的安定的に利益を確保できるJ-REITが見つかったのでしょう。
その結果、日経平均が5ヶ月間ポイントを上げられない中でJ-REITは10%以上ポイントを上げました。

NAV倍率とREITの動き

しかし、好調だったJ-REITも11月をピークに下降しました。
経済状況が好転してこともあり、資金が企業に移ったことも考えられます。
また、NAV倍率の上昇率が高く、調整が入ったことも要因になったかと考察します。

NAV倍率とは
投資口価格/一口あたり純資産額
を表し、今市場で評価されている値と実際の純資産の値を比べる公式になります。
ざっくり言うとこの倍率が1より高いと割高、1以下だと割安になっていることを意味します。

J-REIT全体でのNAV倍率の動きを見てみると、2017~2018年は1.0~1.1の間で遷移し、比較的落ち着いた形でした。2019年に入ると1.1を上回り1.26までポイントを上げています。
投資家からの期待が上昇し、J-REITの純資産額を上回る資金が証券に流入していたことが推測されます。

過去のNAV倍率と東証リート指数の変動を見てみると、NAV倍率が上昇する局面で東証リート指数はポイントを上昇させます。
ただ一定の倍率、もしくは著しい上昇率を迎えると調整が入り、NAV倍率の下降およびリート指数の下落が起こります。
1.4を超えた上昇局面で特に反転が始まり、ガクッとポイントを落としています。2109年終わりの段階では1.25前後で1.4まではまだ届かない展開が続いています。
ただ8~10月に急激にポイントを上昇させていたことから、割高感が出てきて東証リート指数も上げ止まりをした印象です。

J-REITも誕生してから20年近くたっているので、金融商品としての信頼性が上がり、昔ほど急激な上下動はしなくなっていると考えます。2013年にはNAVが急激に上がり、バブルのように弾けた時がありましたが、今はそのような局面ではないと考えます。

若干今のNAV倍率は1.25前後と割高感があるので、2020最初の半年は調整局面が続くと考えます。（一旦は上がるかもしれませんが。）以前は1.4を越えると調整作用が働く状況でしたが、金融商品として安定感が増した最近はNAV倍率1.3が調整作用の目安として考えて良いかと感じています。感ですいません。。。。

私の中ではJ-REITは来年も重要な資産の柱になることは変わりありません。REIT全体の市況をNAV倍率から判断しつつ、今後も投資していきたいと思います。

上記はあくまで私の意見なので、2020年の皆さんの予想などありましたらお聞かせください！それではみなさま、良いお年を！



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