プロダクトマネージャー、また家を買う
昨年12月にダラスに移り住んでしばらく経ちましたが、実はまた家を買って引っ越しました。前に住んでいたMcKinneyから、南西に15分ほどのFriscoというエリアです。
昨年家を買うまでの記事はこちら
昨年とは更に不動産マーケットも様変わりしていて、家を買うまでのプロセスも変わっていたので、アップデートしていきたいと思います。
なんでまた引っ越したの？
前に住んでいた家もエリアも非常に良くて、コミュニティのビーチも最高だしかなり気に入っていました。今回引っ越しを考えた理由は2つです。
- もう少しアジア人が多いエリアで小学校に行かせたい
- もう少し中心部寄りのほうが便利そう
前回は引っ越しに期限があり、とりあえずダラスへ移りたかったのですが、今回は土地勘も出来て、上の子がキンダーに上がる前にもう少し移動するか、という感じでした。
ローンどうなるの
時は2021年4月末。さて、家を買うといえばローンを組まなければなりません。しかも今回は家の価格も値上がりしていそうなので、どうなることか。。。
ひとまず今すでにローンを組んでいる銀行に問い合わせます。電話して色々情報入力して1日待つと、、、pre approvalがおりました！金利的には最安ではないんでしょうが、別に高くもない金利ですし何より動きが早いのが気に入っているので、同じ銀行を使うことに決定。前回の学びを活かして今回は非常にスムーズなスタートを切りました。
新築戦争
北ダラスエリアは新築の開発も非常に盛んです。新しい住宅地（コミュニティ）が出来ると、そこに数社の建設会社（ビルダー）が入って開発を行います。各ビルダーで家の特色などが違って値段も結構異なることが多いです。
今回はThe GroveというFriscoのコミュニティを見学しました。
めっちゃ綺麗！（そりゃ新築ですから）
新築の場合、土地のサイズが間口の大きさで書いてあることが多いようで、例えば今回は2021年夏に40ftのlotを売り出して、55ftのlotは秋口以降だよ、という話でした。40ftのロットというと実は結構小さいです。おそらく2階建てにして2000sqft行くかなというくらいの家の広さになります。
なので55ftのlotがいいですが、こちらは秋口以降に売り出し、かつ今新築も大人気で建て終わるまでには1年かかるということで、上の子のキンダーガーテンには間に合わなそうです。
その後も新築マーケットを結構調べたのですが、結構厳しそうでした。まず高い。50ftのlotで、200sqftとかでも$500k以上します。75ft lotとかだと$1M近い値段になることも。さらに、その値段でもウェイティングリストは埋まっていて、今開発中の新築コミュニティは全部完売という状態です。新築は新築用のローンを降ろさなければならず、手続きも違うので諦めることにしました。さすがにちょっと加熱しすぎ感があります。
中古も戦争
さて、では中古物件を見ていくことにしましょう。今回狙うエリアはこちら。
Friscoの南、Planoの北、Sam Rayburn Tollwayというハイウェイへのアクセスが良いエリアです。
昨年10月に比べると更にマーケットは加熱していて、今は買うプロセスも変わっているとのことでした。
- リスティング価格の+10−20%でのオファーは当たり前
- 通常はオプション期間（契約をキャンセル出来る期間）1週間、費用$150くらいだが、今はオプション期間3日、費用$1,000が相場、そもそもオプション期間なし、というオファーも
- オーバープライスなオファーをするとローンが満額降りないので、その際でも買いますという誓約書と、買えることを証明する資産の証明書が必要
#3は少し分かりにくいので解説します。
conventional loanと呼ばれる普通の住宅ローンは、住宅の「評価額」に対して貸せる金額が80%までと決まっています。これをLoan to Value (LTV) 80%といいます。つまり最低20%は頭金 (down payment)をする必要があります。もっと少ない頭金でもローン自体はおろせるんですが、その場合は国がローンの保証人のようになってくれるので、月々保険料を支払う必要があって実質金利が上がります。
この評価額ですが、銀行が第三者の会社に頼んでappraisalという不動産評価を行うことで算定されることになります。大体はSales Comparison Approachという方法とCost Approachという2つの方法で算定され、そのうち低い方を採用します。
Sales Comparison Approachは、周りの似たような条件の家の販売価格を比較することで算出する方法、Cost Approachは、家の設備、築年数など家そのものの価値で算出する方法です。
例えばリスティング価格$500kの家に対して+10%の$550kでオファーして受理されたとしましょう。この時銀行のappraisalでもしこの家の評価額が$530kだったらどうなるか。銀行は$530kの80%までしかお金を貸してくれません。つまりそこから足が出た$20kは、自分の持ち出しとなってその分down paymentが増えます。
この場合は
down payment = $530k *20% + $20k = $126,000
となるのです。この持ち出し分がちゃんと払えることで、買主側のお金が足りず、契約が崩れるのが続出したため、持ち出しが増えてもキャンセルしない旨の誓約書と、持ち出しが増えても払えるだけの金融資産があることを証明しないと、そもそもオファー自体を受け付けてもらえない、という状況になっています。
これだけ買い手に不利な状況でも、大体の家はリスティングされてすぐ内見が埋まり、数日以内に契約が決まっていくという状況です。
気合一閃
さて、中古を探し始めましたがやはり高い！3BR, 4BRのそこそこの広さだとリスティング価格で$500kを超えてきます。$400k台の家を見ましたが、築25年位でも家の傷みが激しくて結構厳しそうな家も多かったです。
そんな中、内見を終えて再度不動産情報を見ていると、その日の朝10時から内見を開始する物件が。早速申し込んでもらって突入します。その日は金曜日だったので、土日に内見を入れて日曜の夕方にはオファーを締め切る予定のようです。
リスティング価格は$400kと、そのエリアの家としては別に高くない価格です。家に足を踏み入れて数秒、めちゃくちゃ良い！これまで20−30件は家を見てきましたが、今までで明らかにベストです。築年数こそ25年ほどですが、かなり手入れされていて、ほとんど修理なども必要なさそうな状態です。そして何より、裏庭にプールが！特にプールつきがめちゃくちゃ欲しいわけではなかったんですが、見るといいなーって思っちゃいますね。
しかしふと疑問が。。。なぜ$400kなんだ？？
どう考えてももっと高く売れる家です。検索に引っかかりやすくしたいのか、単に売り手がいい人なのか。
内見を終えて家に帰って考えました。恐らくあの家は相当な競争になる。しかし今日はまだ金曜日で内見も少ないはず。勝負に出ることにしました。エージェントさんに連絡をして、今すぐオファー受けてくれるなら$480k出す旨を伝えます。僕の勘ではアップグレードされている部分を考えると、恐らく最低でも$450kくらいの価値にはなると踏んでいて、+$30kは気合です。もちろん、難しいと思いますけどねー、という感じでした。
そして、、、数時間後、売り手が資産証明を出してほしいと言っていると連絡が！お、もしかして釣れたかもしれない。必要書類をすぐに送ります。そこから連絡なく夜になったので寝ました。
あくる土曜日、起きてメールを見ると、
オファーacceptされました
ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!
気合一閃、勝負所で無事勝利しました。
クロージングまで
さて、ここからはもう前回と同じでクロージングまで書類を提出したりしていくだけです。ただ今回はオーバープライスでオファーしているので、appraisalの結果が気になります。どきどき。結果としてappraisalでの評価額は、、、
$456k！
大体読みどおりですね。このくらいの持ち出しは想定していたので問題ありません。アップデートされたローンの書類にサインして進めていきます。
5月末無事クロージング。ローンの問い合わせしてからちょうど1ヶ月でした。相変わらずスピーディ。
貸し出しと引っ越しと
今回は1軒目の家は賃貸に出すことにしました。理由としては、北側の道がフリーウェイになる予定であること、もう少しマーケット自体が上がっていくであろうと予想したからです。こちらもエージェントさんに協力していただいてサクッと決まってよかったです。
引っ越しも今回は近いので、U-HAULでトラック借りて自分でやりました。ただ、めっちゃ大変なので数人人雇ったほうがいいと思います。そして無事、新居に引っ越しました。
今度の新居は家自体もすごく気に入ったのですが、さらに立地が良くて、すぐ横に99 Ranchのある商業施設が入っていて、ダイソーやくら寿司もあります。全部徒歩圏内です。日本人にはたまりませんね。
てことで暑いテキサスの夏を快適にすごすべくプールに浮かんでます。
この先のマーケットがどうなるかは分かりませんが、一応さらに最新のトピックとしては、
- 新築の建築許可の件数でMelissaがFriscoを超えました。Melissaは更に北側のエリアなので、どんどん北に伸びていってますね。
- 新築の価格と競争自体は少し落ち着く方向性のようです。
長期的にはまだまだ人が増えそうな気はするので、家の価格自体はゆるやかに上昇するんじゃないかと思っています。それでは！
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