Vol.41 築2年の戸建てを買って貸してみた

人口40万人の都市に、収益目的で築2年の戸建を買ってみました。

物件購入編

2022年1月、投資家の味方アッ○ホームにて目を引く戸建てを発見した。
新築戸建てが1800〜2000万円で販売されているエリアで、築2年の戸建てが1580万円。
問い合わせして資料をもらい、オンライン内見。
当たり前だが綺麗です。近隣の戸建賃貸の事例を探したが参考となるデータは無し。
まぁいけるやろと思う。知らんけど。
気付いたら満額買付発射してた。

融資付け編

はっきり言って、ここまで苦戦するとは思っていませんでした。
2ヶ月くらいかかった気がする…。
3行に当たるもことごとくゼロ回答。
先輩大家さんの紹介の力もお借りし、新規開拓。
本業の給料の振り込み、個人所有物件の共同担保と、家賃の振り込みを条件に1200万円、20年でプロパー融資ゲット。
ちなみに金利は2.9％でしたが速攻で3.1％に上がりました…。

入居付け編

果たして、類似事例がないエリアでの入居付けはできるのか。
家賃12万円で募集開始。
自作のマイソクを持参し、20店舗ほど回りました。
初めは塩対応だった業者さんも、AD200％って言ったら椅子から転げ落ちてた。
なんでもこの辺りのエリアはAD0物件もあるらしい。

広告掲載されてからバンバン反響がなり、ものの数日で申し込みが入る。
「楽勝すぎますわー」と、余裕をかまして他の業者さんに掲載ストップの連絡をし終えた30分後にキャンセルの連絡が…。
泣きそうになりながら恥をしのんで「もう一回ぼしゅうしてくだしゃい」と連絡して回る。
結局すぐ申し込みが入り、家賃11.5万円、AD150％で決着！

まとめ

物件価格　  15,800,000円
諸費用総額 　1,873,036円
合計　　 　  17,673,036円
借入金　　   12,000,000円
自己資金 　　5,673,036円

以下諸費用内訳
・仲介手数料　　　  587,400円
・固都税日割り　　　85,466円
・印紙税　　　　　　10,000円
・火災保険（10年） 244,900円
・登記費用等　　　  343,000円
・自治会入会金　　　30,000円
・出資金（金融機関）30,000円
・融資手数料　　　　33,000円
・印紙税　　　　　　24,600円
・払戻手数料　　　　　  770円
・アンテナ設置工事　40,000円
・広告料　　　　　  172,500円
・不動産取得税　     271,400円

月間家賃　　    115,000円
年間家賃 　　1,380,000円
年間返済額　    791,424円
税引前CF　   　588,576円

固定資産税が9万円くらいと仮定すると…
NOI 7.3％
CCR 8.7%

自己資金入れすぎた！
おしまい！！！