Vol.35 一年間の収支報告

どうも。

愛車のドアミラーをぶつけてしまい、凹んでいたまっくです。

中古車屋さんに見てもらうと、「10万円くらいかかる」と言われていたのですが…結局14万円ほどかかるそうで…。

自分でやっちゃいました(笑)

補修部材で2500円なり。

10分で終わったので、僕の時給84万円やんけ！！！

車検の時にちゃんと直そうと思います。

後方の視認もできるし、ばっちり。

ウインカーも出るので、問題ないそうです。

瞬間接着剤と、ゴリラテープというものをホームセンターで購入して使用したのですが中々良かったですよ。

これからも安全運転を心掛けます。

なんと、早いもので僕が不動産投資を始めてからもう一年が経ちました。

あっという間すぎて、ビックリしますが無事に？一年間退場せずに生き残ることができました。

今後も「命金」である現金を確保しながら、ガンガンいきたいと思います。

将来的には、「ガンガンいこうぜ大家の会」や、「パワー系大家塾」などを立ち上げて、日本全国に進出していきたいです。

…嘘です。

焦らず慌てず、コツコツ確実に進んでいきます(笑)

今回は、一年間の投資の成果をまとめてみようと思います。

それでは、どうぞ！

総投資額︰約2800万円

購入した収益物件は5戸。

エリアは全て関西地方です。

区分1戸、テラス1戸、戸建て3戸です。

うち、借入金額が2550万円です。

個人での購入が４戸、法人での購入が１戸となりました。

築古の物件ばかりなので、今後の買い進め方を考えないとエラいことになりそうです(笑)

どうしても現金で手の出せる範囲ってなると、築古の小振りな物件になってしまいます。

手離れが良いのは大きなメリットですが、やはり規模拡大は遅いです。

決済などにも手間がかかります。

また、「まっく式錬金術」を駆使しているので高金利の借り入れも多く、担保に取られている物件も多いです。

金融機関から見れば既に立派な債務超過を引き起こしていると思います。

この辺りはもう少し戦略を練る必要があると思っています。

今後は、公庫や金融機関から融資を引いてちゃんとしたレバレッジをかけた投資を展開していきたいです。

収益の振り返り

ここでいう実質利回りとは、「年間家賃収入÷(物件価格＋購入時諸費用＋修繕費)」のことです。

物件選びの一つの指標にしています。

ここでいうCCRとは、「税引前キャッシュフロー(BTCF)÷投下自己資本」のことです。

自己資金の回収スピードが分かります。(本来は税引後キャッシュフローであるATCFで計算をするようですが、税率などがややこしく分かりにくいので割愛)

以下に、所有物件の状況をまとめてみました。

1号物件
年間家賃収入　約90万円
BTCF　　　　   約17万円
物件価格　　　1380万円
修繕＋諸費用　約95万円
投下自己資本　約25万円
実質利回り　　5.3％
CCR　　　　　 66％

2号物件
年間家賃収入　約40万円
BTCF　　　　　約13万円
物件価格　　　230万円
修繕＋諸費用　約60万円
投下自己資本　約90万円
実質利回り　　13.5％
CCR　　　　　14％

3号物件
年間家賃収入　約105万円
BTCF　　　　　約67万円
物件価格　　　340万円
修繕＋諸費用　約165万円
投下自己資本　約55万円
実質利回り　　20.6％
CCR　　　　　119％

4号物件
年間家賃収入　約78万円
BTCF　　　　　約26万円
物件価格　　　390万円
修繕＋諸費用　約115万円
投下自己資本　約55万円
実質利回り　　15.4％
CCR　　　　　44％

法人1号物件
年間家賃収入　？？？
BTCF　　　　　？？？
物件価格　　　300万円
修繕＋諸費用　？？？
投下自己資本　？？？
実質利回り　　？？？
CCR　　　　　？？？

以上になります。

こうしてみると…なんとヤバいポートフォリオでしょう。

それにしても、３号物件の優秀さが際立ちますね(笑)

反対に、早めに売るべき物件も一目瞭然です。

まだ売り出しには至っていないですが、そろそろ動きたいと思います。

僕は現在、戸建であれば実質利回り15％以上を基準にしています。

また、融資を引くために再建築可能で、ある程度積算が出るという条件も外せません。

厳しい条件だとは思いますが、手元資金をできるだけ減らさずに買っていく方法を考えていたらこうなりました。

死ぬ気で探せば見つかります。

もしくは、化ける要素がある物件はチラホラあります。

行動力を武器に、努力し続けるのが一番の近道ですね。

また、3号物件以降は自分の中で戸建てを買う基準が固まってきたことと、内見回数が増えて物件の比較検討ができるようになったためチャンスを逃さず対応できるようになりました。

何よりも、「ご縁」あって買えた物件が多いと思っています。

感謝です。

結局、不動産投資で儲かってるの？

2020年の結論は、儲かりませんでした。

収支は、マイナス33万円です。

物件購入時にかかった費用を除き、運営を行ったうえでの実際のお金の増減です。

あれだけ時間を使い、頑張ったつもりですがお金は減っています。

なんじゃそりゃ！！！

理由としては、以下が考えられます。

①家賃収入が年度途中から発生した
②火災保険を３件、不動産取得税を２件支払った
③購入後の修繕が発生した

築古を買っているので、ある程度は仕方ないのですが…今年は順調に稼働してくれることを祈ります。

既に２号物件ではネズミ被害により8万円ほどマイナスのキャッシュフローが発生しているんですけどね…。

物件購入に関しては、「資産」として計上するものと、「経費」として損金扱いするものに分かれます。

法人の場合は、ある程度コントロールできるようですが、個人の場合はほぼコントロール不可で損金扱いになるものが多いです。

そのため、2020年は何をどうあがいても、帳簿上も実態も赤字になります。

悔しすぎるぜ。。。

2021年は、個人法人ともに絶対に黒字決算にしたいと思います。

ではまた！