物件探しは難しい？初心者に知って欲しい5つのポイントをご紹介！

（最終更新日：2021年12月3日）

こんにちわ！まっきーです。突然ですが、今回は不動産関連の記事を書きます。内容は、不動産賃貸借契約に関する記事です。（やや長文です）

一応、私は『宅地建物取引士』の資格を持っていて、不動産会社にも７年ほど勤めていたため素人ではありません。せっかくなので、その時の知見をここで展開しますね！

１．物件探しで気を付けること

まず、最初に行うのは『物件探し』ですね。ここでのポイントをいくつか記載します。

ポイント：物件はすぐに契約するな！

よほどの良物件だと確信できる場合や新築物件を除き、内見した当日に即契約するのはおススメしません。最低でも１日置いて、クールダウンしてから改めて吟味したほうがいいですね。

クールダウンした頭で、以下のポイントから見ていきましょう。

①周辺の確認
最寄り駅から歩いて物件に向かい、更に周辺を歩いてみる。特に女性なら物件までの道のりに街灯があるか（明るい道か）も要チェックですね。

ちなみに、「駅まで徒歩〇分」という記載。あれ、駅から物件までの「直線距離」で算出しています。計算式は1分=80m。徒歩10分なら、直線距離で駅まで800mと言うこと。

となると、道路距離や信号待ちなどを加味すると、更に時間がかかるという事です。実際に歩いてみるのが一番ですが、それが難しい場合は、上記を念頭にいれておいてください。

②共用部の確認
共用部には、その物件の『住民の質』や『管理状況』が如実に表れます。

「自転車置き場」や「エレベーター」「集合ポスト」などを見て、『ゴミが散乱している』『落書きが放置されている』等だったら、そんな物件は絶対にやめた方がいいです。

上記のような物件であれば、必然的に近隣トラブルの可能性が高まります。わざわざリスクを冒して選ぶ必要はないでしょう。

③物件の管理状況
管理が「オーナー自主管理」となっている物件は基本的にオススメしません。

何故なら、きちんと管理されているか分からないからです。私はオーナー自主管理の物件を何度か借りましたが、隣人の迷惑行為に対処してくれず、更に退去時には敷金返金に応じず、トラブルになった経験があります。

それに比べ、管理会社が入っている物件や、仲介から物件の管理まで全てを一括で行っている物件の方が遥かに安心です。可能なら、一括管理している物件をオススメします。

④「特約条項」がある物件
特約事項（特約条項）とは、基本的な契約内容に加え、特殊な条件等を記載する箇所になります。

例として『短期解約違約金』があります。これは、例えば『契約から○年以内に解約した場合、賃料の1ヶ月分を家主に支払う』と言った内容です。

特約事項は基本的に借主側（部屋を借りる人）が不利になる内容なので、出来れば無い物件の方が良いです。（詳細は後ほど説明します）

ちなみに、ここは契約時の「重要事項説明」の際に必ず説明を受ける箇所なので、しっかり確認しておいてください。

※特約事項ついては、別の箇所で詳しく解説します。

⑤営業がしつこい
たまに、しつこく物件を勧める営業がいます。『今日決めないと他の人に決まってしまう』『いま検討されている方が別にいる』的な事を言って、無理矢理契約させようとします。

最近は減ったのかもしれませんが、間違いなくお客様の事を第一には考えていません。もちろん物件にもよりますが、こんな営業担当で物件を決めるのは、出来るだけ避けた方がいいですね。

⑥内見は必ず実施しておく
いくら図面上で良さげな物件でも、実際見たほうが良いです。築浅だと思って見に行ったら、実際には築10年以上に感じる物件もあります。

逆もまた然り。物件は管理が行き届いているか否かで、かなり状況が変わってきます。しっかり物件を見てから決めましょう！

２．諸費用について

次に理解しておきたいのが、部屋を借りるうえでの費用。これは地方によってもかなり違いがあります。主な費用項目をみていきましょう。

【礼金】
礼金は契約時に払うもので、もちろん無い方が良いです。人気物件や新築だとある物件が多いですが、最近は無しの物件も増えましたね。因みに関西では礼金の習慣がなく、代わり敷引きがあります（敷引きについては後ほど説明します）。

【敷金】
敷金は預け金なので、担保のようなもの。そのため、退去時に修繕費用を引かれ、残りは借主へ返金されます。賃料の1〜2ヶ月分と言うのか相場。敷金なしなんて物件もありますね（レオパレスで多い）。

【保証金】
保証金とは主に関西地方で多く、若干分かりにくい費用項目です。

建物の賃貸借契約時に、借主から貸主に支払うお金で「敷金」と同様の意味があり、家賃の滞納などがあった場合に備えるのが目的。

保証金の一部は、退去時に補修等の費用として差し引かれる。この差し引かれるお金のことは「敷引き」と言います。

例えば「保証金15万円、敷引き7万円」の場合、退去時に戻ってくるお金は15-7=8万円で、敷引き7万から修繕費用などが支払われ、足りなければ残りの保証金(8万円)からさらに差し引かれます。

敷引きの注意点は、敷引きが7万で修繕費が5万であった場合でも、「残り2万は借主には返却されない」という点ですね。

そのため『保証金20万、敷引き15万』の場合、退去時に5万円しか返ってこない事になるので、敷引きの金額には注意が必要です。

そのため、性質的には関東地方の「礼金」と「敷金」の性質を併せ持った費用項目と言えます。

【仲介手数料】
これは物件を仲介している業者の取り分で、賃料の１か月分が相場です。最近は0.5か月分とか、0円なんて物件もあります。

仲介手数料が無料の物件は「なかなか借り手が見つからない物件」である事が多く、お買い得とも言えますが、入居者に人気が無い物件とも言えるため、そこも念頭に置いて検討したほうがいいでしょう。

【更新料／更新手数料】
更新料は、契約期間（2年が多い）が満了を迎える1か月前までに払う費用。東京近郊では支払う物件が多く、更新料として賃料1か月分とか今でも普通に取られます。

正直、契約書を作成し直すだけの行為なので、賃料の１か月分とかは明らかに取り過ぎです。事務手数料として1～2万円なら良心的な方ですね。

ちなみに、北海道や関西では更新料が無い物件（自動更新）が多いです。もちろん、無い物件の方が絶対的にお得ですね。

2年に一度、賃料1か月分を多く支払うなんて結構キツイですからね。

あと、可能なら「賃料の値下げ交渉」をすることもお勧めします。もちろん物件(オーナー)にもよりますが、1,000円～2,000円程度なら、交渉に乗ってくれる可能性があります。

ダメ元で聞いてみるのは十分にアリだと思いますね。

【前家賃】
契約時に発生する費用として、「前家賃」という費用があります。これは、入居可能日（＝契約開始日）から発生する家賃なのですが、契約発生月の日割家賃と翌月分家賃１か月分、という内訳になります。
例）契約日：2021年7月16日　賃料50,000円
　　・・・　7/16～7/31の前家賃　＝　50,000 / 30 × 15 = 25,000円

　　50,000 + 25,000 = 75,000円が前家賃として契約時に支払う金額ですね。

３．その他特約事項（特約条項）

契約書には『特約事項（特約条項）』という箇所があり、ここに何らかの記載がある場合は特に注意が必要です。よくある記載事項は以下の通り。

・退去時クリーニング費用借主負担（●●●●円）。
・鍵交換費用は借主負担（●●●●円）。
・畳の張替え／表替えは借主負担（●●●●円）。
・短期解約違約金は賃料の〇か月分。

そもそも退去時クリーニング費用や鍵交換費用等は、次の入居者が住むための準備なので本来は「貸主が負担すべき項目」と考えられるのですね。

なので、予め特約事項（特約条項）として明記することで、「これはあなたが負担する費用ですよ」と明記し、後で揉めないようにしている訳です。

ここに何かしらの記載があった場合、ほぼ間違いなく借主側（部屋を借りる側）に不利な内容だと思ってください。

そのため、必ず内容をチェックし、どんな費用なのかを理解しましょう！

４．退去費用

これが、賃貸借契で1番トラブルが多い項目ですね。何故かと言うと、基本的にはオーナー側の言い値になっていて、借主側からすると金額の正当性が判断できないからです。

また、部屋の修繕は居住年数で負担割合が変わります。簡単に言うと、長く住んでいた人ほど、貸主（借りている側）の負担割合は低くなります。

これは『経年劣化』の概念が関係しています。長く住んでると経年劣化で壁紙やフローリング、畳などは傷んできます。

経年劣化とは、普通に住んでいれば傷んでくる、劣化してくる事を指します。つまり「借りている側には責任の及ばない無い部分」なので、法的には貸主側が負担して修繕すべき、と考えられるんですね。

これを念頭に置くと、例えば10年住んでた場合、クロスの張替えを入居者に全額請求するのはおかしいのです。10年もクロスを張替えずに済んだのだから、むしろ感謝して欲しいくらいなんですね。

でも、素人にそんな事分かりませんよね？なので、昔はそんな事が普通に横行していたんですよね。普通に退去時に借主側が退去精算時に支払っているケースが多かったと思います。

なので、訴えられると貸主（オーナー）側が負ける事が多いんですね。だから、先ほどの「特約条項」に、退去時の費用負担を明らかにするようになってきたんですね。

そして、こう言ったトラブルを避けるため、都道府県によって条例もあり、未然にトラブルにならないような仕組みが出来ています。

退去精算時に、きちんとした管理会社ならほぼ揉める事はありません。但し、個人オーナーが管理者の場合は特に気を付けてください。

５．住民の質

1番困るのは、もしかしたら周辺住民の質かも知れませんね。しかも、これは実際に住んでみないと分からない事が多いから厄介です。

住んでみたら、隣りの住人が夜中にガンガン音楽をかけたり、友達呼んで大騒ぎ…なんて事もあり得ます。（実際に私は入居して4か月で部屋を出た事があります・・・）

この辺りは、「管理会社の管理が行き届いている」「住民の質が良い」という点を確認することで、ある程度は確率を下げられるかもしれないので、そこをきっちり確認しましょう。

まとめ

すっかり長文になりました。物件探しって、実際に経験がないと分からない事だらけですよね。私も初めて部屋を借りた時は、不動産会社に言われるがままに契約してた気がします。

そんな事が無いよう、上記内容をしっかり理解したうえで部屋探しをする事をお勧めします！

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました！