『たった5ステップで1%の買うべき物件と99%の買ってはいけない物件が分かる』

【はじめに】

このテキストで使用している数字について。

このテキストはよくある成功者のエピソードの紹介にならないように努めています。

やはり、このテキストを読んでくれた方に成功してもらいたいので徹底的に再現性にこだわっています。

では私の考える再現性とは何か？

それは数字に落とし込んでいるかどうかだと思っています。

でも「その数字自体は信用できるのか？」という疑問が出てきて当然だと思っています。

安心して下さい。

この数字は私が勝手に考えたものではありません。

この数字は私が銀行員数十人から直接聞き出した数字の平均値を使用しています。

ですから5ステップテキストの計算式は実際に銀行内で使用している計算式に近いものだと思って下さい。

銀行内で使っている計算式だからこそ融資が通りやすいということになります。

　　　　　　　　　　　　　　　LEE TOSHIYUKI

それではLEE式5ステップ不動産投資法を紹介します。

『たった5ステップで1%の買うべき物件と99%の買ってはいけない物件が分かる』  

5ステップ不動産投資法はいたってシンプルです。
①先ずは自分が使える金融機関を洗い出す
②キャッシュフローを計算する
③銀行担保評価額が物件価格を上回っているか計算する
④現地管理会社に電話でヒアリングをする内容
⑤現地調査でするべき２つのこと

以上の5ステップが合格であれば購入に値する1%の物件であるという事です。  

①ステップ
【先ずは自分が使える金融機関を洗い出す】  

不動産投資にはハードルが２つあります。
1つ目は良い物件を探し出すハードル、２つ目は金融機関から融資を引き出すハードルです。  

そして、このハードルをクリアする為には順序があります。
A金融機関へのヒアリング→B物件を探す→C融資を申し込む  

普通の人はB→Cだけで融資を申し込むので時間がかかりすぎたり断られたりしてしまいます。

融資を勝ち取る為に最も大事な事は、金融機関に対するヒアリング(相手を知ること)を最初に済ませておく事です。  

［金融機関にする3つの質問］
良い物件が見つかっても金融機関からの融資を獲得できなければ物件を手に入れる事は出来ません。
私は物件を探す前に金融機関を絞り込む事をお勧めします。
その理由は金融機関の審査基準は個別性が強いので金融機関別の基準を熟知しておく事が融資を勝ち取る上で重要になってきます。
先ずは使い勝手の悪い金融機関を振るい落とし、使い勝手の良い金融機関を選別していく作業です。
初めに言っておきますが使い勝手の良い金融機関は非常に少ないです。
だからこそ最初に使える金融機関を探し出し、その金融機関の好みを知り、そして攻略していかなければならないのです。  

ヒアリングは先ずは電話で構いません。
自宅(又は会社)からかなり離れている金融機関は断られる事が多いです。
同じ金融機関でも自宅(又は会社)から1番近い支店を使うのが基本です。  

以下が金融機関攻略の為に最低限して欲しい3つのヒアリング内容です。  

⑴エリアを知る
金融機関によって融資可能なエリアは厳密に決まっています。
基本エリア外は無理だと思ってください。
それを把握する事により物件をエリア外で探す事は無意味だと分かり、エリア内に的を絞る事により効率がアップします。
例えば都市銀行なら支店のある県のみOKだとか、地方銀行なら隣県までなら融資可能といった具合です。
同じ県内でも〇〇市はOKだけど〇〇市はNGという事も良くあります。
私がヒアリングして最もエリアが小さかった金融機関は「自転車で30分以内まで」でした。
やはりエリアが広い金融機関の方が使い勝手が良いといえます。  

⑵融資期間を知る
金融機関によって融資期間は異なります。
だだ、標準的な税法上の耐用年数を基準にした融資期間というものがあります。