アメリカで家を買いたいときどうする？　　４０

アメリカで家を買いたい時（オークションではなく普通にマーケットに出ているお家）にどういう流れか詳細をお話しします。

オファーを出し、受理されてから７日から１０日の期間。
インスペクションピリオドというのが設けられています。

この間にバイヤーはインスペクション屋を雇い
インスペクションをして家の不具合がないかチェックして
インスペクターがココ、直してもらった方が良いですよ、
または、プロの人呼んでちゃんと問題ないか
見てもらった方が良いですよ。などと言って教えてくれます。

あれこれ直すべき箇所を箇条書きにして、
もしセラーが直してくれるのならクロージングの前までに
直してもらうように同意してもらいサインもらっておきます。
もし直さないのならその分値引きしてくれるように交渉する期間です。
というのが本来の購入の流れでしたが、

売り物件が圧倒的に少ない今日この頃（２０２３年）では、
完全にセラーズマーケットです。
インスペクション期間を完全に設けずに売買を行うことが多いです。
まずインスペクションをするといえば、セラーがオファーを受け入れてくれないからです。なので仕方なくリスクは高いですが、インスペクションなしオファーを出すバイヤーが増えてきました。不動産エージェントとしてバイヤーをお手伝いする場合は、何かあったら遅いのでインスペクションなしで買うなんてリスク高いですし、インスペクション入れたほうがいいですよとお勧めするのですが、それでもいいからオファーを出しますとバイヤーが言えば仕方なく、インスペクション無しの条件でオファー出しましょう、となります。

自分がバイヤーとなりコンドミニアムを購入する時は、インスペクションはやりません。なぜならインスペクションで見つかる修理するべき箇所というのは、売買を何度もやってきた投資家だったら大抵自分で直せるものだし
インスペクションをしても見つからない問題のほうが重要であると
思ってしまうのです。
しかもフリッピングをする予定の場合は、電化製品が動いているかどうかは
あまり問題になりません。

ただ、気をつけてみないといけないのは水道管がちゃんと動いているか、
電気系統に問題がないかということだが、それば現在のオーナーがちゃんと
プロパティーディスクロージャフォームで
問題点を明記していなければいけないことになっており、
もし何か修理したのであれば、それを見ればわかります。
水漏れが現在あるのか、ないのか、過去にあったが直したのか。
カビは生えているのかいないのか、
家の土台に問題はないのかということは
インスペクションをしないと本来はわからないのだが、
インスペクションをしてもわからないことも多いです。
じゃあインスペクションの意味ってなんなんだと思います。
気休め？苦笑。

比較的築浅の物件で、
現在のテナントが問題なく住んでいる場合は
電気、水道管は問題ないことがわかります。

家の周囲を運転してみて、管理会社を調べ、その管理会社が
良い管理会社だとわかれば、この物件は買いとわかるのです。

この決断を繰り返し失敗も成功も繰り返し投資家としての力をつけていきます。