僕なりの収益不動産の目利き・住宅編
僕の投資スタイルは「超長期保有」「低所得者向き」「築古住宅」
長期保有こそが資産構築する有効な手段である！という考え方の投資スタイルです。「買ったけど物件見に行ったことが無い」タイプではなく、僕はじっくり物件に向き合うタイプです。
テナントビルやオフィスビル投資のノウハウは一切知りません。
レジデンス専門にやっています。ボロが多いですが全て駅から徒歩7分以内です。
物件流通経路とか、情報の入手方法とかは一切割愛します。いろんな人が論じていますので。
目の前にある売り物を「買ってもいいか？見送るべきか？」のみに焦点をあわせますが、最終的に決断するのは実際にリスクを背負う人ですので、僕は材料の集め方しか書けません。
売却できるように再建築不可・既存不適格・違法建築は購入しておりませんが、僕は「売却する予定は一切無い！」という投資スタイルです。
投資スタイルが違えば意見が異なるのは当然です。短期転売が目的の方と僕とでは、分析すべき項目や投資の意見は決して相容れません。短期が良いか長期が良いかは人によります。スタイルを決めるのは投資家の仕事の一つです。答えは自分しか知りません。
長期投資が最強な点は「税金が極小」「時間を味方につける事が出来る」「所得の種類が不労所得」である点です。
起こりうるリスクを理解し、それに備えておけば良いだけです。
築古が良い理由って、設備が最小限なんですよ。設備は頻繁に故障しますが、十分予測できる範囲なんです。(築古に住む入居者は給湯器が壊れてお湯がでなくても数日待ってくれるんです。)(なんやねん浴室乾燥って・・・鬱陶しい・・・。)
不動産で長期投資を志し、しっかり物件と向き合うタイプの人にとっては、これから書く内容は多少参考になるかもしれませんし全く参考にならないかもしれませんが書きます！
大事な事は「正しい問いを投げかけ、検証する」というプロセス。
(日々過ごしていると沢山の人と一緒に仕事していますが、僕はいっつも質問ばかりしています。そこで集めた材料をもとに決断するのが投資家の仕事。)
究極的に、買う時に僕がやってることって、収益性の評価と資産性の評価のみです。
収益性の評価「不動産買って期待している家賃収入が本当に継続して入ってくるの？予想通りの出費で済むの？予想通りの利益が出るか？」
資産性の評価「そのエリアの将来は？人口数は？行政の街づくり施策は？中心市街地へのアクセスは？地価推移は？」
上記二つの軸を検証して、買うか買わないかを決定します。
収益性の評価から詳細に記述していきます。
【収益性の評価】
①収入
満室予想家賃収入です。レントロールに載ってます。それ見て下さい。
※たまに嘘のレントロールや相場と乖離した家賃で入居している場合があります。それは「昔からずっと住んでいるパターン」か、「不動産を高値で売るために高い家賃で無理やり入居させたか」のどちらかですが、地方では結構前者のパターンが多いです。警戒せずに、冷静に確かめましょう。
※僕はその対象不動産があるエリアのAD相場を調べたりします。何度もご飯を御馳走した仲の良い賃貸仲介スタッフがいるので詳細に正直に教えてくれます。しかし、仲介スタッフによっては意見が偏っている場合があるので、複数人に僕は聞きます。賃貸仲介の言っている内容は、分析の材料にはしますが、その意見のみによって結論づけるのはどうかと思います。AD相場によって、そのエリアの賃貸需給・大家の構造的な強弱がわかります。
※生活保護の住宅扶助額がエリアによって定められています。生活保護入居者を受け入れても良いという方針で賃貸経営をされるなら、この住宅扶助額をミニマムの家賃と設定して差し支えないと思われます。そのエリアに生活保護が何人存在するか？住宅扶助額はいくらか？という情報は市町村が公開しています。確認してみましょう！
※AD600の物件が存在するエリアとか、時々あります。ここのエリア買うと最悪です。僕の経験上では、大体が大学撤退エリアです。
※世の中にはADが0のエリアも存在するらしいですが、僕は知りません。大家が「昔ながらの最強」を維持しているエリアを買ってみたいものです。
②支出
物件にしっかり向き合うタイプで、かつ長期投資するなら非常に重要な項目であると思っています。
支出科目は下記の通りです。
・固定資産税・都市計画税
・水道光熱費
・借入金元利返済
・損害保険
・管理費
・修繕費・原状回復費
・空室損失費
①固定資産税・都市計画税額
売買仲介の人に聞いてくださいw
②水道光熱費
※億越え物件買うと結構バカにできないのがコレ。特に水関係。
マンションへの給水方法も様々で、受水槽方式だったり、加圧ポンプで上階に給水したり、高架水槽だったり。
加圧ポンプ式の給水方法で、加圧ポンプの故障とかがあると最悪で全戸断水になります。冷や汗モノです。良く知った大家さんは、購入後すぐに別経路で直結直圧工事をしておいて、断水になった場合のみ直圧で給水し、最悪の場面を脱しています。(常時直圧給水はNGだったと思います。水道法は守りましょう！！)
※水関係のトラブルは待った無しで、即効修繕しなくちゃなりません。余裕で100万円単位で飛んでいきます。手元現金はしっかり残しておきましょう。
※各戸毎に水道メーターがあって水道局が検針して各戸に請求してくれるパターンor大元の水道メーターが1個あって、大家に一括請求してくるパターンがあります。各戸毎にメーターがあれば楽ですが、大家に一括請求パターンですと、水道関連費用も支出として考えておく必要があります。あわせてレントロールや売買仲介にヒアリングして、水道代を入居者に請求しているかチェックしましょう。最近は、水道料金・上下水道利用料金がどんどん値上がりしていますので、無視できないです。
※共用部電気代は、売主に電気料金明細を請求します。LEDに交換すると電気使用量は20％は安くなります。電気自由化したので他業者に変えるのも良いですね。
※下水接続していなくて、浄化槽方式のパターンがあります。「下水接続する費用と毎月の下水道使用料」と「浄化槽維持管理費と浄化槽清掃費用」を天秤にして考えると、僕は浄化槽のままにしています。浄化槽物件を購入されたら、是非見積もりをとって天秤にかけてみて下さい。ちなみに浄化槽のブロワ―壊れるとぼったくられますので、ぼったくられてくださいw 仕方ないですw
※僕は、上水道接続していなくて、井戸水給水方式の物件を数十戸所有しています。木造の築60年の物件です。地価水が豊富なエリアではたまにあります。地面掘って浅井戸ポンプで井戸水をひきあげるんです。長年使っていると、水をうまく引き揚げなくなる事例がありますが、大クレームになりますw 入居者めちゃくちゃ怒りますw 誘い水をして水を引き揚げます。ダメなら井戸を掘りなおすか、ポンプ交換です。水が常に蛇口から出て来るというのは非常に幸せな事なんです。可能なら上水道接続したいですが、1戸あたり25万円の費用がかかるらしいのでやっていません・・・。
※ガス関係は、都市ガスとプロパンガスがありますね。プロパンスキームは様々な不動産投資家の方々が記事を書いていますので割愛しまーす。僕もプロパンスキーム使って給湯器だけ無料にしてもらってます。
③損害保険
※保険代理店に相談です。個人的には、オプションもフルで付けた方がいいと思っています。風水害は当然として、電気的機械的事故特約とか、施設賠償責任なんちゃらとか。地震保険は建物構造や築年数によって、僕はつけたりつけなかったりしています。万が一事故が起こり保険請求するときは、僕はワードファイルに時系列で起こった出来事を書き、写真も添付して提出しています。保険代理店に任せていません。嘘や過剰な表現を避けて、ありのままを記述し、一目でどのような事故が起こったか？がわかるように心がけています。判断するのは保険会社本社の社員の方にお任せして、保険金がおりたらラッキー！程度に考えておきましょう。 (保険金コンサルはくそ！朽ちてしまえ！！)
④元利返済
長期投資家としての戦い方で行くなら、金利は低く・返済期間はできるだけ長期に設定する努力をすべきです。いい条件で融資をひきたいなら、小細工せずに現金を貯めるとか、属性を活用するとか、商売を通じて信用を創るかしかないです。僕は株で現金貯めました。何もない人に数千万円貸すバカはこの世にはいません。正々堂々と王道でいきましょう。
⑤管理費
管理会社に委託するなら、家賃収入の3％～7％の管理委託費用。リフォームや修繕や原状回復を管理会社に委託するなら中抜き20％～50％を覚悟すべきです。人を動かしているのだから、中抜かれて当然です。
あと消防点検費や共用部清掃費や受水槽清掃費用など。売買仲介の方に聞けばすぐわかります。費用削減できるなら、買ってから業者変更を行い、実質利回りをあげます。
⑥修繕費・原状回復費
※僕は、修繕や原状回復は職人に直接発注すべきだと考えています。
僕の言う職人の定義は、「自分で見積もり作成して自分で施工する人」
見つからない段階の時はリフォーム店に依頼してたっぷり中抜かれますが、色々な方法で職人を探す努力をします。
※DIYerになれば、ごそっと費用削減できますから不動産投資の初期フェーズでは超有効だと思います。youtubeをみてやるべし！！
⑦空室損失費
僕は大体10％の空室損失費を計上してシミュレーションしますが、エリアや物件種別によって異なります。「築3年・渋谷駅から徒歩3分の物件」に空室損失費用を計上する必要なんて全くありませんからね・・・。
僕は上記項目を金額で具体的にシミュレーションして、いくつか物件情報を入力すると数値が出てくるエクセルファイルを自作してます。モノ好きな人がいればエクセルファイルをメールでお送りするので言ってください。
賃貸経営って、他にも「孤独死リスク」「事故物件リスク」があります。僕は自殺3回、孤独死2回経験してます。自殺は全て首吊り。孤独死は肺がん末期患者と心臓発作。(たまたますべて早期発見なので特殊清掃が高価になったことはありません。)こういうリスクもこれからは頻発します。
あー、note書くのって非常に疲れますね。内容めちゃくちゃ薄い気がする・・・。
なんにせよ、物件毎に評価する箇所って異なるんですよね。根本的な部分である「収益性はどうか」「資産性はどうか」って部分を考えて、物件ごとに正しい問いかけを行う技術が大切です。
あ、「資産性の検証」を書いてないけど、疲れた。。。。。
【追記】
「資産性の検証」を書いていなかったので書きます！！
まあ定性分析とも言いますかね。
【賃料・設備相場チェッカー】
【今昔マップ】
【土地価格相場がわかる土地代データ】
【全国地価マップ】
【接道義務・道路の種類】※これは必ず宅建士に確認・相談しましょう！
そのほかに・・・
※駅からの距離
※その駅の乗降人数
※高速道路開通情報
※周辺エリア開発計画
※雇用or大学が増えるか？
※各自治体マスタープラン
※各自治体にあるハザードマップ
※その街の人口数
※人口数の推移
※もっと大きな視点で、不動産の相場
このあたりを調べてます。
これをやりきっても、決断の材料が完璧にそろわない場合の方が多いです。
そんな時こそ、これです。
「考えるな、買え！！とにかく買え！！！」
材料が完璧でないときに決断するというのも大切な技術だと思いますよ。
いじょー。
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