黒猫大家流 客付け(入居者募集)
黒猫大家流 新築アパートの造り方（土地～計画）の続編を書こうと思ったのですが、
前回、賃料設定について書き忘れたました！
ということで、客付け(入居者募集)についてまとめて書いてみます。
募集家賃の設定
まず、新築の場合、計画段階で概算の賃料設定は、周辺の相場を調べて自分で算出します。
その際に是非オススメしたいのがSUUMO 賃貸経営サポートの「賃料・設備相場チェッカー」です。
調べたい場所の住所か駅名を入れて検索すると「賃料相場」と「設備相場」を簡単に調べることが出来ます。
（築古物件の購入時や家賃見直し等にも応用が利くと思います）
ただし、あくまで「現在募集されているお部屋」の相場です。
特に「賃料相場」は成約相場ではないので、注意が必要です。
あと、マイページで物件を登録しておくと、登録物件と周辺物件での比較が見れるので素敵です。
入居者募集方法
私の場合、以下の2つを平行して募集しています。
不動産仲介業者に依頼する
ごく一般的な方法ですが、専任なのか一般なのか、仲介手数料と広告費をどうするのか、個々の条件を加味してしっかりと考えて決める必要があると思います。
私の場合、法人で所有している物件については自主管理で、間口を広めるため一般を選択しています。
新築当時は、最大で6社に依頼していましたが、再募集からは結果を出した3社（大手2社、地元1社）に絞ってお願いしています。
むやみに依頼する会社を増やすのはお互いの為によくありませんね。
ちなみに仲介手数料は0.5ヶ月、広告費は1ヶ月でお願いしています。
仲介手数料は0.5ヶ月なのは、最初にお願いしたのが某大手だったのでその流れが大きいです。
広告費が1ヶ月のなのは、トータルの報酬が1件10万円を超えるので、このラインで設定しています。
あと、私が失敗して学んだ事ですが、募集家賃は大家側から指定すると、「これは高いな・・・」と思ってもそのまま募集します。（そして決まらない）なので一方的に押し付けるのではなく、実際に現場で客付けしている人の意見を聞いてみるのも手です。
物件HPで直接募集する
私の場合、物件毎にホームページを作成しています。
仲介業者に依頼する方法では、空室の時しか募集する事ができませんが、
家主が作成するホームページであれば常時募集する事ができること、
伝えられる情報量が増えることがメリットとして考えられます。
特にコンセプトや特徴がハッキリしている物件は成果が出やすいのではないかと思います。
実際にあったのが、仲介業者から入居申込をいただいた方(以下、Aさん)と
物件HPから問い合わせいただいた方（以下、Bさん）で
Aさんの入居申込が入った同日の夕方にBさんから連絡があったため、Bさんはお断りしました。
しかし、その後、Aさんがキャンセルになったため、急ぎBさんへ連絡した所、内覧したいとお返事をいただきました。
私自ら物件をご案内して、即日申込をいただきました！
しかもAさんよりも入居開始日が早く、広告費もかからなかったので、結果利益もアップというラッキーが発生。
もちろん、毎度うまくいくわけではありません（問い合わせ来て、返事するとそれっきりとかよくあります・・・）が、何もしないよりは成果につながる可能性がある事を実感した出来事です。
この様に仲介業者だけに頼らずに直接募集する事で、客付けの総合力が上がります。（あ、でも私はジモティーは使わないなｗ）
ちなみに仲介業者との関係を大事にしたいというのと、原則として直接契約をしないので、直接募集で来てくれた方は懇意にしている仲介業者さんへバトンタッチして契約をしています。
この方がお互いの利益になるというのが私の考えです。
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