全期間固定金利で注目のフラット35特徴③審査基準はどうなっているの？

全期間固定金利で注目されている住宅ローン「フラット35」の特徴第３弾です。今回は、審査基準について書いてみます。

フラット35は審査基準が分かりやすい

フラット35の場合、主な「人」の審査基準は次の通りです。
もちろん、土台に乗る基準であって、審査が通るかどうかは総合的判断となるため別問題です。

①年齢　　　　80歳完済（15年以上35年以下　※60歳以上は10年返済～可）
②返済負担率　年収400万円未満・・・30％以下
　　　　　　　年収400万円以上・・・35％以下
③給与所得者　1か月以上の給与明細があること
　自営業者　　確定申告を１回はしていること
④自己居住用、親族居住用（親・子）、セカンドハウスの借入であること

銀行との違いをピックアップしてみます。
・最低年収が決められていない（銀行だと250万円等の最低年収基準があります）
・転職したばかりの人、事業を起こしたばかりの人も対象となる
・親族居住用（自分が住まない）、セカンドハウス（別荘）も、自己居住用と同条件（金利）で借り入れが可能
・病気などで団体信用生命保険に加入できない方も借り入れ可能

要は、フラット35は国の住宅取得推進の役割も担っていますので、多くの方に門戸を開いているということです。

「住宅」に関する基準としては、「適合証明書」を取得できること。
端的に言うと戸建て住宅の場合、面積が70㎡以上、接道要件が満たされることなどが挙げられます。

私が、「審査基準が分かりやすい」と言っているのは、フラット35の場合、属性によって差別しないからです。（いい意味でも、場合によっては悪い意味でも）
銀行の住宅ローンの場合、「上場企業であれば」「資本金が5億円以上の企業にお勤めであれば」「その銀行に預金があれば」などいろいろな条件によってローンが通るかも含め、「返済負担率」や「金利の優遇幅」が変わってきます。審査をかける側からすると、条件がぶれるのでお客様に説明がしづらいと感じます。

フラット35の場合、金利優遇はZEHや長期優良住宅など、優良な住宅に対してするものですし、どんな大企業であろうと返済負担率の計算方法は変わりません。

本申込の承認の有効期限は２年間

フラット35の本申込を行うと、「買取仮承認通知書」という書類が発行されます。これは、本申込後の融資承認のことです。ちなみに「仮」となっているのは、フラット35の場合、住宅に対する基準があるため、建物が完成し「適合証明書」が提出されて初めて「本承認」となるからです。

この本申込後の承認の有効期限は２年間です。通常の金融機関ですと半年のことが多いですね。

また、フラット35の場合、本申込時の年齢で返済年数を判断します。注文住宅のような工期が長い場合ですと、返済年数がほかの銀行よりも長く設定できる（＝選択肢が多い）というメリットがあります。

また、団体信用生命保険も本申込時に「承諾」となっていればその結果は有効期限内にフラット35が実行される限り有効です。通常銀行が取り扱っている団信ですと有効期限が6か月というものが多いかと思います。工期の長い注文住宅や、早めに新築マンションの購入を決めた際にも、何度も団信告知書を提出する必要はありません。

いろいろな属性を扱えるフラット35

フラット35は国の住宅取得支援の側面を持つため、いろいろな属性の方を扱えるのが大きな特徴です。自営業の方、団体信用生命保険に加入できない方、転職して間もない方、派遣社員の方などです。

フラット35の申込を躊躇する意見の中に、「銀行の住宅ローン申込よりも必要書類が多い」という指摘がよくあります。これは、いろいろな属性の方を扱っているという面から生じることです。銀行に申し込みを行うような属性の方であれば、銀行に提出する書類とあまり変わらないというのが私の感触です。

私はフラット35をすべての人にすすめたいわけではありません。ただ、顧客にとっても住宅営業にとっても選択肢の一つとして持っておくのはいい商品だと思っています。全期間固定金利然り、門戸が広いこと然り。

最近は商品が多くなり仕組みも難しくなりがちなので、もう少し分かりやすくなるといいなとは思いますけどね。フラット35Sがポイント制になったり、お客様が理解できるのか疑問です。