住宅ローンの基礎知識⑥「住宅ローン」を組むことでかかる諸費用まとめ
こんにちは、くみょんです。
今回は住宅ローンを組むときにかかる諸費用についてまとめたいと思います。
住宅購入時の諸費用はどのくらいかかるの？
住宅購入にかかる売買代金（請負代金）以外の諸費用は、購入する住宅によって一般的には下記のように言われています。
・新築マンション 購入価格の3～5％
・中古マンション 購入価格の5～10％
・建売住宅 購入価格の6～9％
・注文住宅（土地あり）購入価格の3～6％
・注文住宅（土地なし）購入価格の10～12％※
※住宅建築に当たり土地を購入する場合のこと
しかし、これはあくまでもこれは目安です。自分の場合にどうなるかを項目ごとに確認しておきましょう。どこの住宅会社も不動産会社も諸費用一覧を出してくれますので、分からない項目があったら都度確認したほうがよいです。
住宅ローンに関する諸費用は？
住宅ローンに関する諸費用は下記の通りです。
①事務手数料
②印紙代（金銭消費貸借契約証書貼付用）
③抵当権設定登記費用
④保証料
（⑤ローン取扱手数料）
なかなか聞きなれない項目が多いと思います。
①②④は融資金からの差し引きか、融資実行時に口座から引き落としされることが多いです。（印紙は持参するケースもあります。）
③は融資実行時に司法書士に振り込むよう手配することになります。
注文住宅ですと後払いになることもあります。
「ローン取扱手数料」という項目があったら誰に払う費用か確認しよう
⑤のローン取扱手数料は、不動産会社等に支払う「住宅ローン取次手数料」のことで、不動産会社の提携ローンを利用する場合に取られるケースが多いです。基本的には銀行に自分で直接ローンを申し込む場合はかかりません。住宅メーカーやパワービルダーなどはこの費用をあまり取っていないと思います。
不動産会社やマンションディベロッパーですと3～5万円ほど取られますので、「資金計画書」に記載されていた場合は、どの銀行を利用するとかかるのか、どんなメリットがあるのか確認したほうが良いと思います。私がマンションデベで販売をしていた時は、「提携ローンを利用する際に必要な代金です」と伝え、特に誰に払う費用か等説明していない接客をよく見かけました。
住宅購入の場面では、大きな金額が動くので数万円の支出には気が回らなくなっていることもあるかと思います。「そういうものなのか」と業者に言われるがままに流すのではなく、しっかり確認しましょう。
住宅ローン保証料とは？
住宅ローンの保証料とは、住宅ローンを契約する人が保証会社と保証契約を結ぶ際にかかる費用です。保証契約とは、万が一住宅ローンの契約者が借り入れをした金融機関へ返済できなくなったときに、保証会社が住宅ローンの契約者に代わって住宅ローンの借入金を一括返済する（代位弁済）契約です。
少しややこしいですが、要は「保証人に代えて保証会社に保証をつけてもらうときに払うお金」です。都市銀行や地方銀行の住宅ローンを利用するときにかかります。
ネット系の銀行や、フラット35など保証料がかからない金融機関もありますが、その分事務手数料が高額になります。借入金額×2.2％税込が多いです。
最近では、ネット銀行の低金利に対抗するため、都市銀行でも金利を低く抑えた「手数料型」商品が出てきました。銀行としても貸付時に一定額の儲けが見込まれるので積極的に勧めています。
保証料の金額はいくら？
保証料の支払い方法には、「内枠方式」と「外枠方式」があります。
「内枠方式」は金利に上乗せして保証料を支払う方法、「外枠方式」は一括前払いで支払う方法です。
トータルの費用は「外枠方式」の方が低くなる
「内枠方式」の場合は、金利に0.2％程度上乗せになることが多いです。
外枠方式の場合は、一般に借入金額の２％が保証料の金額となります。
3,000万円を35年で借り入れた場合の保証料は60万円ということです。結構高額になりますよね。なお、この金額は繰り上げ返済や借り換えなどで早めに完済すると一部が戻ってきます。
この「戻し保証料」については、りそな銀行のサイトがまとまっているので参考にしてください。
内枠方式と外枠方式では、トータルの金額は「外枠方式」の方が小さくなります。住宅ローン借入時にまとまった金額を払えるのであれば、戻し保証料もありますし、「外枠方式」を利用したほうが良いと思います。
住宅ローンの諸費用は、借入金額や購入物件の面積、借入先によって変動します。
例えば、WEBですべての手続きが完結する金融機関の場合、②の「金消契約の印紙代」はかかりません。（1,000万円超～5,000万円以下の借入の場合20,000円）住信SBI銀行やauじぶん銀行などです。
自分の場合は、諸費用がいくらかかるのか、それは借入先によって変わってくるのか、いつ支払わなければならないのかをしっかり確認しておきましょう。
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