戸建・土地を希望の価格で売りやすくする方法　２

　はじめに

　不動産を売却しやすくなる手法として簡単な方法から残置物の撤去とハウスクリーニングのお話をしました。今回はさらに重要になるのではないかと思われる方法を見ていきます。項目は土地境界の確定と家屋のインスペクションです。

境界の確定

　不動産を売却する際に、公簿売買と実測売買を選択することができます。公簿売買とは登記簿に記載されている面積で取引を行い、特約で差異が出た場合の取り決めを行う取引です。実測売買は測量して出た実際の㎡数での取引となります。

　境界の確定がなぜ必要なのかというと、土地をめぐるトラブルが多いということ、またトラブルがあった場合買主が引き継ぐことになるので売買契約自体のトラブルに発展する場合もあります。

トラブル①境界問題

　隣地の所有者との間で所有権界の認識が異なり境界がはっきりしない事があります。そのような場合土地家屋調査士が関係資料を提示しながら合意に向けて調整してくれます。

トラブル②越境物問題

　越境物とは土地の境界を越えて、他人の所有する土地にモノがはみ出している状態のことで、塀、屋根、フェンス、地下埋設管などの工作物から、木の枝や根の場合もあります。越境の状態をそのまま放置すると、のちのちにトラブルの原因となることもありますから、『確認書』や『覚書』などの書面で解決方法を明示して記名押印しておく必要があります。

境界確定には費用は掛かりますが売却する前に所有権界をはっきりさせることで、その後のトラブルを防止させることができます。

インスペクション

なぜ行ったほうが良いのかというと、２０２０年４月の民法改正で契約不適合責任(以前は瑕疵担保責任)が施行され、追完請求・損害賠償請求・代金減額請求・契約解除など、買主から売主に対して請求することができます。

　任意規定であることなどを踏まえると売買契約書で契約不適合責任をそのまま排除することもできます。しかしトラブル防止や安心して購入してもらうために第三者に物件を診断してもらいその状況を売主買主ともに把握したうえで取引を行うのが良いでしょう。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/inspection.html　国土交通省