相続税対策の検討はこんな感じでやっています

Y様から相続税をゼロにするためには、どのくらいの規模の不動産を買えば良いのか、というお問い合わせをいただきました。

以前、Y様の相続税の計算はさせていただいていたので、それを元にお答えしました。

Y様の総資産は１億円、相続人は子が２名、現状の相続税は770万円ということになります。

相続税をゼロにするためには、相続税評価を基礎控除の4,200万円まで落と
せば良いことになります。
5,800万円分評価を落とせば良いことになるので、その倍程度の価格の不動産を購入すれば相続税はゼロになります。
目安としては、10,000万円くらいの物件です。
具体的イメージを持っていただくために、レインズの物件でご説明させて
いただきました。

この物件の価格は10,000万円。
土地面積は114．53㎡、路線価は28.5万円、借地権割合が60％の場所な
ので、土地の相続税評価は約2,700万円となります。
建物の固定資産税評価はまだ分かりませんので、構造と床面積から概算
で1,600万円としておきます。
合計でこのアパートの相続税評価額は4,300万円、ということになります。
物件価格と購入経費で10,800万円くらいとすると、この物件を買うこと
で6,500万円くらいの相続税評価の圧縮を見込むことができます。

Y様の場合、相続税評価を5,800万円落とせば良いので、この物件を
購入することで、相続税をゼロにすることはできます。

こんな風に、相続税をゼロにすること自体は案外簡単です。

でも、相続税のことばかり気にして、不動産投資として大損してしまったら、何をやっているのか分かりません。

相続税対策で物件を買うときでも、不動産投資として成り立っているかどうか、を検討しなければならないのです。

といっても、実は何をもって不動産投資として成り立っているかを判断するのも難しいところではありますが、３つの観点からご説明させていただきます。

①自由に使えるキャッシュフローがいつから入ってくるのか
自由に使えるキャッシュフローというのは、将来の持ち出し分を穴埋めするために取っておく必要の無い、税引後キャッシュフローのことをいいます。
例えば、現金で物件を購入したのであれば、修繕費だけを取っておけば、入ってくるお金は自由に使っても大丈夫です。
でも、借入、特にフルローンで購入しているような場合は、将来税引後キャッシュフローがマイナスになってしまう時期が来るかも知れません。それはある程度予想できるので、その穴埋めのために購入前期に得られるキャッシュフローを取っておく必要があるのです。
今回の物件の場合、税引後CFは13年くらいでマイナスになることが予想されます。
その後、借入金の返済が終わるまでマイナスは累積していき、最大で
累積1,000万円くらいになってしまいます。
Y様の代で本物件から自由に使えるキャッシュフローは得られない
と思われます。
これを期待しての購入であれば、見合わせるべきということになります。
②投下資金の回収
投下資金がすぐに回収できるのならば、投資をしても良い、と考える方もいらっしゃいます。
今回の場合、物件価格をフルローンで購入、自己資金は730万円投下したとします。
税引後キャッシュフローの累積が730万円を超えるのは、40年先とい
うことになります。
Y様の代で投下資金を回収できないことになります。
③売却による資金回収
不動産投資の旨みを、自分の借金を入居者に返してもらって、いつの間にか残債が減っていることに見出すことのできる方ならば、売却した時に手元に現金が残るか、を判断材料にするかも知れません。
売却価格の想定は、家賃下落を勘案した家賃収入と、キャップレート
に基づいて行っています。
今回の物件の場合、ローンの残債が売却価格を下回るのは、14年後ということになります。
それ以降は、売却時の手残り金額が増えていきます。
これを目指すのならば、今回の物件も悪くないのかも知れません。

こんな感じで相続税対策物件を検討しています。

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