相続対策も逆走は危険です

「相続対策だから、仕方ないのかな、と思いまして。」

４億円の物件の売買契約を締結してしまった後にご相談に見えたTさん。

確かに、相場の価格で買えていたら、良い物件です。

でも、この物件価格は明らかに高すぎ。

この利回りでは最初から税引後CFはマイナスになります。

それでも、相続対策が終わった後に売却する価格がそれほど下がらないようであれば、希望はあります。

では、この物件の値段が下がらないか、というと、、、

その場所のキャップレートよりも低いレートで購入してしまっているので、売却価格は購入価格よりもずっと下がってしまうことが予想されます。

キャッシュフローは出ない、物件価格は大幅に下落、と不動産投資としては成り立っていないことになります。

確かに、この物件を購入することで、相続税は下がっているので、「相続対策に有効」という、このプランを勧めた税理士さんのいうことは嘘ではありません。

ただ、ほとんどの不動産は、購入することで相続税評価を下げることができます。だいたい何を買っても相続税対策にはなってしまうのです。

一方、ほとんどの不動産は、不動産投資としては成り立ちません。

大事なのは検討の順番。

逆走は危険です。

まずは、どのくらい相続税を減らさなければならないか、を検討します。
それに応じて探す物件の価格帯が決まってきます。

良さそうなものが見つかったら、それが不動産投資として成り立つのかを検討します。

概算で良いので、税引後キャッシュフローを計算してみる必要があります。
その上で、相続税圧縮効果を検証すれば良いのです。

相続税圧縮効果から見ると、何でも相続対策物件として良く見えてしまいます。

今回の物件について言えば、Tさんの資産規模からすれば、２億円くらいの物件で充分だったはずです。

以前にも書いた内容ですが、大事なことなので再度書かせていただきました。

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