空き家特例で失敗した話

今回は恥を忍んで、失敗してしまったお話をさせていただきます。

読んでくれた皆様が同じ間違いをやってしまいませんように、、

相続したご実家の売却のご依頼をいただきました。

無事、2,000万円で契約締結。

普通ならば、360万円ほど譲渡税がかかってしまいます。

でも、自宅売却時の3,000万円特別控除の制度（正式名称ではありません）を利用できれば、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

今回の場合に適用できれば、譲渡税はかからないことになります。

この制度、自宅を売却する場合には適用できるので、とっても利用しやすいのです。

でも、適用するには「自宅」を売却しなければなりません。

今回の場合、相続人の皆様は独立して家を構えています。

相続したご実家に住んでいた訳では無いので、相続人の誰にとっても「自宅」の売却には該当しないので、適用できないことになります。

この制度の適用は諦めます。

でも、実家を売却する時に役に立つ、空き家対策の一環として設けられた制度があります。

それは、相続した実家売却時の3,000万円の特別控除制度！（正式名称ではありません）

ただ、この制度は、上の自宅売却時の制度よりも要件がキツめになっています。

①相続開始直前まで被相続人が住んでいたこと

②相続後に事業・貸付・居住に使われていないこと

といった、ありがちな要件の他に、

③昭和56年5月31日以前に建築された建物であること

④区分建物でないこと

⑤-a譲渡時に建物が現行の耐震基準を満たしていること

-b建物を取り壊した上で引き渡すこと

というような、ちょっと変わった要件も。

世の中の耐震基準を満たしていない建物を減らそう、という趣旨のようです。

今回の場合、①〜④までは問題なくクリアー。

問題は⑤です。

現存する古い建物をそのまま引き渡すと、要件を満たさないことになります。

なので、

⑤-a建物に耐震補強工事を施す

⑤-b建物を取り壊してから引き渡す

どちらかの方法を採らないといけないのですが、補強工事をやるなんてのは現実的ではありません。

新築住宅を建築する買主さんを探し、更地にしてから引き渡す、というのが現実的な方法になります。

今回は無事、そのような買主さんが見つかりました。

建物取壊後の引き渡しを条件に無事売買契約を締結。

これで問題無しです。

と思っていたら、保立税理士から大きな見落としを指摘されました。

「今回、空き家特例使うことになっていたけど、この登記では確定申告の時に問題になるかもよ」

ご実家の登記は、今回亡くなったお母様名義ではなく、その前に亡くなっているお父様名義になったままでした。

それを決済前に、子供二人の名義に所有権移転登記をしておかなければなりません。（相続登記と第三者への相続登記とを同時に申請することもできますが、相続登記にイレギュラーがあると怖いので、基本避けています）

その相続登記をいつも頼りにしているT司法書士に依頼しました。

ところが、私が司法書士Tさんに、空き家特例を使うことをきちんと説明をしていなかったため、お父様から直接お二人の名義に相続登記をしてしまったのです。

本制度には期間の制限があります。

・平成28年4月1日から令和5年12月31日の間に売ること

・相続発生後３年を経過する年末までに売ること

実際には、

お父様（平成20年亡）→お母様（令和２年亡）→子供

という流れなので、期間制限に問題はありません。

でも、平成20年に亡くなったお父様を基準にすると、どちらの期間制限も満たさないことになってしまいます。

それを証明する資料としては、登記簿が一番わかりやすい資料です。

お父様から直接子供に相続したものとして登記すると登記原因は

「平成20年12月10日相続」

となります。

登記簿からは、今回の譲渡が期間の要件を満たしていることが読み取れなくなってしまうのです。

司法書士Tさんにご相談。

「実際にお父様からお母様に相続されていたのが事実ならば、錯誤でやり直しましょう。こんな時は、法務局にお伺いなんか立てちゃダメです。お伺いなんか立てると、どうせああだこうだ言ってくるんですから。権利が本当に移転した通りに登記を直して何が悪い、と強気で行く方がいいんですよ」

無事、錯誤により

「平成20年12月10日お母様相続令和２年５月５日相続」

と訂正することができました。

ああ、良かったぁ、、、

個別相談